The Rain Maker

2009-03-06T00:29:00.008+07:00

MINGGU, 1 MARET 2009 MEDIA INDONESIA

Beli Properti
Modal Dengkul

Bisnis properti ini, selain dapat
dilakukan dengan modal relatif kecil
bahkan tanpa modal sama sekali
juga sangat aman.

Christine Fransisca

PADA awalnya, Zatun, 65, tak
percaya dapat berbisnis properti.
Maklum, ia hanya seorang
pedagang yang berkutat dengan
koperasi, serta toko tas dan sepatu miliknya.
Bagi ibu dua orang anak ini, bisnis
properti merupakan suatu pekerjaan
yang mustahil, karena uang di tabungannya
tidak cukup untuk membeli properti
di manapun.
Akan tetapi, nasib berkata lain. Kini,
Zaitun bisa memiliki tiga rumah serta
lahan perkebunan minyak nilam beserta
usaha penyulingannya. Hebatnya, semua
itu bisa dicapai hanya dalam kurun
waktu tiga bulan dan tanpa modal uang
sedikit pun.
Beberapa orang mungkin tak percaya
dengan hasil yang diperoleh Zaitun. Namun,
yang jelas properti yang ia miliki
bukan dari warisan bukan juga hadiah
kuis yang bernilai miliaran. Modalnya
saat membeli properti memang nol.
Kuncinya sederhana, hanya bermodal
kejelian, kesabaran, dan beberapa trik
untuk memutar uang.

Jurus mabuk
Trik membeli properti tanpa modal
uang ini Zaitun pelajari dari Didik Eko
Tjahjono, seorang real estate developer
yang sekarang juga mengelola pelatihan
Didik Real Estate School (DRES).
Sejak mengikuti pelatihan pada November
2008 lalu, Zaitun tak hanya
sukses membeli rumah gratis, tapi juga
bisa memperoleh cashback untuk modal
usaha. “Awalnya tidak percaya, cuma
setelah pelan-pelan diterapkan, ternyata
bisa!” ujar Zaitun dengan antusias.
Jurus Didik itu dinamakan ‘jurus
mabuk’. Entah karena kedahsyatan hasilnya
atau mungkin kerumitan triknya,
Didik menamakannya begitu. Namun,
yang jelas jurus itu telah menghantarkan
Didik menjadi seorang developer dengan
sembilan perumahan, puluhan ruko sewaan,
dan tiga hotel.
Menurut Didik, cara itu sepenuhnya
legal dan bukan perbuatan curang. Intinya
hanya mengandalkan selisih yang
diperoleh dari harga taksiran bank dengan
harga jadi yang disepakati penjual
dan pembeli.
Jurus mabuk pun tak serta-merta bisa
diterapkan ke semua situasi. Karena, cara
itu hanya bisa berhasil jika memenuhi
dua faktor. Pertama, ada penjual yang
menjual properti di bawah harga pasaran.
“Cari yang memang penjualnya
butuh uang cepat, misalnya, mau naik
haji, anak sakit, atau cerai,” ujar Didik.
Akan tetapi, lokasi dan kelengkapan
surat-surat juga harus diteliti hingga tak
merugi dan menghasilkan keuntungan
maksimal.
Faktor kedua, ada bank yang menaksir
harga properti di atas harga pasaran. Cara
mendapatkannya memang butuh usaha
yang lebih. Paling tidak jangan hanya
tergantung pada satu bank. Coba ajukan
permohonan ke beberapa bank dan pilih
bank yang berani menaksir harga paling
tinggi. “Lebih bagus dapat campuran
dari dua faktor itu, karena cashback akan
semakin besar,” jelas Didik.
Dari selisih transaksi itu, pembeli
akan mendapatkan cashback. Namun,
cashback yang diperoleh harus segera
dijadikan modal usaha sehingga uang
terus berputar. Properti yang dibeli pun
hendaknya disewakan agar memperoleh
pemasukan per bulan. Keuntungan sewa
properti dan bisnis itulah yang selanjutnya
akan digunakan untuk menutup
cicilan KPR.

Tidak semua berhasil
Walau terkesan menggiurkan, ternyata
tak semua orang berhasil menerapkannya.
Dari peserta DRES saja Didik
mengaku hanya 30% yang sukses berbisnis
properti. Hal itu bisa disebabkan
beberapa hal. Mulai dari niat peserta
yang kurang sampai kesulitan mencari
properti yang dijual murah.
Begitu juga dengan Ryad Kusuma, 40,
seorang pebisnis properti yang memulai
bisnisnya sejak 1992. Walau telah sukses
membangun bisnis properti dengan
lima rumah dan empat toko sewaan, ia
tak pernah berhasil menerapkan cara
tersebut. “Pernah sampai dapat cashback,
cuma tidak sampai menutup KPR,” ujar
Ryad.
Untungnya, cicilan KPR dari properti
yang ia miliki bisa ditutup dengan harga
sewa yang hampir sama sehingga jumlah
modal yang ia keluarkan pun tergolong
kecil.
Teknik yang dilakukan Didik itu
ter nyata juga tak sepenuhnya bebas
risiko. Untuk bisnis properti memang
terkesan aman karena harga properti
selalu me ngalami penaikan tiap tahun.
Akan tetapi, hal-hal tak terduga, seperti
bencana alam, bisa saja membuat harga
properti jadi tak bernilai sama sekali.
Kemudian, usaha yang dibangun dari
cashback diam-diam juga bisa terguncang.
Penurunan tingkat konsumsi masyarakat
akibat krisis atau keterpurukan ekonomi
bisa membuat usaha gulung tikar. Jika
sudah begitu, hutang KPR pun akan
membelit.
Akan tetapi, Didik menegaskan,
walaupun akhirnya cicilan KPR tidak
bisa dibayar sehingga properti disita
bank, pada dasarnya pemilik properti
tidak akan mengalami kerugian. “Kan,
belinya enggak pakai uang!,” ujar Didik.
(M-3)
miweekend@mediaindonesia.com

Tips Memilih Properti

LAHAN bisnis properti memang
sangat menguntungkan. Karena,
dengan bertambahnya jumlah
penduduk, kebutuhan akan tempat
tinggal juga semakin tinggi.
Itulah yang membuat harga
properti akan terus menerus naik
tiap tahun.
Bagi Anda yang ingin mulai
berbisnis properti, kunci utamanya
adalah memilih properti
yang tepat. Didik Eko Tjahjono,
fasilitator dari Didik Real Estate
School (DRES) memberikan
beberapa tips untuk memilih
properti yang menguntungkan
dan mudah dijual.
􀁏 Berserfitikat IMB
Bersertifi kat IMB merupakan
syarat yang paling dasar memulai
bisnis properti. Mintalah
fotokopi surat-surat kepemilikan
tersebut sebelum melakukan
penawaran apa pun.
􀁏 Tidak dalam kasus sengketa
Sebelum membeli properti,
sebaiknya diperiksa terlebih
dahulu apakah properti tersebut
berada dalam kasus sengketa.
Memang agak sulit jika pemilik
menutup-nutupi. Maka
itu, kedekatan dengan penjual
sangat diperlukan sehingga rasa
percaya dapat terjalin satu sama
lain.
􀁏 Harga beli di bawah
harga pasaran
Ada beberapa cara yang dilakukan
untuk menemukan pro perti
yang dijual. Bisa dari koran,
survei langsung, iklan internet,
broker, bank, notaris, dan lainnya.
Kata kunci rumah dijual
murah biasanya disertai dengan
kata, bu cpt (butuh uang cepat),
dijual di bawah NJOP, dijual
berikut isinya, segera pindah LN
(luar negeri), dan lain-lain.
􀁏 Lokasi strategis dan
kondisi bangunan dalam
keadaan baik.
Namun, jika Anda menemukan
rumah dengan kondisi bangunan
jelek, tapi lokasinya bagus, properti
itu bisa dibeli. Karena, lokasi
yang bagus akan meningkatkan
harga sewa.
􀁏 Bangunan tidak dekat dengan
SUTET, kuburan, tempat ibadah,
atau SPBU. Pastikan juga
properti tersebut berada di dekat
jalan besar. Atau setidaknya
mobil bisa masuk di lokasi.
􀁏 Bentuk lahan yang dibeli
bagus dan proporsional. (*/M-3)

Beli Properti Modal Dengkul

2009-03-05T22:47:00.001+07:00

Beli Properti Modal Dengkul

read more...

Hunt the Lions

2008-09-29T01:28:00.002+07:00

CEO Worldwide Saatchi & Saatchi, Kevin Roberts, “If you want to understand how a lion hunts, don’t go to the zoo. Go to the jungle.”

Mars and Venus

2008-09-29T01:23:00.002+07:00

“If Men are from Mars and Women are from Venus, and you can speak Venusian, the world can be yours,”

Kemahalan 100%

2008-09-25T03:06:00.003+07:00

Pada waktu memulai "sok pinter" jadi "investor properti" 4 tahun lalu di tahun 2004 saya salah menaksir harga tanah seluas 2700m2 yg akan saya beli kemahalan, dengan berani "membeli" 600 juta padahal setelah di "appraisalkan" bank "cuma" 300 juta

UNTUNG-nya tanah kosong tersebut tidak sekedar dibalik nama, namun saya kembangkan menjadi 20 rumah Tipe 45 dan 60 sebanyak 20 unit, sehingga SAYA TIDAK JADI RUGI, karena "kerugian karena salah appraisal sendiri" itu BISA DITUTUPI dari KEUNTUNGAN SEBAGAI DEVELOPER. Jadi sy KEMAHALN 100%

nah jadi ingat kan cerita Mbah Purdi E Chandra, pemilik Primagama Group, waktu beli bangunan besar ex Bank BHS almarhum yg dikonversi jadi supermarket, setahun kemudian karena rugi dan akan ditutup yg mestinya rugi beberapa milyar karena modalnya supermarket "hangus" namun setelah "DITOTAL" dengan penjualan properti nya yang laku lebih mahal lagi dari kerugian sebesar lebih besar dari beberapa puluh milyar tsb, ga jadi rugi kan?

pelajaran yg bisa didapat :

1. JANGAN SOK PINTAR (JANGAN contoh saya : yg asal "tembak harga")

2. JANGAN RAGU-RAGU (SILAHKAN contoh sy : skrg bisa jadi real estate developer dari MODAL NOL, dasarnya kan orang Jawa Timur jadi ga jauh2 dari BONEX)

3. carilah MENTOR yg BISA DIPERCAYA (JANGAN contoh sy : memulai bisnis GA PAKE MENTOR (karena saat itu ga ngerti MENTOR itu apa), akhirnya mesti "berdarah2" pada awal berbisnis, karena ga tahu arahnya mesti kemana dan bagaimana dll)

4. bentuklah KOMUNITAS yg SOLID yg MAU SALING MEMBANTU dalam SUKA dan DUKA (JANGAN contoh sy : waktu kepenthok tdk bisa kesana kemari, cuma thela thelo kaya kethek ketulup tidak tahu harus minta "petunjuk" ke siapa? )

5. cepat2 lah memutar usaha, mengurus perijinan dan mengajukan kredit ke bank (JANGAN CONTOH sy : setelah berbisnis 3 tahun dan telah ber-omzet puluhan milyar, namun baru tahun ke-4 "NGERTI" ber-bisnis harus pinjam duit bank, "dibukakan mata" dari Mbah Purdi Tercinta)

6. jangan sok gengsi didulukan, tapi FOKUS lah kepada pekerjaan dan bisnis (SILAHKAN contoh sy : baru 8 bulan sejak Nov-Des 2007 kena VIRUS EU skrg sdh ber-aset [*sensor*] dan berhutang total 6,5M (BODOL + BANK) dalam waktu 8 bulan "matanya terbuka" tentang UTANG & BISNIS

7. silahkan ditambahi sendiri....

[duh kenapa ya baru2 sekarang2 ini kenal Mbah Purdi, mestinya sejak sepuluh tahun yg lalu......]

kita harus bersyukur UNTUNG KENAL SEKARANG, seperti halnya Colonel Sander yg BARU MEMULAI BERBISNIS setelah PENSIUN dari tentara dan BARU MULAI BISNIS DI USIA 60 tahun-an dan baru dapat INVESTOR yg mau dia BODOL-in setelah presentasi yg ke-100, bayangkan seandainya dia uda "NYERAH" waktu presentasi ke orang ke-99 ???? Pasti kita skrg tidak akan pernah dengar nama KFC

Nilai Arsitektu dalam Appraisal

2008-09-25T03:02:00.001+07:00

Sayangnya NILAI ARSITEKTUR / NILAI SENI tidak dimasukkan oleh pihak bank kedalam NILAI APPRAISAL nya

Mengatasi Utang dengan Property

2008-09-25T02:32:00.003+07:00

yg dimaksud dengan..."....mengatasi hutang dengan property.......selalu bisa dilakukan, artinya bukan ketika anda sedang dikejar2 oleh bank or debt collector???? ini salah kaprah...

kalo sudah dalam kondisi di kejar2 tsb....kan dalam kondisi urgent waktunya, yang bisa anda lakukan secepatnya hanya ada 2 yaitu :

1. minta negosiasi utang (termasuk penjadwalan ulang pembayaran, stop bunga berjalan, dan kalo bisa minta pemotongan nilai pokok utang, )... dan selanjutnya ya....

2. minta waktu selonggar mungkin untuk jual aset yg tersisa, baik itu : membuka tabungan / deposito anda, menjual saham, menjual emas...dan salah satunya adalah menjual properti. (asal jangan "menjual diri" aja)

karena dari sifatnya properti itu aset yg tidak likuid / tidak lancar, memang menjualnya tidak bisa cepat, tapi anda kalo dah dalam kondisi spt itu bisa menunjukkan ke kreditor kalo ada niat baik dan masi punya aset properti yg bisa dijual dan minta waktu untuk sabar sd properti tsb bisa dijual dgn harga "layak". asal anda jelaskan dgn baik2 dan menunjukkan itikad baik anda kreditor pasti bisa memahami

back to topic....sebenarnya yg dimaksud dgn..."....mengatasi hutang dengan property.......itu adalah :

> properti dalam "kondisi normal" akan selalu tumbuh diatas tingkat inflasi karena adanya supply dan demand, sehingga kalo anda jual suatu saat nanti....harganya "pasti" lebih tinggi daripada kalo didepositokan...sehingga "time value of money" dari properti tsb tetap terjaga pada nilai yg selalu wajar. (untuk kejadian anomali kasus di Jepang dan Singapore bisa cari2 tulisan saya yg lama yg membahas masalah tsb)

> karena "yield" atau pertumbuhan aset properti "biasanya selalu" lebih tinggi dari inflasi ... maka properti bisa dijadikan sbg = hedging = lindung nilai = "bemper" ketika tiba2 terjadi krisis

coba anda bayangkan ketika tahun 1998, akan terjadi krismon, ada 2 orang bersahabat sebut aja namanya Anton dan Budi, yg masing2 punya duit 50 juta tunai di tangan. begitu mereka mendengar akan ada krisis ekonomi, mereka melakukan 2 strategi yg berbeda :

1. Anton, begitu tahu akan ada krisis ekonomi dan ada kerusuhan segera mendepositokan duitnya tsb ke salah satu bank pemerintah dgn alasan keamanannya terjamin, dia mendepositokan selurruh uangnya yg 50 juta rupiah tsb.

2. Budi, begitu tahu ada krisis, dia segera membeli tunai 10 unti rumah Tipe 36 yg pada tahun 1998 itu baru sekitar berharga 4,5-5 juta rupiah / unit, pendek kata si Budi memegang 10 unit aset properti berupa rumah Tipe 36.

selang bbrp tahun kemudia..katakan 5 thn kemudian di tahun 2003...kedua sahabat tersebut bertemu kembali setelah berpisah selama 5 tahun..mereka bernostalgia sambil tak pula saling menghitung aset masing2....

1. Anton, setelah 5 tahun kemudian duit yg ada di depositonya rata2 per tahun tumbuh 20% (dibulatkan jadi 20% karena pada thn 1998 pernah bungan deposito 60-80% / thn) ...berarti duit nya yg pada thn 1998 didepositokan sebesar 50 juta...saat thn 2003 tsb telah menjadi 100 juta. berarti asetnya tumbuh 200%.

2. Budi, yg pada tahun 1998 membelikan seluruh uangnya menjadi 10 unit rumah Tipe 36 dgn harga pembelian 5 juta / unit..ketika pada thn 2003 itu pernah dihitungkan oleh appraisal, nilainya telah menjadi 40jt/unit...kalo dikalikan 10 unit rumah yg dia pegang, berarti nilai aset nya tsb kalo diuangkan menjadi 400 juta.. berarti asetnya tumbuh 800% dalam kurun waktu yg sama dgn yg dilakukan si Anton.

nah pertanyaannya...anda mau jadi si Anton (si pemain deposito) ato Budi ( si pemain properti) kalo dalam kondisi spt itu? (dimana masing2 ada nilai plus minusnya)

Likuiditas di Bisnis Properti

2008-09-25T02:17:00.005+07:00

Kunci sukses bermain sebagai investor properti paling unggul dan agar saat menjualnya anda ingin seperti "jualan kacang goreng" adalah di = LIKUIDITAS

= artinya seberapa cepat properti tsb dapat dijadikan uang waktu dibutuhkan (baik di jual ato di agunkan..dimana di agunkan adalah justru pilihan terbaik)....

artinya..

kalo anda mau cari properti yg likuid....pilihan utamanya cari yg LOKASI nya STRATEGIS (tanpa mengabaikan pertimbangan lain seperti : legalitas, kualitas bangunan, developernya dll...)

mulailah dari yg anda mampu dulu

2008-09-25T02:07:00.001+07:00

mulailah dari yg anda mampu dulu

1. sesuatu akan menjadi indah pada waktunya

2. nothing good comes easy

Tidak Ada yang Salah

2008-09-25T01:55:00.003+07:00

" dalam berinvestasi properti itu tidak ada keputusan yang salah...

asal....

sesuai dengan strategi investasi anda"

nah karena secara prinsip dan diliat dari sudut finasial = bottom line
ada 2 macam pendapatran yg kita ahrapkan dari investasi properti :

1. Cashflow
= pendapatan rutin (harian, bulanan, tahunan dll)

2. Capital Gain
= keuntungan saat menjual , yg merupakan selisih harga jual-harga beli

kalau mengharapkan capital gain, properti apapun pasti mengalami kenaikan harga (sampai ada joke : "orang bodoh pun beli properti pasti untung"), namun ada beberapa kasus dimana justru harga turun atau jadi tidak berharga sama sekali sehingga yg dulunya asset jadi liability, misal :

1. lumpur lapindo sidoarjo ("lusi")
> semua perumahan yg terkena luapan lumpur porong tsb tiba2 jadi tidak berharga sama sekali karena ada kasus "lusi", bahkan yg masi dalam radius bbrp kilo dari pusat semburan pun uda di black list oleh semua bank ga akan ada pencairan kredit, maka tamatlah riwayat aset poerti tsb

2. sub-prime mortgage di USA
> karena kesemberonoan para pelaku pemberi "KPR" disana yaitu Mortgage Company yg "memaksakan" tetep memberikan kredit kepada semua debitor yg ambil properti perumahan walo tidak didukung oleh sumber penghasilan yg valid tetap aja di ACC dgn banyak "hunky panky", maka ketika USA mengalami resesi, inflasi tinggi, kemampuan ekonomi dan daya beli masyarakat menurun tajam, maka banyak sekali mereka yg gagal bayar kredit mortgage nya sehingga harus dgn terpakasa banyak disita.

karena yg disita adalah tidak dalam jumlah sedikit dan sampai degan ratusan ribu unit rumah dan terus bertambah jumlahnya, maka jelas lah bank bank pemberi kredit "KPR" nya yg kolaps duluan karena aset yg dijadikan jaminan menjadi merosot tajam dan tidak berarti, buntutnya kita dengar banyak institusi keuangan yg goyah sampai dilakukan rekapitalisasi oleh pemodalnya dan banyak berganti pergantian pemilik seperti di : UBS, Citibank, Northern Rock, BearStreans, Lehman Brother dan terkahir ini kasus AIG yang merupakan salah satu perusahaan asuransi terbesar di USA yang sebagain besar menanamkan sahamnya di bidang properti khususnya di "sub-prime market". Dengan terancam kolaps nay perusahan tersebut dan pasti akan dilanjutkan dengan pemecatan banyak CEO dan para petinggi yg bertanggung jawab.

"drama" ini masi berlanjut dgn kabar segera menyusul ambruknya Fanny Mae dan Freddie Mack yg di Indonesia bahkan model perusahaan ini baru akan dibentuk yg akan dinamakan SMF = Secondary Mortgage Facility = sebagai penyedia sumber keuangan yg selanjutnya akan disalurkan ke bank2 penyedia KPR.

3. jumlah penduduk Jepang yg menurun dan menua secara demografis
karena property market itu sangat dipengaruhi oleh hukum "supply demand" dimana pertumbuhan penduduk jepang mengalami "negative population growth" yg artinya jumlah penduduknya terus menurun (mortalitas lbih tinggi dari natalitas), maka imbas nya adalah juga ke properti yg mestinya dalam keadaan "normal" harga "pasti naik" namun karena ada fenomena "anomali" tersebut harga cenderung stgnan bahkan cenderung (ingat kalo anda menabung dalam mata uang JPY suku bunganya akan 0% kan?)

4. singapore yg roller coaster market
Singapore juga mengalami masalah yg mirip Jepang dimana penduduknya yang cuma beberapa juta jiwa dan "malas punya anak" sehingga tingkat pertumbuhan penduduknya juga lambat, dimana secara teori mestinya kan harga propertijuga melambat dan stanan seperti jepang bukan?

namun ternyata yg terjadi adalah lain, kadang2 harga stagnan , di lain waktu harga tiba2 turun dan di lain waktu tiba2 melejit. hal oini terjadi karena bbrp hal :

1. mengetahui "domestic market" nya sangat terbatas, maka mereka lebih mengintensifkan pembelian properti dari warga asing baik yg tinggal dan bekerja di sana ataupun sekedar saranan investasi dgn memiliki unit properti di negeri singa tsb. sehingga harga bisa terangkat karena demamnd nya ada terus

2. menciptakan dan mereposisi konsep "Uniqely Singapore" dari sekedar kota belanja menjadi "MICE City"
(MICE = Meeting Insentive Convention & Entertaintment), sehingga market selalu terbentuk dan tidak melulu residential tp justru hispitality, meeting dan rapat2 dgn level ASEAN bahkan dunia sering dilakukan disana. sehingga market hotel, convention center tumbuh signifikan.

ditambah lagi Singapore sdgn membangun pusat judi yg sangat besat di Sentosa Island yg pasti akan banyak menarik turis untuk berbondong bondong datang dan menghabiskan duitnya disana (dijamin orang Indonesia pasti ga satupun ada yg datang kesana...)

3.menciptakan Singapore sbg "ASEAN hub" ato "ASEAN Capital"
> sehingga semua orang serasa wajib mengunjungi singapore, minimal sekedar sebagai tempat transit di changi airport atau memerikasakan kesehatannya.

mengenai pertanyaan anda "apakah bagus tawaran properti tsb"? silahkan diperikasa kembali dgn "tools" yg sy berikan diatas itu dibandingkan dgn motivasi anda dalam berinvestasi properti. ingat dalam investasi anda tidak akan menang bila sekedar latah dan ikut2 an

FYI = sy tidak akan pernah beli properti yg lom jelas untung ruginya dan sebaliknya saya lebih suka beli properti secara "take over" walo sedikit lebi "mahal" (walo mahal itu relatif) namun resiko nya akan turun dan sebaliknya peluang keberhsilannya akan semakinmeningkata.

"SHOW the MONEY"

2008-09-20T20:56:00.004+07:00

Salah satu tujuan setiap "Share Holder" menanamkan uangnya dalam investasi bisnis adalah untuk mendapatkan Financial Performance yang sesuai dengan tujuan investasinya.

Tujuan Finansial ini biasanya disebut juga oleh orang finance sebagai "Bottom Line", yaitu alasan utama dan mendasar perusahaan beroperasi.

The Greatest Foot Print

2008-09-09T18:31:00.002+07:00

One night a man had a dream. He dreamed he was walking along the beach with the Lord. Across the sky flashed scenes from his life. For each scene, he noticed two sets of footprints in the sand, one belonged to him, and the other to the Lord.

When the last scene of his life flashed before him, he looked back at the footprints in the sand. He noticed that many times along the path of his life there was only one set of footprints. He also noticed that it happened at the very lowest and saddest times in his life.

This really bothered him and he questioned the Lord about it. "Lord, you said that once I decided to follow you, you'd walk with me all the way. But I have noticed that during the most troublesome times in my life there is only one set of footprints. I don't understand why, when I needed you most you would leave me."

The Lord replied, "My precious, precious child, I love you and I would never leave you. During your times of trial and suffering, when you see only one set of footprints, it was then that I carried you."

Present Income

2008-08-31T20:55:00.007+07:00

Cashflow kita yang diakui oleh bank ketika mengajukan kredit hanyalah yang berupa Present Income

yaitu pendapatan yang benar-benar sudah kita dapatkan sumber keuangan saat ini baik utu bisa berupa gaji (untuk karyawan) atau penghasilan bisnis (bagi pengusaha)

jadi pendapatan "yang akan" kita dapatkan tidaklah dihitung sebagai Present Income yang sebenarnya hal itu akan berpotensi "menggelembung" income sebenarnya jadi lebih besar.

sebenarnya bank itu dalam mendanai cuma melihat PROSPEK / FUTURE / MASA DEPAN, "apakah dengan diberi penjaman berupa kredit itu usahanya bisa makin maju dan menghaislkan keuntungan di masa depan?"

cuma karena mereka ada aturan PRUDENT POLICY tentang kehati hatian bank dalam menyalurkan kredit maka adalah tidak slaah kalao mereka juga mau MELIHAT PIJAKAN bisnis kita sudah layak atau tidak didanai? yang salah satu indikatornya adalah minimal :

> SUDAH BUKA minimal 2 TAHUN

> SUDAH MENGHASILKAN PROFIT s/d saat ini

> PERIJINAN LENGKAP

Menggoreng dan Menyetrika Rekening

2008-08-31T20:54:00.004+07:00

yg dimaksud "PEMBUKUAN" dalam pengajuan kredit ke bank agar 100% bisa disetujui, prinsipnya adalah :

>>> CATATAN KEUANGAN anda
berupa : jurnal, neraca, laba-rugi, nota penjualan dna pembelian, PO< DO dll

> harus cocok dgn <

>>> MUTASI REKENING di BANK
berupa : mutasi rekening debet dan kredit

sedangkan detailnya bisa tanya orang accounting

BODOL Bank ver 2.0

2008-08-31T20:52:00.007+07:00

Ada 2 cara yang selama ini sudah selalu saya lakukan dalam mem-BODOL bank.

Kuncinya adalah di Beda Value, dan implementasinya ada pada "proses appraisal bank"

saya mulai dahulu dari yang "lebih sulit" yaitu BODOL ver 2.0

1. setelah dapat beberapa properti yang seusai keinginan untuk dibeli dengan cara BODOL

2. deal harga jadi dulu, kasi uang ikatan seminimal mungkin
> minta waktu pelunasan minimal 3 bulan kalo bisa max sampai "hampir kiamat"
> tanda jadi sesedikit mungkin kalo perlu cukup 1 juta, max 5% x harga deal

3. minta dibuatkan tanda terima berupa kuitansi bermeterai rp 6000
> disebutkan yg menjual siapa sesuai degan nama di sertifikat yang tanda tangan kuitansi
> harga deal nya brp ( ini penting untuk mengikat dia, biar tidak ganti harga)
(pada waktu awal karier saya banyak opportunity loss disini karena dia goyah minta penambahan harga begitu tahu saya dapat cashback)
> alamat lengkap dan no sertifikat yg dijual
> misal : harga deal / harga transaksi = 150 juta (silahkan ditawarkan dulu sampai mentok termurah)

4. untuk lebih kuat bisa dibuatkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli di notaris dgn kurun waktu yg disepakati
> bila lewat masa tersebut uang akan hangus

5. bawa dokumen ke bank beberapa bank (diadu mana yg paling menguntungkan bagi anda) terdiri atas :
> fc : sertifikat, pbb tahun terakhir, IMB, KTP penjual suami istri, KK, surat nikah
> fc : KTP suami istri, surat nikah, slip gaji + SK terakhir (karyawan)
akta pendirian usaha, SIUP, TDP, NPWP, rekening koran (pengusaha)
> bilang ke bank, kalo anda belinya ke penjual 250jt (semoga nilainya lebih tinggi dr yg diminta penjual yg 150jt tsb)

6. hasil appraisal dari beberapa bank tersebut kalau anda setujui pilih sendiri mana yg paling OK. (kriteria OK tentukan sendiri, ada yg berdasar bunga paling ringan, provisi murah, marketing banknya yg paling cantik, pokoknya yang kredit cair dapet payung cantik & mug dll)

7. misal bank yg anda pilih menyetujui kredit anda sebesar 240jt tsb sehingga anda harus "bayar DP" = 20% x 240jt = 48jt, maka sisa plafon kredit yg akan dicairkan sebesar 202 jt, bunga 11,5%, cicilan sekitar 2jt/bulan selama 15 thn

8. anda bilang ke bank kalo setelah anda "memberi DP" 48jt yg jual rumah minta "tambahan DP" lagi karena "butuh uang" 52jt lagi
> sebelum diatas dilakukan anda ahrus mengontak yg punya rumah dulu, bahwa pada dasarnya di harus memahami kalo "harga deal" nya 150jt
> selanjutnya anda bilang mengajukan kredit ke bank-nya "dilebihin" untuk biaya modal kerja sekalian sebesar 52juta

9. pada saat pencairan / realisasi KPR stlh #8 tsb OK, anda minta bank untuk langsung "memisahkan" pencairannya :
> 150 juta ke rekening pemilik properti yg anda beli (sekalilagi ybs harus terus "dielus-elus" sd tahap ini, karena banyak kejadian bisa tdk terduga yg bisa menggagalkan proses ini
> 52jt juta langsung ke rekening anda karena "sdh menambah DP" ke penjual

10. proses BODOL KPR selesai
> anda bisa beli properti tanpa UANG kan? (tanpa DP)
> skrg sdh punya properti yg segera dibalik nama ke anda kan? (walo masi nyicil)
> bisa punya modal usaha sebesar 52jt kan?
> modal itu kalo bener2 anda putar untuk usaha dan bukan konsumtif dgn modal 28jt tidak akan sulit mencari profit 2jt/bulan untuk mencicil KPR nya kan?

ga sulit kan?

Catatan :
1. semua angka masi GROSS belum NETT setelah dikurangi pajak, sengaja diabaikan dulu untuk mempermudah pemahaman.

2. dari cara yg saya share-kan tsb diatas, mungkin ada polemik tentang ETIKA.
> apakah etis kita bilang "beli 150jt" namun dikatakan "250jt"
> apakah "dosa" atau tidak degan trick spt tsb diatas?
> gengsi atau malu nggak? sungkan bilang ke yang punya rumah harga "dimark up" dll...

BODOL Bank ver 1.0

2008-08-31T20:43:00.010+07:00

BODOL Bank ver 1.0 ini relatif lebih mudah daripada yg ver 2.0 diatas

secara garis besar tahapan yang dilakukan relatif sama, cuma bedanya adalah :

> anda JANGAN DEAL harga dulu dengan penjual, namun setelah anda memang suka dengan properti tersebut, tunjukkan minat anda, dan mintalah fotokopi sertifikat dan PBB tahun ini, bilang diminta fopinya "untuk dipelajari di rumah dan ditanyaakn ke teman yang kerja di bank".

> data data properti tsb dan berikut kelengkapan administrasi pengajuan kredit anda yang telah lengkap, ajukan ke beberapa bank sekaligus dan minta pendanaan berupa KPR.

> ketika ditanya bank, "berapa minta didanai", bilang kalo anda "tergantung bank bisa maksimal mendanainya:, jadi bank biar mengappraisal dulu properti tersebut

> setelah keluar harga appraisalnya dan anda "cocok", baru anda melakukan nego harga deal dengan penjual proeprti tsb

> kalo langkah ini dilakukan, anda akan lebih akurat dalam menetukan "harga penawaran" kepada penjual

sedangkan langkah langkah selanjutnya adalah sama dengan BODOL ve 2.0 yang "lebih sulit"

Transaksi Bagus = Good Deal

2008-08-31T20:23:00.005+07:00

Dari pemahaman pribadi saya dan dari pengalaman bertransaksi di dunia properti dan bisnis dalam 14 tahun terakhir sejak 1994, secara garis besar ada 2 macam transaksi yang dapat didefinisikan dari kacamata kita sebagai seorang investro sejati, yaitu ada yang berupa Transaksi Bagus (Good Deal) dan sebaliknya disisi lain ada Transaksi Jelek (Bad Deal)

Transaksi Jelek (Bad Deal), adalah apa yang dilakukan oleh kebanyakn dan hampir semua orang "pecundang investasi" dalam membeli properti. Mereka justru mengeluarkan banyak sekali uang dari kantungnya sendiri bahkanmasih ditambah bonus tiap bulan kesulitan menyisihkan angsuran kredit rumahnya, dan kredit baru selesai pada saat gaji juga selesai yaitu pada saat masa pensiun telah tiba.

Transaksi Bagus (Good Deal) adalah ketika kita beli suatu properti tidak perlu mengeluarkan uang dan hasil pendapatan rutin properti tersebut (cashflow in) lebih dari cukup untuk membayar cicilan KPR-nya, bonus kalau selain BODOL tersebut juga dapat cashback pula.

Anda telah mencapai menjadi "Entrepreneur Rajawali" apabila telah berhasil berbisnis dimana uang sudah benar-benar hanya sebatas "ide" dan anda telah mampu menguasainya, kemanapun anda bergerak dia akan berlari mengejar kejar anda"

“There's only Lies, Damned Lies, and Statistics”

2008-08-31T20:12:00.005+07:00

Seorang novelis terkemuka Amerika Serikat Mark Twain (November 30, 1835 – April 21, 1910) , pernah mengingatkan agar kita jangan terlalu jadi orang yang terlalu Text Book / Zakelijk.

Lebih baik yang fleksibel dan yang terpenting jangan terlalu percaya mentah mentah dengan data yang tersaji, dan seharusnya harus di check - cross check - recheck dulu baru dipakai.

Mengenai hal tersebut beliau melemparkan suatu kalimat yang sangat terkenal sepanjang masa, “There's only Lies, Damned Lies, and Statistics”

Menghitung Tren Pertumbuhan Harga Properti

2008-08-31T19:25:00.006+07:00

ada beberapa cara untuk menghitung tren pertumbuhan harga properti di suatu daerah / kawasan. Sebaiknya menghitung pertumbuhan itu sebaiknya minimal 3 tahun optimal sd 5 tahun untuk meminimalkan "kerancuan"

1. Versi Pemerintah

Pemerintah, dalam hal ini Dirjen Pajak yang merupakan salah satu instansi dibawah Departemen Keuangan Republik Indonesia, selalu memantau perkembangan harga properti dalam suatu kawasan tertentu dimana tugas itu dilaksanakan oleh KP3 ( Kantor Pelayanan Pajak Pratama ) untuk tingkat Kota atau Kabupaten di seluruh Indonesia.

KP3 selalu mengumpulkan data-data transaksi jual beli properti yang dikumpulkan dari :
1. notaris ( PPAT )
2. camat ( sebagai PPAT Sementara bila di suatu daerah belum ada notaris )
3. broker properti professional ( ERA, RayWhite, Century21 dll )
4. bank
5. pengamatan petugas pajak sendiri di lapangan untuk melakukan penyesuaian nilai apabila ada yang dianggap janggal.

tren pertumbuhan yang dilakukan oleh Dinas Pajak ini dapat kita lihat di PBB tahun berjalan, dimana bisa kita lakukan perbandingan dari tahun sekarang terhadap tahun-tahun sebelumnya dan akan ketemu tren kenaikan nilainya.

biasanya yang naik cuma NJOP bumi (tanah) saja dan nilai NJOP bangunan tetap ( padahal semestinya dari tahun ke tahun NJOP bangunan turun karena terkenai penyusutan karena depresiasi per tahun kan )

PLUS :
> datanya komplit di seluruh daerah di seluruh Indonesia
> nilainya akurat dan pasti, mudah memperkirakan harga sebenarnya
> NJOP biasanya dipakai untuk perhitungan pajak PPh dan BPHTB

MINUS :
> bias, tidak menunjukkan harga jual beli sebenarnya
> nilainya biasanya dibawah harga pasaran riil saat itu
> nilai bangunan tidak diperhitungkan depresiasinya

2. Versi Real Estate Developer

Real Estate Developer "raja kecil" dilingkungan kompleks yang dia miliki tersebut, sehingga berhak menentukan harga jual unit uni tpropertinya beserta kenaikan harganya.

untuk mengetahui tren kenaikan harga di suatu real estate khususnya di unit baru ( Primary Market ) bisa dilihat dengan cara membandingkan :
1. unit properti ( rumah, apartement, rusun, ruko, kios dll) dengaan tipe yang sama
2. di cluster yang sama
3. dengan tipe yang sama ( LT, LB, spesisfikasi, model )

dari situ akan ketemu tren kenaikan harganya, dimana biasanya real estate developer akan melakukan langkah langkah sebagai berikut :
1. perhitungan unit costing dulu per unit properti yang akan dijual
2. mengestimasikan berapa lama marketing bisa menjualnya
3. melakukan perhitungan Future Value dari Present Value unit costing-nya
4. memberikan progressive discount, semakin dini semakin besar diskonnya
5. secara bertahap menaikkan harga jual sesuai progres penjualan

PLUS :
> menunjukkan harga transaksi sebenarnya
> harga dinamis, cepat menyesuaikan harga pasar
> data riil didapat langsung di lapangan

MINUS :
> bisa menyebabkan "inflasi" di NJOP
> data sulit didapat bagi orang luar
> bias ( juga), biasanya sengaja dibuat tidak sama dengan harga transaksi sebenarnya yang berdasarkan NJOP

3. Versi Property Investor

property investor sejati cuma melihat dari satu sisi value aja
> "apakah properti yang akan dia beli tersebut dijual dibawah harga pasar dan bisa dijual lagi dengan harga premium untuk mendapatkan capital gain atau disewakan agar memperoleh positive cashflow in rutin"

PLUS :
> pasti untung

MINUS :
> tidak ada!

Kekuatan Cinta

2008-07-23T00:25:00.005+07:00

Dilihat dari usianya beliau sudah tidak muda lagi, usia yg sudah senja
bahkan sudah mendekati malam, Pak Suyatno 58 tahun kesehariannya diisi dengan merawat istrinya yang sakit istrinya juga sudah tua.

Mereka menikah sudah lebih dari 32 tahun, dikarunia 4 orang anak disinilah awal cobaan menerpa, setelah istrinya melahirkan anak ke empat tiba2 kakinya lumpuh dan tidak bisa digerakkan itu terjadi selama 2 tahun, menginjak tahun ke tiga seluruh tubuhnya menjadi lemah bahkan terasa tidak bertulang, lidahnya pun sudah tidak bisa digerakkan lagi. Setiap hari pak suyatno memandikan, membersihkan badannya, menyuapi, dan mengangkat istrinya keatas tempat tidur.

Sebelum berangkat kerja dia letakkan istrinya didepan TV supaya istrinya tidak merasa kesepian. Walau istrinya tidak dapat bicara tapi dia selalu melihat istrinya tersenyum, untunglah tempat usaha pak suyatno tidak begitu jauh dari rumahnya sehingga siang hari dia pulang untuk menyuapi istrinya makan siang. Sorenya dia pulang memandikan istrinya, mengganti pakaian dan kemudian dia temani istrinya nonton televisi sambil menceritakan apa2 saja yg dia alami seharian.

Walaupun istrinya hanya bisa memandang tapi tidak bisa menanggapi, Pak Suyatno sudah cukup senang bahkan dia selalu menggoda istrinya setiap berangkat tidur.

Rutinitas ini dilakukan Pak Suyatno lebih kurang 25 tahun, dengan sabar dia merawat istrinya bahkan sambil membesarkan ke empat buah hati mereka, sekarang anak2 mereka sudah dewasa tinggal si bungsu yg masih kuliah.

Pada suatu hari ke empat anak suyatno berkumpul dirumah orang tua mereka sambil menjenguk ibunya. Karena setelah anak mereka menikah sudah tinggal dengan keluarga masing2 dan Pak Suyatno memutuskan ibu mereka dia yg merawat, yang dia inginkan hanya satu semua anaknya berhasil. Dengan kalimat yg cukup hati2 anak yg sulung berkata " Pak kami ingin sekali merawat ibu semenjak kami kecil melihat bapak merawat ibu, tidak ada sedikitpun keluhan keluar dari bibir bapak....... ...bahkan bapak tidak ijinkan kami menjaga ibu" . dengan air mata berlinang anak itu melanjutkan kata2nya "sudah yg keempat kalinya kami mengijinkan bapak menikah lagi, kami rasa ibupun akan mengijinkannya, kapan bapak menikmati masa tua bapak dengan berkorban seperti ini kami sudah tidak tega melihat bapak, kami janji kami akan merawat ibu sebaik-baik secara bergantian".

Pak Suyatno menjawab hal yg sama sekali tidak diduga anak2 mereka.
"Anak2ku.... ..... Jikalau perkawinan & hidup didunia ini hanya untuk nafsu, mungkin bapak akan menikah..... .
Tapi ketahuilah dengan adanya ibu kalian disampingku itu sudah lebih dari cukup, telah melahirkan kalian.. sejenak kerongkongannya tersekat,... kalian yg selalu kurindukan hadir didunia ini dengan penuh cinta yg tidak satupun dapat dihargai dengan apapun.

Coba kalian tanya ibumu apakah dia menginginkan keadaanyaseperti ini.
Kalian menginginkan bapak bahagia, apakah bathin bapak bisa bahagia meninggalkan ibumu dengan keadaanya sekarang, kalian menginginkan bapak yg masih diberi Tuhan kesehatan dirawat oleh orang lain, bagaimana dengan ibumu yg masih sakit." Sejenak meledaklah tangis anak2 pak suyatno merekapun melihat butiran2 kecil jatuh dipelupuk mata ibu Suyatno.. dengan pilu ditatapnya mata suami yg sangat dicintainya itu..

Sampailah akhirnya Pak Suyatno diundang oleh salah satu stasiun TV swasta untuk menjadi nara sumber dan merekapun mengajukan pertanyaan kepada Suyatno kenapa mampu bertahan selama 25 tahun merawat istrinya yg sudah tidak bisa apa2.. Pada saat itulah meledak tangis beliau dengan tamu yg hadir di studio yang kebanyakan kaum perempuan dan mereka pun tidak sanggup menahan haru.

Pak Suyatno bercerita, "Jika manusia didunia ini mengagungkan sebuah cinta dalam perkawinannya, tetapi tidak mau memberi ( memberi waktu, tenaga, pikiran, perhatian ) adalah kesia-siaan.

Saya memilih istri saya menjadi pendamping hidup saya, dan sewaktu dia sehat diapun dengan sabar merawat saya mencintai saya dengan hati dan bathinnya bukan dengan mata, dan dia memberi saya 4 orang anak yg lucu2..
Sekarang dia sakit karena berkorban untuk cinta kita bersama.. dan itu merupakan ujian bagi saya, apakah saya dapat memegang komitmen untuk mencintainya apa adanya. Sehatpun belum tentu saya mencari penggantinya apalagi dia sakit

David Ogilvy

2008-07-16T23:17:00.005+07:00

“If it doesn’t sell, its not creative” - David Ogilvy (June 23, 1911–July 21, 1999)

prinsip sangat simpel ini disampaikan oleh David Ogilvy salah satu pemilik biro iklan terbesar di dunia. Dia juga dikenal sebagai "The Father of Advertising" karena kepeloporannya memasuki dunia periklanan dimana saat itu masih jarang dijamah oleh berbagai pemain lainnya.

Dunia periklanan adalah dunia kreatifitas dimana kita sepertinya tidak akan percaya kalau biaya sebuah iklan tv sekarang minimal butuh biaya produksi 500 juta s/d "tak terhingga" tergantung bagaimana kualitas yg kita inginkan. padahal kalau kita tilik lebih dalam margin yang bisa didapat bisa separuhnya sendiri setelah dipotong biaya pengeluaran yang biasanya tersedot paling besar ke biaya bintang iklannya apabila memakai super model atau sebaliknya biaya animasinya yang menyedot biaya apabila mau menonjolkan sisi emosional yang tidak bisa ditampilkan apabila frame diambil dari dunia nyata.

Ogilvy’s Advertising Mantra selalu mengikuti 4 prinsip dasar :

Research—Coming
seperti halnya sejak dia memulai bisnisnya dengn latar belakang riset, dia tidak pernah menafikkan arti penting suatu iklan. Dimana dalam kenyataannya sejak tahun 1952 ketika dia memulai membuka perusahaan agensi nya sendiri, dia tetap memberi jabatan sebagai "Research Director" di kartu namanya.

Professional Discipline

Saya lebih memilih kedisiplinan atas pengetahuan daripada ketidakteraturan atas ketidakpedulian". Dia mendokumentarikan pengetahuan kedalam presentasi silde dan film yang dia namakan "Magic Lanterns". Dia juga mengadakan beberapa program pelatihan untuk para profesional advertising muda.

Creative Brilliance—menitikberatkan kepada “IDE BESAR”

Results for Clients—“Di dalam dunia bisnis modern, sungguh tidak berguna menjadi kreatif, pemikiran orsinal tidak berguna lagi kecuali anda juga dapat menjual apa yang anda ciptakan itu". ucapan dia tadi itu merupakan salah satu kata-katanya yang paling terkenal sepanjang masa

SUKSES BERBISNIS dan DIJAMIN BERHASIL 99,999%

2008-07-08T13:04:00.004+07:00

kalau kita bukan termasuk orang yang bertipe "IDEALIS" dan "RUMIT", sebenarnya SANGAT MUDAH agar bisa SUKSES BERBISNIS dan DIJAMIN BERHASIL 99,999% tingkat keberhasilannya, caranya yaitu melakukan "FOLLOW THE PROVEN LEADER" aja

1. kalo anda mau masuk berbisnis ke dalam SCOPE KOTA
> lihat dulu apakah BCA atau CIPUTRA telah hadir?

2. kalo anda mau masuk berbisnis ke dalam SCOPE MALL
> lihat dulu apakah Mc Donald's, Starbuck's atau Matahari telah hadir?

3. kalo anda mau masuk berbisnis ke dalam SCOPE DI SUATU JALAN atau PERUMAHAN atau BUILDING
> lihat dulu apakah Alfamart atau Indomaret telah hadir?

nah bagi kita yg masi dalam kelas pengusaha UKKM ini ga usah repot2 mengeluarkan dana besar hanya untuk menyewa konsultan yg mahal melakukan business assesment atau bahkan sampai fatal salah langkah dgn membuka usaha di tempat yg salah, cukup tinggal ngikutin dimana para "maestro bisnis" tsb melangkah kita untuk sementara mengikuti aja dibelakangnya (ingat = A-T-M).

semoga berguna bagi anda yg masihpemula belum perngalaman mau ma buka bisnis dimana & selamat berpartisipasi dalam booming bisnis yang sedng tumbuh pesat...

ada pepatah yg berguna dan mendukung premis ini, "be the right man in the right place"

BENCHMARK BISNIS yg dijamin akurat buat UKKM / SME

2008-07-08T12:55:00.004+07:00

kalo di dunia kita bisnis di Indonesia kita sebagai kalangan entrepreneur yg mayoritas merupakan kalangan pengusaha SME (Small Medium Enterprise) atau UKKM (Usaha Koperasi, Menegah dan Koperasi) bisa melakukan BENCHMARK BISNIS yg dijamin akurat dgn bbrp raksasa bisnis dgn tinggal "mengekor" dimana mereka telah hadir.

hal ini karena keterbatasan kita akan : MODAL, PENGETAHUAN & TEKNOLOGI. menurut hemat sy suatu kota/mall/kawasan dianggap potensial dan FEASIBLE SECARA BISNIS apabila telah hadir :

1. BANK = BCA

BCA tidak akan hadir di suatu kota yg belum jelas laju ekonominya yg artinya dimana BCA hadir walo itu di kota kecamatan atau di tengah hutan maka dipastikan ekonomi di sekitarnya telah tumbuh dan layak untuk membuka bisnis

2. RESTORAN = Mc Donald's
dimana ada Mc DOnald's hadir disitu dijamin bahwa lingkungan sekitarnya telah tumbuh (untuk yg berupa stand alone outlet) atau mall tsb pasti laris bisa jadi memang sdh laris sejak dulunya yg sbg prasayarat dia mau menyewa disana, atau mall tsb bisa jadi terbawa jadi laris karena traffic pengunjung akibat daya tarik datang ke Mc Donald's sekaligus belanja2 aneka barang dagangan di mall tsb

3. CAFE = STARBUCK's

penjelasan idem dgn Mc Donald's

4. DEPT STORE RETAIL = MATAHARI

penjelasan idem dgn Mc Donald's

5. MINI MARKET RETAIL = ALFAMART atau INDOMARET

mereka berdua ini menurut sy seperti pinang dibelah dua dimana yg satu hadir pasti tak lama kemudian yg lainnya hadir bahkan sy pernah melihat di suatu kota dalam satu kawasan yg dekat dgn rumah sakit dan pusat pemerintahan yg memang sangat ramai dan berada dalam 1 jalan aja yg sama dan tidak sampai radius 500 meter mereka itu masing2 hadir 2 outlet, bener2 gendheng persaingannya...tapi buntutnya yg diuntungkan adalah kita2 para konsumen punya banyak pilihan mana yg servis nya dan value nya paling OK kan?

6. REAL ESTATE DEVELOPER = CIPUTRA

Ciputra Group hanya mau hadir di daerah yg diprediksi akan tumbuh pesat dan dia akan masuk kesana dengan membangun besar2 an, biasanya jauh dari pusat kota yg telah ada tapi dia akan membangun infrastruktur & berbagai fasos fasum serta rumah berserta ruko & mall yg selalu dgn kualitas no 1.

BODOL

2008-07-08T12:48:00.002+07:00

kita itu baru bisa BODOL itu hanya bisa terjadi kalau ada "BEDA VALUE" antara :

1. penjual melepas propertinya "DIBAWAH HARGA PASAR"

2. bank memberikan "APPRAISAL DI ATAS HARGA PASARAN"

atau yang terbaik dan paling menguntungkan adalah KOMBINASI DARI KEDUANYA.

BODOL = Berani Optimis Duit Orang Lain

> "meminjam duit orang lain baik dari seseorang secara pinjamana pribadi atau kelembaga keuangan seperti ban untuk digunakan berbisnis, sehingga tercipta business leverage berupa peminjaman uang itu dan memperkecil resiko bisnis"

MODAL UTAMA sebagai REAL ESTATE DEVELOPER

2008-07-08T09:44:00.002+07:00

BERANI & NYALI yang BESAR karena bisnis ini melibatkan :

> UANG BESAR

> MIMPI BESAR

> KNOWHOW yg KOMPLEKS

> ENVIRONMENT yg harus KONDUSIF

> PROFIT yg MENGGIURKAN

FORUMULA "ANTI STUCK" bagi PERINTIS USAHA PEMULA

2008-07-08T09:40:00.004+07:00

1. HOW

> tidak tahu harus tanya kemana,
saat itu sy tidak ada tokoh yg bisa sy tanyai waktu kesulitan atau idola yg sy kenal yg bisa sy pakai sbg patron menjalankan bisnis

> tidak tahu caranya menjalankan bisnis,
jujur saja walo sy sarjana arsitektur dari salah satu PTN terkemuka surabaya dan cukup makan asam garam sebagai arsitek yg mengerjakan pesanan gambar arsitektur dan kontraktor yg menerima pekerjaan bangunan dari client dimana kedua hal tsb sdh sy kerjakan dan dirintis bahkan saat sy lom lulus kuliah di tahun 1997. namun pada saat mulai bercita2 menjadi developer di tahun 1999-an s/d sy mampu membukanya 5 tahun kemudian setelah melalui proses mimpi yg panjang dan usaha yg melelahkan baru di akhir 2004 itulah sy bisa memulai membuka bisnis real estate developer sy yg pertama dgn tanpa modal tapi dgn cara MENGKAPITALISASI VALUE yg ada pada diri saya ditukar dgn UTANG untuk memulai USAHA.

> tidak tahu caranya mengajukan kredit ke bank
pada waktu awal buka bisnis real estate developer itu saya tidak ngerti usaha yg BANKABLE itu yg gmn dan gimana mencapainya. namun untungnya sejak awal bahkan lom mengenal isitlah BODOL, BOTOL, BOBOL dll dari P'Pudi sy telaha melakukan dgn cara saya sendiri. inilah sumber2 pemodalan sy yg pertama dan utama saat itu mas browie

> tidak tahu bahwa mempunyai usaha itu tidak bole dijalankan sendiri
saat memulai usaha itu sy sangat beruntung karena telah memiki seorang karyawan yg sangat rajin & jujur kerja siang malam, panas ujan, nego kesana kemari, mengerjakan gambar2 & perhitungan, pontang panting cari pendanaan, membeli material dari supplier, mengawasi pembangunan, mengajukan ijin, mengurusi pemasaran, dll semua sy lakukan sendiri dan hebatnya dia tidak mengeluh. orang yg sangat pemberani dan pekerja keras itu adalah sy sendiri seorang

namun karena bertambahnya volume pekerjaan dan peluang usaha makin besar maka pelan2 sy mulai merekrut karyawan profesional (karena sejak awal sy tidak merekrut anggota keluarga atau teman, semua sy dapat dari pasang iklan), dan ternyata bisnis sy makin berkembang, karena untuk operasional dan pekerjaan rutin sepanjang telah tercantum di SOP bisa dikerjakan semua karyawan sdg kan sy kebagian tugas mengerjakan hal2 yg strategis aja dan pengembangan usaha, maka bisnis makin melesat.

2. WHO

> tidak tahu tanya kemana kalo ada kesulitan dan minta konsultasi (lihat ttg mentor diatas)

> tidak tahu mengajak kerjasama dgn siapa aja,
karena saat itu masi buta dalam bisnis yg akan dimasuki, selain apakah sy nama sy sdh "laku" dan "sederajat" kalo bekerjasama dgn para pelaku bisnis yg telah puluhan tahun malang melintang di dunianya sedangkan sy pasti dianggap mereka "anak kemarin sore" yg baru mau jadi bisnismen.

> tidak tahu ketemu siapa kalo mau mengurus ijin ini dan itu

> tidak tahu harus mengajak siapa aja sbg crew dalam "perahu bisnis" sy

3. WHERE

> tidak tahu dimana lokasi untuk membuka usaha

untungnya saat itu sy tidak salah melangkah, di proyek perumahan sy yg pertama dan berlanjut s/d skrg sdh di proyek ke 7 dan akan merambah kemana mana mulai dari : futsal sportainment center, kompleks ruko dan bookstore terbesar di kota sy

Sumber Informasi HOT PROSPECT PROPERTI

2008-07-07T18:33:00.004+07:00

1. KORAN ( kalo bisa bermacam koran, karena segmentasinya beda)
2. SURVEY LANGSUNG ke daerah yg kita minati
3. iklan INTERNET
4. broker profesional ( dateng ke kaya : ERA, Century21, Ray White dll.)
5. BANK
6. NOTARIS
7. PENGADILAN NEGRI (PN) atau AGAMA (PA)
8. ICU RS, RUMAH DUKA, Ruang Praktek DOKTER
9. relasi, teman, saudara dll

Cara Cepat "MENGAPPRAISAL SENDIRI" Suatu PROPERTI

2008-07-07T18:29:00.005+07:00

1. Luas Tanah x Harga Pasaran = A
( harga pasaran bisa tanya "yg ngerti" spt : orang bank, appraisal, broker dll, tidak disarankan harga NJOP, karena tidak sesuai dgn harga pasaran / market value di daerah tsb)

2. Luas Bagunan x Harga Bangunan per m2 x Depresiasi = B
luas bangunan = luas bangunan yg berdiri, toal luas lantai 1 + lantai 2 dst
harga bangunan = bisa tanya pemborong, arsitek brp pasaran per m2 harga bangunan disuatu tempat pada saat tsb.
depresiasi = penyusutan, asumsi 5% pertahun dari tahun pembangunan s/d tahun penghitungan skrg

3. Premium Value = C

bisa bervariasi, dan lebih bersifat intangiable spt : history (katakan pernah ditempati Bung Karno, dulunya rumah dinas Gubernur Belanda dll), Fengsui (tusuk sate, lahan ngantong, diatas bukit, sebelah kuburan dan kamar mayat dll), tanahnya lebi tinggi dari jalan raya, akan dibangun pintu toll depan tanah tsb, sebelahnya lokasi lumpur lapindo, ditemukan tambang emas di dekatnya dst

A + B + C = Harga Properti , mudah kan???

Beberapa Kriteria Penilaian PROPERTI

2008-07-07T18:12:00.003+07:00

Ada beberapa kriteria Penilaian PROPERTI menurut :

1. INVESTOR PROPERTI

yg paling pokok adalah CASHFLOW yg didapat dr property tsb (rental income)

propertinya itu sendiri bisa berupa : rumah, kios, ruko, hotel, mall, theme park, airport dll. fokus utama kelompok ini adalah "apakah cukup cashflow in nya untuk menutup cicilan kredit investasinya.

kepentingan lainnya adalah RESALE VALUE-nya, apabila setelah properti tsb di HOLD dalam waktu tertentu, dan setelah kondisi memungkinkan akan dijual kembali dengan harga yang lebih mahal untuk mendapatkan CAPITAL GAIN,

keuntungan lain yang akan didapat selain CASHFLOW & CAPITAL GAIN tsb adalah :
> INVESTMENT PROFIT
> PREMIUM RISK PROFIT
> TAX BENEFIT PROFIT

2. DEVELOPER PROPERTI

orientasi utamanya adalah mengejar CASHFLOW yaitu berapa banyak unit properti yg dapat dijual dalam kurun waktu tertentu, dgn tipe apa saja yg sesuai kemauan market dgn harga tertentu yg disesuaikan strategi finansial perusahaan.

3. ENDUSER

yg diartikan beli properti tsb adalah benar2 untuk DIDIAMI SENDIRI, biasanya yg paling diperhatikan untuk kelas MENENGAH KEBAWAH adalah KECUKUPAN ANGGARAN vs PENGHASILAN (baca : jumlah duit tunai tersedia buat DP dan cicilan rumah) dengan harga rumah.

sedangkan fokus kalangan pembeli rumah MENENGAH KEATAS: LOKASI vs ANGGARAN.

kalau kelas PREMIUM cuma ada 3 pertimbangan : LOKASI, LOKASI dan LOKASI ( karena duit sudah bukan masalah)

4. BROKER

kriteria mereka dalam menerima kontrak pemasaran properti yg dipasarkan SALEABLE atau tidak? COMMISION FEE cocok apa tidak?

5. BANK

yg paling utama ternyata tetap LOKASI, yg antara lain syarat yg mutlak dan ga bisa ditawar adalah :

1. harus sudah SERTIFIKAT, baik SHM or HGB ok, dan tidak dalam sengketa
2. JALAN MASUKNYA mobil harus bisa masuk s/d dpn rumah tsb (bye2 rumah yg masuk gang)
3. UTILITAS tersedia (PLN & PDAM/sumur bor = mutlak), Tlp = optional aja
4. IMB, kalo lom ada bisa diurus sambil proses kredit berjalan
5. fisik rumah LAYAK HUNI, saran: renovasi ringan (cat ulang + yg bocor2) plus tanah yg kosong ditanami ijo2 biar seger dipandang orang bank waktu survey
6. dan yg tak kalah penting adalah KEMAMPUAN FINANCIAL ENDUSER nyicil KPR nya (max cicilan bulanan = 30-40% income brutto suami + istri)

3 Macam Tipe Property Market

2008-07-07T18:00:00.005+07:00

1. Primary Market
semua property yg dijual/beli dari tangan pertama, baik oleh developer yg berbadan usaha ataupun tuan2 tanah, biasa disebut juga sebagai rumah baru

2. Secondary Market
adalah kebalikan dari Primary Market, semua property yg dijual/dibeli dari enduser (pemakai langsung) property tsb ataupun investor atau spekulator property. biasa juga disebut sebagai rumah second, saya kurang setuju kalo disebut sebagai rumah bekas.

3. Rooler Coaster Market
bisa berwujud beragam rupa : lelangan bank, lelangan balai lelang, keluarga bermasalah (cerai, bagi warisan dll), segera pindah (keluar kota/ LN), bankrut, cape mau menikmati usia tua dengan tenang dll.

yang terakhir ini paling saya suka dan saya tunggu2 karena : untungya selalu didapat pada saat beli, profitnya dengan jumlah yg terduga, pembeli "yg menentukan arah"

Financial Freedom ala Robert T. Kiyosaki

2008-07-04T13:18:00.004+07:00

Financial Freedom kalo kita mau sedikit rajin membaca2 di internet ada bermacam2 versi, namun sy membatasinya khusus dalam koridor Financial Freedom ala Robert T. Kiyosaki (RTK)

sebelumnya kita harus paham dulu apa yg dimaksud KAYA menurut RTK?

seseorang itu disebut KAYA bukan kalo hartanya bermilyar2, propertinya dimana-mana, mobilnya banyak, semua emasnya dipakai samapi seperti toko mas berjalan atau istrinya dimana mana (oops yg ini ga ada di bukunya RTK, just kidding hehe)

KAYA yang biasa dipakai secara umum di dunia financial memang berbeda dgn KAYA ala RTK, dimana menurut Forbes yg disebut KAYA itu kalo seseorang memiliki Nett Worth = Kekayaan Bersih = semua macam harta (uang, emas, properti, kendaraan, saham, good will, brand dll) dihitung secara total dan kemudian dikurangi semua hutang pribadi , apabila hasilnya mencapai minimal USD 1.000.000 (dgn kurs per hari ini IDR 9.255/USD, maka setara dgn IDR 9.255.000.000). orang Indonesia ada ratusan ribu jumlahnya yg memiliki aset minimal USD 1 millions, bahkan Top 40 2007 sungguh mencengangkan dimana total aset 40 orang terkaya itu aja bernilai USD 40 Milyar (kalo dituliskan dalam angka silahkan ditulis sendiri dan dicek, sy takut salah nulis kurang nol nya, selain itu sy jg masi ga yakin kalo "cuma" USD 40 Milyar, estimasi sy totalnya bisa minimal10 kali lipat itu agar kelihatan "bersahaja" )

btw kreteria KAYA ala RTK sebenarnya cukup "simple dan tidak berat".
menurut dia kita bole disebut KAYA apabila telah memiliki PASSIVE INCOME yg seandainya mulai saat ini kita berhenti bekerja secara fisik namun tetap memiliki penghasilan seterusnya sampai sdgn akhir hayat.

dia mengistilahkan KAYA yg berkesinambungan itu sebagai FINANCIAL FREEDOM (FI) atau Kebebasan Finansial, yg oleh beberapa masyarakat kita masi banyak yg salah mengartikan, bahkan IMHO sering "diselewengkan" oleh oknum MLM atau money games yg self proclaim kalo bisnis mereka ada aplikasi PI

selanjutnya kita akan menggunakan istilah FF apabila mengkonotasikan KAYA ala RTK itu.

seseorang dikatakan telah mencapai tahap
"FINANCIAL FREEDOM apabila telah memiliki PASSIVE INCOME lebih besar 3x lipat dari EXPENSE nya ",
kalo ditulis berupa rumus :

FF = PI > 3x E

contoh praktisnya ada seseorang yg :

EXPENSE-nya = 3 juta/bulan

dia akan disebut telah mencapai FINANCIAL FREEDOM apabila memiliki

PI > 3x 3juta = 9 juta.

sedangkan sumber PI itu sendiri harus merupakan bisnis yg tidak boleh melibatkan kita secara fisik. hal ini hanya bisa dicapai apabila kita telah mencapai :

Kuadran B = Business Owner (pemilik usaha, bisnisman, entrepreneur)

dan atau I = Investor (bekerja lewat berbagai instrumen investasi),

sebaliknya tidak akan pernah bisa dicapai oleh :

Kuadran E = Employee (karyawan)

dan atau S = Self Employee (pekerja mandiri / profesional seperti = pemilik toko yg juga bertindak sebagai kasir yg bertugas 3 shift : pagi, siang, malam, dokter, pengacara, notaris yg melulu mencari income dari kerja fisiknya dan tidak menggunakan sistem agar orang lain bekerja keras untuk dirinya)

sedangkan PASSIVE INCOME itu menurut RTK bisa dilalui melalui "4 KENDARAAN INVESTASI" yaitu :

1. BISNIS
2. PROPERTI
3. SAHAM
4. INTERNET

PS : perhatikan bahwa BISNIS diletakkan pertama, baru PROPERTI dan yg lainnya !!!

3 Macam Real Estate Developer

2008-07-04T05:46:00.006+07:00

1. DEVELOPER BUMI

adalah real estate developer yg berangkatnya memang memiliki bekal dari ilmu yg berkaitan dgn dunia real estate yaitu : arsitektur, sipil atau real estate management atau mereka pada awal usahanya berangkat dari bisnis yg berkaitan dgn dunia real estate seperti : produsen bahan bangunan, konsultan, pengacara, notaris dll

contoh :

1. Ir. Ciputra (arsitektur-ITB) = Ciputra Group, Pembangunan Jaya, BSD
2. Trihatma K. Haliman (sipil-Kaiserlautern) = Agung Podomoro
3. Joko Soegiarto Tjandra (n/a, industri bahan bangunan) = Mulialand
4. Ir. Lukman Purnomosidi (sipil-ITB) = JSA
5. Anhar Setjadibrata, SH (dokter-pengacara-notaris) = Hotel Tugu Group
6. Didik Eko Tjahjono, ST (arsitektur -ITS) = Energie Capital, Cosmopolitan Investama

2. DEVELOPER LANGIT

adalah para developer yg berangkatnya dari beragam latar belakang pendidikan dan bisnis, namun setelah menjadi besar di bisnisnya masing2 mereka kemudian masuk ke bisnis real estate secara masif.

contoh :

1. Mochtar Riadi (banking, insurance, education) = Lippo Karawaci, Lippo Cikarang, Tanjung Bunga, Kemang Village, St. Moritz
2. Ir. Aburizal Bakrie (heavy industries, mining, oil & gas) = Bakrieland, Rasuna Epicentrum, Bali Nirwana Resort
3. Robert Budi Hartono (rokok) = Grand Indonesia
4. Eka Tjipta Wijaya (edible oil, forestry, trading) = Sinarmas, ITC
5. Jakoeb Oetama (media, bookstore) = Santika Hotel

3. DEVELOPER AWANG-AWANG

adalah para developer yg ga jelas latar belakang bisnisnya dan track recordnya namun tiba2 memiliki likuiditas yg luar biasa sehingga bisa membangun mega proyek dgn kapitalisasi trilyunan rupiah. duit yg didapat banyak sumbernya yg secara garis besar berasal dari " Negeri Antah Berantah"

contoh :
> banyak sekali !
hampir semua obligor pengemplang BLBI selalu bermain properti dan ga ada yg sampai selesai proyeknya terutama pada saat krismon 1998-2000 lalu yg kemuadian kebanyakana aset2 nya di take over secara murah murah oleh Top 10 Real Estate Developer dari BPPN waktu ada program lelang penjualan aset.

Bankable = 4C

2008-07-04T01:55:00.001+07:00

bagi bank, seseorang BANKABLE apabila bisa memenuhi 4C:

1. CREDIT CAPACITY
Credit Capacity adalah nilai ekonomis seseorang untuk mengangsur kreditnya di bank yg besarnya adalah:

1/3 x besaran gaji/pengasilan bersih per bulan

kita sebagai entrepreneur akan menjadikan faktor Credit Capacity ini isue yg paling penting, karena :
> sbg prasyarat pengajuan kredit, besarnya penghasilan yg terwakili oleh cashflow perusahaan ini juga merupakan "nafas" perusahaan.
> sampai ada pepatah "cashflow is the king, profit is the queen"

2. CREDIT HISTORY
adalah riwayat performance kredit seseorang yg saat ini sdh online dari bank seluruh indonesia ke BI, proses untk mengetahui Credit History ini namanya BI CHECKING, yaitu dgn mengecek riwayat kredit seseorang yg telah pernah mengajukan kredit ke lembaga keuangan baik bank atau non bank yg datanya di catat dgn rapi di kantor BI (Bank Indonesia)

3. COLLATERAL
adalah jaminan yg anda agunkan ke bank sbg salah satu syarat pencairan kredit. jaminan ini bisa berupa : sertifikat, BPKB, saham, cash collateral
dll

selain aspek finansial berupa agunan tsb diatas, aspek legalitas usaha kita juga bisa kita masukkan dalam kategori ini.

anda sudah bisa dikatakan mempunyai perijinan lengkap apabila memenuhi kriteria sudah memiliki:
> Akta Pendirian Badan Usaha = UD, CV atau PT & SK Pengesahan Menhukham
> NPWP
> SIUP, TDP
> rek koran di bank
> HO, PKP, Ijin Prinsip, Ijin Lokasi dll (opsional, apabila dibutuhkan)

4. CHARACTER
adalah penilaian bank terhadap profile pribadi kita dimata masyarakat dan kesesuaian dgn norma2 umum yg berlaku di masyarakat. katakan anda itu seorang yg dikenal penipu, terkenal sbg pengemplang utang atau mantan teroris yg telah tobat, bank pun masih akan berpikir seribu kali untuk memberikan kredit kepada anda kan?

selain internal diri anda bank juga akan melihat faktor eksternal, apakah usaha anda masih prospektif untuk didanai dgn proyeksi ke depan selama masa kreditnya diberikan kepada anda, dgn patokan penilaian kreteria yg berlaku pada saat itu.

dgn memiliki semua hal tsb diatas anda sdh dikatakan BANKABLE dan bisa langsung ajukan kredit KPR di bank manapun, asal anda juga sudah mempersiapkan dan menyertakan pembukuan anda minimal 3 bulan terakhir, idealnya 6 bulan terakhir.

Kelapa Gading

2008-07-04T01:41:00.005+07:00

kalau ada pertanyaan apakah kawasan banjir perlu dihindari?

Kelapa Gading (KG) walau termasuk daerah "super langganan" banjir tapi harganya tiap tahun naik rata2 diatas 20% jauh diatas nilai inflasi nasional tahunan sekitar 7% (kata BPS & BI siy, tapi jujur sy ga percaya, nilai riilnya semestinya bisa mencapai 15%).

jadi kalo mau head to head apple to apple orang bodoh pun kalo menginvestasikan uang tunainya dgn membeli properti di Kelapa Gading dgn berjalannya waktu setelah tahn ke "X" maka nilai riil propertinya akan lebih tinggi dari akumulasi angka inflasinya, karena Hard Asset Factor kan?

coba kalau kita tanya2 orang daerah Kelapa Gading apa ada rumah yg dijual "akibat tidak nyaman karena banjir"? >> sy kira jawabannya TIDAK ADA

kalopun ada yg dijual pun karena alasan lain bisa jadi antara lain karena :

> rumah uda di KG dulu beli untuk keluarga besar tp skrg tinggal berdua suami istri pensiunan sehingga mesti dijual pindah yg lebih kecil di daerah jaksel/cibubur/tangerang/bekasi atau ambil sekalian apartement 1 atau 2 kamar di CBD.

> mau pindah keluar kota / LN

> mau membagi warisan dgn anggota keluarga yg lain.

"kejayaan" kawasan KG yg ga ade matinye itu menurut hemat sy karena setidaknya ada faktor strategisnya, karena dari catatan yg sy punya sedikitnya 4 dari 10 besar raja properti indonesia mempunyai mega proyek disini bernilai puluhan trilyun dan menguasai lahan seluas ribuan hektar. mereka diantaranya itu adalah : Summarecon, Artha Graha, Agung Podomoro, Agung Sedayu.

tidak berhenti disitu saja, semua fasilitas umum dan sosial (fasum fasos) yg ada dikawasan tersebut tidak mau dilepaskan oleh para developer kakap itu ke pemda DKI karena mereka tidak ingin fasilitas yg mereka bangun dgn susah payah dari awal mulanya hanya berupa rawa2 tempat jin buang anak, menjadi surga belanja dan tempat tinggal itu menjadi tidak terawat karena kita tahu bagaimana kualitas perawatan pengelolaan kawasan yg dilakukan pemda2 di indonesia. jadi semua perawatan itu mereka lakukan sendiri agar "permata2" yg telah mereka ciptakan itu terus berkilau, lihatlah tidak ada jalan berlubang di semua jalan arteri dan jalan utama, secara berkala selalu dilapis ulang dgn aspal hotmix sehingga selalu mulus (memang di bbrp kawasan di perumahan yg agak dalam & yg bukan kelas mewah masi ada yg berlubang2, kelewatan kale hehe)

dan ingat waktu kejadian Kerusuhan Mei 98 lalu itu, KG adalah salah satu kawasan di jakarta yg paling aman karena telah memiliki "ikatan persaudaraan" yg kuat dgn kalangan militer dan dijaga ketat oleh bapak2 dari Korps Marinir sehingga tidak ada 1 genteng pun yg terjatuh dirusak massa perusuh kan?

selain itu kejadian banjir besar bebrapa kali tahun2 lalu pun mana ada yg "kapok", tidak ada kan? emang hebat benar kawasan pusat banjir ini

jadi kita tidak bisa mengeneralisir kalo kawasan banjir mesti dihindari, bisa jdi justru "sumber hoki" karena mudah buat buka usaha dan dipercaya sebagai Kawasan "Kepala Naga"

Alternative Financing non Banking

2008-07-03T22:33:00.007+07:00

kalo ternyata kita masih sulit dan tidak bisa memenuhi syarat administrasi (unbakable) lembaga keuangan formal seperti : bank, BPR atau koperasi simpan pinjam, bisa dilakukan alternative financing non banking ke bebrapa sumber pemodal non formal, hal ini bisa dilakukan dgn bbrp cara saya mulai dgn cara yg paling mudah antara lain:

1. peminjaman uang
balikin bbrp bulan / tahun kemudian dgn jaminan usaha anda itu dan memberikan sejumlah keuntungan yg harus lebih besar dari nilai deposito

2. meminta pasokan dari supplier dgn minta jangka waktu pembayaran yg lebih panjang
jangka waktu pelunasan yg anda minta harus lebih panjang dari biasanya, namun konsekuensinya anda harus bersedia membayar harga satuan barang tsb dgn harga diatas harga wajar. model ini bisa dikatakan anda memperoleh kredit dari "bank" yg bakernya adalah supplier anda tsb.

3. "debt to iventory swap"
mirip dgn no 2 yaitu melakukan kerjasama dgn supplier, dgn cara menukar supply barang mentah yg kita inginkan yg dia punyai dgn barang jadi yg kemudian hari akan kita hasilkan.

contoh yg biasa sy lakukan adalah "kewajiban" toko besi dimana sy biasa ambil besi, semen, keramik, paku, cat, sanitair, asesoris rumah dll setiap kelipatan barang mentah tsb senilai bbrp ratus juta sebagian sy bayarkan ke dia berupa rumah senilai bbrp puluh juta. keuntungan kita dalam hal ini ada 2 :
1. kita dapat bahan mentah dgn pembayaran di belakang
2. iventory = dagangan kita, berkurang 1 lagi karena "laku"

variasi hal tsb diatas selain dgn supplier juga bisa dgn kontraktor yg mengerjakan proyek kita. para kontraktor kami setiap mengerjakan 20 unit rumah sebagian termyn pembayarannya dirupakan 1 unit rumah dan sisanya tetap dibayar tunai berupa uang sesuai jatuh temponya.

4. costumer suruh bayar tunai keras di depan
dalam kondisi anda butuh uang tunai di depan, anda bisa juga meminta costumer anda untuk membayar tunai keras di depan saat barang belum ada/belum jadi.

hal ini biasa sy dilakukan dan kunci aga "pasti berhasil" adalah anda harus memebrikan benar2 nett price = harga pokok, tidak perlu mengambil untung sama sekali sehingga bagi costumer anda barang yg akan dibeli itu serasa benar2 murah (dan memang murah karena benar harga pokok), anda tidak usah ambil untung dulu untuk saat ini karena dalam tahap "pre Launching" nah begitu proyek/usaha anda sudah berjalan dgn bantuan "suntikan modal" dari customer ini anda di tahap selanjutnya silahkan mengembalikan ke harga normal bahkan menjadi premium price

5. jual "saham" usaha anda,
tahap ini adalah tahap yg paling sulit dan kompleks sehingga membutuhkan akumulasi pengetahuan, keahlian dan ketrampilan anda sebelum bisa melakukanini.

anda sdh harus terbukti punya skill dan kemampuan mengelola di usaha tsb dgn sukses terlebih dahulu, contohnya ini sdh biasa sy lakukan "menjual" usaha yg sy lakukan bahkan pada saat belum ada 1 pelanggan/customer yg beli produk tsb tapi perusahaan/usaha/proyek yg akan sy kerjakan itu sdh dibeli seorang investor (pembeli saham usaha kita, atau pembeli grosir produk kita pada saat pre launching) atau customer (pembeli retail, berupa produk kita)

kunci agar sukses di tahap ini ada di VALUE CREATING, yaitu :

Anda harus MEMPERBESAR KUE anda dahulu semaksimal mungkin, sebelum dibagi2 dgn para investor / customer
__________________

Personal Property Portofolio

2008-07-03T22:16:00.004+07:00

dari sudut pandang finansial property itu tidak sepenuhnya bisa dikontrol sesuai dgn keinginan kita. namun setidaknya ada 2 hal yg terlibat di dalam aspek finansial di bisnis property :

1. controlable
> cashflow = pendapatan sewa harian, bulanan, tahunan
> manajemen pengelolaan propertinya
> fix & variable costs
> depresiasi

2. uncontrolable
> market value (harga pasaran)
> capital gain = keuntungan akibat selisih harga jual - harga beli
> apresiasi
> pajak
> apresiasi
> risk = bencana alam, human error, perang dll

sekedar tambahan dalam memilih instrumen investasi harus disesuaikan dgn karakter dan usia kita. karena investasi yg artinya kita memegang suatu instrumen keuangan yg kita harapakan memberikan imbal hasil keuangan positif (keuntungan) dalam waktu tertentu.

investasi yg sesuai dgn usia secara garis besar bisa dikelompokkan dalam range :
1. 0 - 30 thn = agresif,
lebih banyak porsi berupa : bisnis, reksadana, saham,
2. 30-40 thn = semi agresif,
berupa : bisnis, saham, property, reksadana, emas, life & health insurance
3. 40-50 thn = semi moderat
bisnis, property, emas, reksadana, life & health insurance, saham, deposito
4. 50-60 thn = moderat
bisnis, property, emas, reksadana, life & health insurance, deposito (dgn porsi yg lebih merata dibandingkan no 3)
5. 60 thn keatas = relaxing
property, life & health insurance, emas, reksadana, deposito
catatan : urutan berdasarkan prioritas

sedangkan investasi berdasarkan karakter :
1. agresif = bisnis, saham, property
2. moderate = bisnis, saham, property, reksadana, deposito, emas
3. prudent = bisnis, property, reksadana, deposito, emas

beberapa role of thumb dalam berinvestasi :
1. jangan menaruh seluruh telur ke dalam 1 keranjang
2. imbal hasil / yield investasi harus min 5% diatas nilai inflasi + risk premium
3. high risk high return

Soichiro Honda

2008-06-15T21:44:00.003+07:00

"Banyak orang mengimpikan sukses. Bagi saya, sukses hanya bisa dicapai melalui kegagalan dan introspeksi berulang-ulang. Sesungguhnya, sukses merepresentasikan 1% dari pekerjaan Anda yang hanya bisa dihasilkan dari 99% yang dinamakan kegagalan." Itulah salah satu ungkapan terkenal Soichiro Honda, pendiri Honda Motor Company.
Tahun lalu, pendapatan imperium raksasa otomotif Jepang yang kini diperkuat 167.231 pegawai itu mencapai US$94,24 miliar (Rp866 triliun), dengan laba bersih US$5 miliar. Kemegahan bisnis itu dibangun Honda dengan merangkak dari bawah, melewati badai demi badai kegagalan.

Lahir di Hamamatsu, Shizuoka, Jepang pada 17 November 1906, Honda dibesarkan dalam keluarga miskin. Ayahnya, Gihei Honda, adalah seorang pandai besi yang mengelola bengkel reparasi sepeda, sementara sang ibu, Mika, adalah seorang penenun. Namun, sang ayah bisa mengerjakan bermacam-macam pekerjaan, bahkan menjadi ahli gigi jika diperlukan. Kepada anak-anaknya selalu ditekankan pentingnya etika kerja keras dan cinta pada hal-hal yang berbau mekanis.

Honda kecil belajar bagaimana menajamkan mata pisau mesin pertanian, selain tentu saja bagaimana membuat mainan sendiri. Kepada kakeknya, Honda selalu meminta diajak melihat bagaimana mesin penggilingan padi bekerja. Honda benar-benar menyukai dunia permesinan. Sampai-sampai di sekolah dia mendapat julukan 'si musang berhidung hitam'. Julukan ini kedengaran merendahkan, tapi sesungguhnya tidak. Malah cenderung bermuatan kekaguman. Julukan itu muncul karena wajah Honda selalu kotor gara-gara pekerjaan yang dilakukannya membantu sang ayah di bengkel pandai besi.

Berkat ketekunannya membantu sang ayah, pada usia 12 tahun, dia bisa menciptakan sepeda dengan model rem kaki. Pada usia 15 tahun, tanpa pendidikan formal yang memadai, Honda tiba di Tokyo untuk mencari pekerjaan. Dia mendapat pekerjaan memang, di sebuah bengkel bernama Art Shokai. Namun, bukan untuk mengurusi mesin, melainkan menjadi petugas kebersihan merangkap pengasuh bayi anak pemilik bengkel, Kashiwabara.

Namun, semangatnya untuk belajar mesin terus menyala. Dia memanfaatkan waktu saat bengkel tutup untuk sekadar mengamati mesin mobil. Dia kian bersemangat belajar mesin setelah menemukan buku tentang pengapian mesin di perpustakaan. Dia kumpulkan gajinya untuk meminjam buku itu. Sedikit demi sedikit, pengetahuannya tentang mesin bertambah dan suatu hari kesempatan itu datang, unjuk gigi mengurusi mesin mobil.

Majikannya terkagum-kagum ketika dia berhasil memperbaiki mesin mobil Ford model T keluaran 1908. Pada usia 22 tahun, dia dipercaya menjadi kepala bengkel Art di kota Hamamatsu. Di sana dia selalu menerima pengerjaan reparasi yang ditolak oleh bengkel lain. Setelah enam tahun bekerja, dia memutuskan pulang ke kampung halaman dan mendirikan bengkel sendiri pada 1928.

Honda mulai menapaki pijakan industrialnya pada 1935 dengan mula-mula memproduksi ring piston untuk mesin-mesin kecil. Hanya saja, ketika dia tawarkan ke sejumlah pabrikan otomotif, hasil karyanya tak dilirik, termasuk oleh Toyota. Ring piston buatannya dianggap tidak lentur. Kegagalan itu membuatnya jatuh sakit cukup serius.

Berhenti kuliah

Namun, dia segera bangkit. Dia berusaha mendapatkan ilmu tentang ring piston itu dengan kuliah di Sekolah Tinggi Hamamatsu, Jurusan Mesin. Siang hari, sepulang sekolah, dia langsung ke bengkel mempraktikkan pengetahuan yang didapatnya. Hanya saja, karena jarang masuk, dia dikeluarkan dari sekolah setelah dua tahun kuliah.

Berhenti kuliah tak membuatnya putus asa. Kerja kerasnya mulai membawa hasil pada 20 November 1937, ketika Toyota akhirnya menerima ring piston buatan Honda dan memberinya kontrak. Namun, batu ujian terus menghampirinya. Dua kali pabrik ring piston yang didirikannya hangus terbakar.

Bukan Honda namanya bila menyerah. Dia kumpulkan seluruh karyawannya dan memerintahkan mereka mengambil kaleng bekas bensol yang dibuang kapal Amerika Serikat (AS) untuk membangun pabrik. Pabrik dibangun, gempa bumi melanda. Tak ada pilihan dia jual pabriknya ke Toyota pada 1947. Honda kembali ke sepeda dengan kreativitas baru, menempelinya dengan motor kecil. Hasil kreasinya itu mendapat sambutan bagus.

Di bawah bendera Honda Motor Company yang didirikannya pada September 1948, berhasil memproduksi mesin-mesin kecil untuk digunakan di sepeda motor, lalu memproduksi sepeda motor utuh.

Berkat keandalan tekniknya yang luar biasa, dan dibantu pemasar cerdik Fujisawa, sepeda motor Honda akhirnya mampu mengungguli Triumph dan Harley-Davidson di masing-masing pasar lokalnya, yakni Inggris dan AS. Pada 1959, Honda Motorcycles membuka diler pertamanya di AS. Dan selanjutnya adalah sejarah 'Sukses 1%'. Kekuatan Honda berasal dari filosofi yang dibangun Soichiro Honda, yaitu menghormati individu dan tiga kebahagiaan.

Menghormati individu, seperti dijelaskan dalam misi dan visi korporat Honda Motor Company, mencerminkan keyakinan Honda akan kemampuan unik manusia. Penghormatan fundamental ini menentukan hubungan perusahaan dengan rekanan, pelanggan, penyalur, mitra bisnis dan masyarakat. Honda meyakini bahwa setiap orang yang terlibat dalam proses pembelian, penjualan atau penciptaan produk harus menerima perasaan bahagia dari pengalaman.

Bersama-sama ketiga kebahagiaan itu menghasilkan kebahagiaan afiliasi-perasaan positif yang muncul dari hubungan dengan Honda. Dengan begitu, diharapkan masyarakat menginginkan keberadaan Honda. Tiga kebahagiaan yang dimaksud itu adalah, kebahagiaan memproduksi, kebahagiaan menjual dan kebahagiaan membeli.

Itu artinya, kebahagiaan yang diharapkan ada pada diri setiap orang bukan semata-mata kebahagiaan mendapatkan sesuatu, tapi juga (dan yang terpenting) kebahagiaan memberikan sesuatu yang terbaik.

dikutip dari artikel www.bisnis.com

tentang perjalanan bisnis

2008-06-14T07:54:00.003+07:00

setiap bisnisman seharusnya berpikir rendah hati dan sadar bahwa kita masi sama2 berada di garis start dan isyarat dimulainya pertandingan baru dinyalakan. karena masi banyak lika liku yg harus kita hadapai didepan sana, ibarat lomba lari marathon masi berpuluh kilo meter tantangan yg masi harus dihadapi.

yang paling penting dalam kehidupan begitu juga bisnis adalah bagaimana kita bisa memaknai setiap langkah kita dan mengambil hikmah atas segala keberhasilan dan kegagalan. jadi jangan takabur kalo ada berhasil sebaliknya jangan patah arang bila ada kegagalan. dalam hidup selalu ada saat pertama dan sebaliknya selalu ada "pengampunan" artinya kalo anda dalam berbisnis ada kesalahan fatal, katakan : ditipu partner kerja, terjerat hutang karena memulai usaha dari kartu kredit yg berbunga mencekik leher, belum ngerti pengeloloaan bisnis tapi nekad mencebur kedalamnya dan ternyata belakangan hari gagal total, jangan pernah menyerah. anggap itu hanyalah sekedar riak riak kecil yg harus anda nikmati atau ombak ombak besar yg harus anda arungi. memang benar kesempatan tidak datang dua kali, namun selalu ada kesempatan yg lebih baik bagi orang yg bertekad bulat (persistance).

guna mencapai garis finish dalam menaklukkan bisnis masi banyak pengetahuan & ketrampilan yg harus kita kuasai, dari yg esensial yg mutlak harus diketahui di lain sisi ada yg sekedar ketrampilan atribut yg kalo ada bagus kalo tidak ya tidak akan menghilangkan maknanya. keahlian esensial dalam bisnis itu menurut saya antara lain :

> filosofi : bahwa pengusaha itu ada untuk memberikan kemaslahatan dunia aherat (the rain maker)
> finansial : tahu mana itu aset (harta), liabiliti (hutang), income (pemasukan) dan ekspens (pengeluaran) serta pengetahuan untuk mengetahui perbedaan diantara semua hal tsb
> marketing : bahwa kita bekerja bukan untuk uang dan barangan dagangan kita tp untuk market (pasar, pelanggan), terus berusaha sampai bisa menjadi "sales rajawali"
> kreatifitas : dgn semakin banyaknya pelaku bisnis dgn ilmu yg relatif sama, mentor yg sama, dukungan pendanaan yg sama, teknologi yg bisa dibeli dan sama dsb kita harus membuat terobosan yg berbeda dgn massa kebanyakan (outsmarting competitor, lagi lagi blue ocean strategy kan?) agar dalam memenangkan persaingan bisnis atau perusahaan akan tutup.
> mental : pola pikir yg kuat bahwa kita ditakdirkan untuk berhasil dan menjadi hebat, cuma kelemahan diri kita sebagai manusia aja yg kadang kala membawa kegagalan dalam berusaha

begitu irama kecepatan lari (pace) telah kita dapatkan di pertengahan lomba, saat itulah saat kita menikmati atas segala jerih payah yg telah kita tinggalkan berupa jejak jejak kaki yg telah terbentang di sepanjang perjalanan nun jauh di belakang sana. ini adalah saatnya kita bersiap siap melewati garis finish, memutuskan pita kemenangan dan merayakan segala perjuangan dan keberhasilan diiringi dengan segala gemuruh tepuk sorak di tengah hiruk pikuk keramaian. itulah saatnya kita sadar bahwa segalanya sudah kita capai dan harus kita iklaskan untuk diselesaikan dan dijauhkan dari segala sorak sorai kembali menuju kehingan abadi seperti sedia kala

iklas

2008-06-14T07:42:00.006+07:00

dalam hidup kita harus memiliki keseimbang antara kebahagiaan raga dan jiwa. sebisa mungkin kita membagikan ke sesama apa yang telah diterima yg merupakan ungkapan rasa syukur sehingga segala rejeki dan kemudahan ditambahkan kepada kita terus menerus.

ada yg dalam berbagi itu seingatnya dan ada yg rutin, ada yg dengan angka tertentu 2,5% 5%, 10% s/d 35% dan ada yang telah memberikan 100% miliknya ke sesama, ada yg memberikan dengan sukarela penuh kebahagiaan dan ada yg memberikan dengan "khusus ke sesama operator" serta "syarat & ketentuan berlaku". semua tidak ada yg salah karena setiap tindakan itu merupakan pilihan dan tanggung jawab moral pribadi mereka kepada Sang Pencipta dan sesama.

sy jadi teringat kata2 salah satu rekan dalam suatu diskusi dia punya kiat bahwa untuk berhasil "Tuhan itu harus disuap", dia kasih contoh katakan bulan depan ingin mendapatkan penghasilan 100 juta maka bulan ini harus berkorban 2,5 juta istilah dia "amalnya sdh diindent dan dibayar lunas agar rejeki pasti dibalaskan kemudian". secara pribadi sy tidak sependapat, seolah2 "betapa rendahnya moral Tuhan karena harus disogok segala dan untuk patuh menuruti nafsu kita sebagai manusia" karena katakan tanpa kita berikan persembahan apapun Tuhan itu tetaplah Maha Kaya dan Pengasih dan Maha Maha yang lain serta tidak perlu perlakuan demonstratif justru sebaliknya kita sebagai manusia akan kelihatan "belangnya" berupa "ego dengan mendemonstrasikan amal baik" secara mencolok seperti itu, biarlah sifat arif dan bijaksana itu mengalir dari dalam diri kita berupa kasih sayang terhadap sesama tanpa peduli siapa dia, "caring someone else no matter who, how, what doing they are"

itulah Golden Rule yg sepatutnya lebih kita amalkan. sy jadi teringat kata2 mantan top CEO Group Astra Bpk TP Rachmat dalam suatu bincang2 bahwa "rasa bahagia dia dapatkan ketika memberi"

saya pribadi menggangap tindakan sehari2 itu haruslah merupakan amal kebaikan asal dilakukan dengan penuh iklas yg akan tercatat dalam Buku Kehidupan, sementara itu definisi iklas bagi sy adalah memberikan dengan tulus dan melupakannya

BANGUNAN dan ARSITEKTUR

2008-06-14T07:31:00.003+07:00

apabila anda berminat bergelut di dunia properti, salah satu yg mutlak selalu harus dipahami dgn baik dengan baik adalah BANGUNAN dan ARSITEKTUR.

bangunan disini tampil beragam rupa, bisa : rumah tinggal, ruko, pabrik, hotel, convention center, mall, tempat ibadah, bahkan yg paling sederhanapun sebuah pos jaga satpam yg ada di pintu gerbang depan perumahan kita tetap layak disebut sebagai bangunan.

jadi bangunan disini tidak memperdulikan apakah akan dipergunakan oleh seorang presiden atau tukang becak, bentuknya besar atau kecil, terletak di kawasan elite atau kumuh, terbuat dari bahan mahal kualitas prima dan mewah bak istana raja ataupun sekedar kolase dari kardus bekas di sepanjang Kali Code Jogja bagi para pemulung pun layak kita sebut bangunan.

BANGUNAN bisa diartikan adalah segala tempat berlindung buatan manusia yg dipakai untuk melindungi diri dan mendukung kehidupannya dgn baik agar tidak terganggu oleh faktor : fisik, psikis & emosional.

lah terus kalo arsitektur itu apa?
sedangkan arsitek itu apa? apakah sejenis artis gitu?
apa ada kaitannya dgn estetika? ko komponen pembentuk katanya mirip?

arsitektur yg kita selama ini adalah diturunkan dari kata bahasa inggris architecture, yg asal muasalnya sebagaimana kebanyakan ilmu klasik yg ada di eropa adalah berasal dari bahasa yunani architekton = master builder, "kepala tukang" = "tukang yg ahli".

sedangkan karya tulis yg pertama kali hadir adalah De Architectura ditulis oleh seorang arsitek yunani Vitruvius pada abad ke-1 Masehi. Dia memberikan syarat sebuah bangunan itu harus memenuhi 3 syarat yg harus dipenuhi agar yaitu firmitatis utilitatis venustatis = kekokohan, berdaya guna, mempesona. landasan pemikirannya ini selanjutnya merupakan landasan teori berarsitektur klasik di dunia barat dan selanjutnya berkembang ke seluruh dunia sampai saat ini.

dunia timur dengan segala kearifannya juga memiliki akar arsitektur yg berbeda, di india dikenal istilah Vasthu (Vidya) yg dapat disetarakan dgn (Ilmu) Arsitektur di belahan barat. sedangkan pelakunya yaitu arsiteknya punya bbrp sebutan yg artinya relatif sama artinya yaitu : sthapati, achariya, atau sutradhara. jadi ternyata kita sebagai bangsa Indonesia tdk perlu berkecil hati kan, karena kita ternyata memiliki akar budaya arsitektur yg murni dan kuat yg kita serap dari kebudayaan india tsb.

arsitektur bukan lagi sekedar membangun fisik untuk keperluan manusia, tapi melibatkan aspek budaya yg terlibat didalamnya sehingga apabila kita pada saat ini masih melihat peninggalan berbagai bangsa kuno dari masa lampau masih berdiri tegar s/d saat ini itu meruapakan petunjuk bahwa bangsa tersebut telah memiliki peradaban yg tinggi pada saat itu karena arsitektur yg telah dicapai berbanding lurus dgn tinggat peradaban suatu bangsa. hal ini masih dapat kita lihat bagaimana bangsa yunani, romawi, mesir, china, india, nusantara, maya dll peninggalan arsitekturnya masi banyak yg berdiri kokoh sampai dengan saat ini.

jadi singkat kata bagi masyarakat awam, ARSITEKTUR bisa dimaknai sebagai bangunan buatan manusia yg telah "ditiupkan jiwa kedalamnya".

dunia arsitektur yg ada didunia ini sangat beragam disebabkan banyak faktor yg mempengaruhinya bisa bermacam2, misal :
> geografis : mesir yg tandus & berpadang pasir lebih cocok membangun suatu super struktur yg solid berupa piramida karena tersedia tambang batu granit dgn kualitas terbaik.
> kepercayaan : yunani yg memiliki banyak dewa yg serupa dgn manusia menurunkan skala arsitektur yg merupakan turunan dari dimensi tubuh manusia ideal itu sendiri ke dalam bangunannya yg terkenal dgn 3 gaya yaitu: The Doric, Ionic and Corinthian.
> keadaan alam : jepang dgn alamnya yg labil karena terletak daerah pegunungan berapi dan mudah terjadi gempa, maka melahirkan arsitekturnya yg non rigid yg terbuat dari kayu berpasak sehingga fleksible. dll

sedangkan ARSITEK adalah pelaku arsitektur itu sendiri, atau memakai istilah "si doel anak sekolahan", arsitek adalah tukang insinyur tentang ilmu arsitektur yg memahami kaidah estetika dalam perancangan dan pembangunannya.

skrg balik ke topik yg kita geluti sebagai ENTREPRENEUR, apabila misalnya anda akan membangun suatu rumah impian, ato resort hotel terbaik di dunia yg tanahnya sdh anda miliki di suatu pulau terpencil dgn pemandangan tepi lautnya yg berkoral dgn air laut tenang yg membiru atau tanah kosong yg sangat strategis di tengah pusat bisnis yg rencananya akan anda bangun menjadi mix use complex lengkap mulai mall, apartement, office, entertainment,education, convention center dll, anda punya skrg 2 pilihan, mau "menjadikan karya anda tersebut cukup sebagai pintalan benang yg setelah selesai akan menjadi handuk yg mudah kita beli di toko" yaitu berupa sebuah BANGUNAN saja yg sekedar berarti se-efisien mungkin (biaya murah), se-efektif mungkin (menyuguhkan fungsi2 pokok saja, orientasi karya nir karsa) atau anda lebih "berhasrat merajut sebuah mahakarya yg benangnya terbuat dari pembuluh darah jantung terbaik anda karena setelah jadi akan dipersembahkan menjadi selendang terindah buat kekasih tercinta dimana setiap detak jantung anda akan selalu dapat dirasakannya", inilah yg disebut sebagai ARSITEKTUR.

jadi kita sekarang telah mengerti bahwa kita ada pilihan berinvestasi dan menjadi kaya raya secara "lebih beradab" dgn memiliki sesuatu yg bersertifikat SHM bukan sekedar bernilai aset sekian rupiah namun juga merupakan "bangunan2 berjiwa" yg bernama arsitektur.

in memoriam : YB Mangunwijaya (1929-1999)

ukuran luas tanah & bangunan yang biasa dipakai dalam dunia properti

2008-06-14T07:28:00.001+07:00

Indonesia menganut sistem pengukuran SI maka ukuran luas yg dipakai mengunakan satuan SI (Le Système International d'Unités = Bhs Prancis, International System of Units = Bhs Inggris)

maka satuan ukuran m = meter menjadi satuan utama yg dipergunakan dalam kehidupan sehari hari untuk pengukuran panjang dan m2 = meter persegi untuk ukuran luas.

1 m = 100 cm = 1.000mm
1 m2 = 10.000 cm2
1 are = 100 m2 >> biasa dipakai di Bali dsb
1 ha = 1 hectoare = 1 hektar = 100 are = 10.000 m2
1 ru = 3.75 m x 3.75 m = 14.0625 m2 >> biasa di pakai di Jatim bagian selatan
1 acre = 1 ekar = 4046.8564224 meter 2 = 0.40468564224 hektar >> biasa dipakai di USA
1 square foot = 1 kaki persegi = 12 inch x 12 inch = 0.09290304 m2 >> biasa dipakai di UK, USA & Commonwealths (Malaysia, Singapore, India dll)
1 tumbak (atau 1 tombak?) = pernah dengar tapi lupa konversinya berapa, mungkin ada rekan2 yg tahu???

catatan :

1. dalam pengukuran ulang oleh BPN apabila akan dilakukan jual beli/pemecahan/penggabungan sertifikat, apabila ada selisih luas antara luas yg sdh tertera di sertifikat dibandingkan dengan pengukuran ulang di lapangan yg terbaru, apabila ada selisih dibawah 5% luasannya dianggap "sama" tetapi apabila lebih dari 5% baik berkurang atau lebih akan dilakukan perubahan luasan yg akan tertera di sertifikat. apabila luasnya lebih luas dari 5% maka akan dikenakan tambahan pajak sebesar BPHTB x luas yg terjadi.

2. hal tsb diatas biasanya terjadi pada tanah yg masih luas berupa sawah, tegalan, kebun dll dimana biasanya patok yg dipakai belum tentu patok beton standart BPN kadang kala hanya berupa : tongkat kayu yg mudah lapuk dan hilang, pohon atau rumpun bambu yg mudah berubah titiknya, tergerus erosi biasanya di tanah tepi sungai/pantai, pagar bambu atau tanaman rambat dan yg lebih parah biasanya sering ditemui di area persawahan karena batasnya hanya berupa galengan/pematang sawah yg setiap kali musim panen selalu dicangkul2 sehingga pasti bergeser2 kesana kemari batas berupa pematangnya.

3. semakin luas tanah yg ditawarkan biasanya pembeli mempunyai bargain power yg lebih kuat untuk menekan harga per m2 dibandingkan dgn harga disekitarnya (makin luas tanahnya, harga jual per m2 nya makin murah). hal ini bisa terjadi karena humum ekonomi supply-demand dimana makin besar luas tanah maka semakin besar nominal uang yg harus dibayarkan sehingga makin terseleksi dan mengerucutlah semakin sedikit orang yg mampu membelinya. hal ini sebenarnya peluang sangat bagus bagi yg bisnis properti khususnya pengusaha developer dan tanah kavling

Biaya bila beli properti di Primary Market (dari developer)

2008-06-14T07:25:00.002+07:00

cara perhitungan pajak BPHTB & PPh nya persis seperti tsb diatas, ditambah bbrp biaya sbb :

A. RSH (Rumah Sederhana Sehat) dgn harga max Rp 55.000.000/unit
1. biaya administrasi di developer
2. Biaya Perjanjian Kredit di Notaris
3. Biaya Provisi 1% di Bank
4. Biaya Asuransi Jiwa dan Asuransi Kebakaran di Bank
5. APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan) di Notaris
6. Biaya PHT (Pembebanan Hak Tanggungan) di BPN
7. Setoran angsuran KPR 1 bulan pertama di Bank
catatan : semua komponen biaya tsb dibayarkan 1 pintu di bank

B. Rumah non RSH = Menengah dah Mewah, harga diatas Rp 55.000.000/unit
1. persis semua biaya RSH diatas, ditambah :
2. PPN sebesar 10% dari pricelist di Developer
3. PPN BM, khusus rumah yg LB diatas 400m2 atau LB diatas 200m2 tapi harga bangunannya diatas Rp 3juta/m2

C. Apartement (Condominium, Loft, Townhouse)
1. persis semua biaya Rumah non RSH diatas, ditambah :
2. PPN BM sebesar 20% dari pricelist (untuk luas diatas 150m2 atau harga bangunan Rp. 4jt/m2) di Developer

setelah menguasai masalah biaya2 dan perpajakan diatas, anda tentunya skrg sdh bisa langsung TAKE ACTION dan menghitung berapa biaya2 yg timbul selain harga jual belinya kan?

dokumen yg diperlukan waktu melakukan AJB (Akta Jual Beli) di depan notaris

2008-06-14T07:23:00.001+07:00

contoh apa aja yg harus disiapkan apabila melakukan jual beli properti yang penjualnya adalah pemilik langsung (secondary market) secara tunai.

setelah disepakati jual beli atas suatu obyek properti (tanah, rumah, ruko, kios, apartement dsb), maka hal2 tsb dibawah ini harus dipersiapkan dahulu oleh kedua belah pihak sebelum menghadap notaris sebagai PPAT :

PIHAK PENJUAL

1. KTP suami istri (kalo sdh menikah), KK
2. Sertifikat Asli yg sdh dicek di BPN (biaya +/- Rp 50-200rb, beda tiap daerah)
3. PBB tahun tsb yg sdh dibayarkan pajaknya via Bank2 Pemerintah, selanjutnya anda akan menerima bukti pembayaran yg namanya STTS PBB (Surat Tanda Terima Setoran Pajak Bumi dan Bangunan) tahun 20xx. Tanpa dilakukan pelunasan pajak ini dahulu notaris tdk akan mau melakukan proses jual beli karena berkaitan dgn sumpah profesi yg berkaitan dgn pendapatan negara berupa pendapatan pajak.
4. pelunasan PPh yg besarnya adalah = 5% x NJOP

PIHAK PEMBELI

1. KTP suami istri (kalo sdh menikah), KK
2. pelunasan BPHTB yg besarnya adalah = 5% x (NJOP-NJOPTKP), apabila nilainya setelah dihitung dgn rumus tsb hasilnya lebih kecil atau sama dengan = Rp 60jt maka PPh nya NOL alias tidak perlu bayar pajak
3. Kuitansi pelunasan pembelian properti tsb diatas meterai ditandatangani pihak pembeli, harus tertera alamat properti yg dijual, no SHM, dan harga jual belinya (opportunity dapat cashback ada disini)

keterangan :
1. NJOP = Nilai Jual Obyek Pajak (nilai ada di SPPT tahun berjalan, yg biasanya dipakai untuk perhitungan pajak jual belinya, harga jual beli sebenarnya bisa tidak sama dgn NJOP, biasanya lebih tinggi)
2. NJOPTKP = Nilai Jual Obyek Tidak Kena Pajak, tiap daerah tdk sama, di Jakarta Rp 60 juta, di daerah lain lebih murah s/d seperti di daerah saya di Jawa Timur cuma Rp 20 juta, nilai sebagai faktor pengurang terhadap NJOP, untuk pastinya bisa dilihat di SPPT PBB nya
3. biasa agar proses sederhana dan cepat semua biaya yg menjadi beban pihak penjual, dibayarkan dahulu oleh pihak pembeli yg akan dikurangkan nilainya dengan pelunasan harga jual beli propertinya.
4. biaya biaya yg timbul :
4.1 Biaya Notaris = AJB = Akta Jual Beli antara 0,5% - 1% dari NJOP, semakin mahal nilai jual belinya semakin kecil persentasenya
4.2 BBN = Bea Balik Nama di BPN Rp 750-2juta (tergantung luas tanah, asumsi <5000m2), bisa sekalian dititipkan di notaris

ada 3 tingkatan pemain properti

2008-06-14T07:18:00.003+07:00

secara mendasar setidaknya ada 3 tingkatan pemain properti :
1. property enduser (pemakai langsung properti = dibeli untuk dihuni sendiri)
2. property gambler (penjudi properti = spekulator)
3. property investor ( bisa memperoleh income dr dunia properti yg didapat baik berupa cashflow & capital gain)

sedangkan yg harus dipertimbangkan dan dipahami oleh calon pembeli properti sehingga langsung bisa dipraktekkan, minimal bisa beli properti untuk diri sendiri dgn transaksi win-win yg ciri2nya menurut sy harus memenuhi beberapa kriteria yaitu :
1. lokasi harus strategis, lebih baik mahal di lokasi strategis daripada murah di lokasi "kartu mati"
2. pada waktu transaksi = beli tanpa duit= beli langsung untung
3. justru dapat cashback = berupa kelebihan uang tunai
4. self financing = cicilannya dibayarkan oleh properti itu sendiri
5. waktu dijual untungnya riil = memperhitungkan "value leverage" sehingga diperoleh keuntungan karena faktor : inflasi + tax + deperesiasi + amortisasi + premium margin

eat sleep dream with property

2008-06-14T06:58:00.005+07:00

perjalanan dalam menjadi seorang entrepreneur sejati tidaklah mudah, namun juga tidak sulit. yg paling penting adalah take action soon. sebagai cermin yang manis kembali ke apa yg telah sy lakukan beberapa tahun yg lalu, setelah tahu tujuan sy segera sy melakukan tindakan untuk mencapainya. dalam hal ini dgn tanpa modal sama sekali (modal setor Rp 0,0 secara finansial, tp bargainnya dgn membawa intangiable assets) sy bekerja sama dgn teman ibu yg kebetulan memiliki tanah kosong seluas 2.700m2 yg sdh menggangur selama 10 tahun lebih & tidak tahu mau diapakan. singkat kata kt melakukan krjsama, dia setor modal tanah senilai kurang lebih senilai Rp 600jt, sy setor intangiable assets berupa : knowledge, sistem & SDM dimana secara finansial sy akan dpt kepemilikan saham sekian persen (padahal setoran uang riilnya=Rp 0,0) . sebelum proyek dimulai yaitu ktika masih direncanakan kebetulan ada seorang sahabat yg datang ke rumah & melihat print out desain yg masih berupa feasibility study, dia sangat minat & segera sy beri harga spesial & boleh pilih paling depan (menjual value, ide, angan2, bahkan saat masih berupa desain print out & lahan belum diapakan masih berupa kebun yg lebat) selanjutnya dia bayar lunas DP nya sebesar Rp 20jt & dgn uang inilah proyek tsb sy danai (kebetulan pd saat itu sy baru gagal total di bisnis sebelumnya modal habis sama sekali hasil dr kerjasama dgn bbrp teman). selanjutnya proyek berjalan cukup lancar setelah dibangun 2 rumah contoh (salah satunya sdh laku) mulai ada calon2 pembeli yg minat & pd akhirnya bnyk yg beli. saat itu perijinan blm diurus sama sekali krn tdk ada alokasi dana, badan usaha belum ada, karyawan perusahaan itu baru 1 yaitu saya sendiri, mulai dari cari bahan bangunan, mengawasi pekerja lapangan, pasang iklan, menerima tlp calon pembeli, membayar tagihan2 & yg paling memusingkan adalah mencari dana tambahan krn pembangunan fisik 2 unit rumah itu butuh uang sekitar 50jt pdhal dana yg sdh dipegang baru 20jt, blm lagi pengeluaran lain2 yg harus disisihkan, sekarang sy masi sering senyum2 sndiri ternyata ko bisa melewati masa yg gila & kritis tsb :) .

selanjutnya walau ada banyak kekurangan karena sy sendiri tidak pernah tahu bagaimana mengelola bisnis properti / kerja di developer namun cuma bekal keberanian & keyakinan aja, proyek tsb berupa sebanyak 20 rumah T36 habis dlm waktu setahun.

ternyata kenekatan ini kebablasan, sehingga waktu proyek pertama tsb baru berjalan pemasaran & laku separoh, setengah tahun kmudian (mid 2005) ada saudara yg punya tanah didekat situ menawarkan tanah kosongnya seluas 4.000m2 jg untuk dikelola, setelah dihitung jadi 36 unit rumah sederhana dgn tipe yg sama dgn proyek pertama td & laku juga habis setahun kemudian.

setelah punya pengalaman mengerjakan 2 proyek, sy mulai memberanikan "keluar" yaitu mencari lahan untuk dibangun jadi kompleks perumahan, akhirnya dpt lahan yg sangat strategis brupa sawah ditengah kota & tepat disebelahnya sdh ada perumahan yg paling favorit, tp berhubung keuntungan masi sebagian berupa dagangan rumah yg blm dibayar oleh bank & modal masih cekak tp disi lain mulai sdh ada pengalaman yg terbukti maka sy memberanikan diri mencari investor untuk mendanai & akhirnya dpt stlah presentasi ke puluhan orang yg sy tahu punya uang tidur berlebih.

akhirnya proyek ke3 tsb untuk prtama kalinya sy bs "beli lahan" sendiri sluas 6.000m2 sharga 800jt dgn "uang sndiri" yg sebnarnya uang tsb hasil kongsi dgn seorang tman yg punya modal untuk dijadikan perumahan, dia adalah passive partner (pure investor) sdg sy adalah pihak pelaksana lapangan (sy mulai bisa mengurus badan usaha berupa PT komplit dgn semua perijinannya & mulai punya staf) proyek ini sy istilahkan sebagai Zero Equity Investment krn modal setor sy nol, tp dpt saham diproyek tsb.

selanjutnya proyek ke 4 sdh bisa beli tanah sendiri seluas 7000m2 & waktu launching 61 unit rumah tsb habis dlm waktu 5 hari padahal masih brupa sawah & baru memberi uang tanda jadi ke pemilik tanahnya sbesar 5 juta rupiah yg akan dilunasi 9 bln kemudian akhirnya sy segera dapat mlunasi pembelian tanahnya sebesar 700jt rp lebih hasil dr pembayaran smua DP user 4 bln kemudian, benar2 tdk diduga

smpai saat ini (mid 2008) stlh 3 thn berjalan, sy sdh mengerjakan 4 proyek & sdg mngelola 3 proyek lg yg dimulai tnp modal sesen pun, yaitu proyek yg ke5 berupa tanah luas 1,5 hektar yg akan jd sekitar 100 unit rumah sederhana T36, proyek ke6 berupa kompleks yg trdiri atas 12 unit ruko & 12 unit rmh semi mewah,dan yg terakhir yaitu ke 7 adalah suatu cluster rumah semi mewah sebanyak 28 unit kabar baiknya adalah proyek semua proyek tsb sdh laku walau masih berupa ide karena sy menjual ultimate value & irrestistible offer. dan ada bbrp yg tdk akan dijual tp klo sdh jadi stahun lg akan djadikan aset yg bs djaminkan ke bank untuk mendapatkan kredit modal krja lebih besar dr KPR yg skrg, dimana setelah jd kira2 total senilai belasan milyar rp, siapa yg akan bisa nolak bila beli properti justru dapat cashback bbrp milyar pada saat akad kredit & nyicil KPRnya dr hasil sewanya, lagi2 dgn teknik Zero Equity Investment td. "what a business???"

setelah mulai cukup punya cashflow dari aktive income, maka sy mulai melakukan akumulasi untuk mulai melakukan passive income dgn "menahan" bbrp rumah di setiap perumahan sy yg terdepan hasilnya saat ini sy sdh memiliki 8 unit rumah yg semuanya sy aktif dikontrakkan & tren jumlahnya akan nambah terus. selanjutnya mulai januari 2008 sy ada "keberanian" meminjam dana bank yg sebelumnya tdk pernah sy lakukan sama sekali dan hasilnya saat ini sy sdh memiliki 3 rumah kost dgn cara take over properti beserta seluruh isinya (anak kost + bisnisnya = yaitu anak kost itu sendiri) di surabaya dan malang yg sy peroleh tanpa DP justru dapat cashback beberapa ratus juta rupiah dan cicilannya dibayar oleh anak2 kst tsb karena penghasilan perbulannya melebihi cicilan KPR nya. selanjutnya sy "seolah2" bisa membeli apa saja dgn telah memiliki cashflow positif dan track record di bank, terakhir sy mentake over bisnis 2 teman berupa toko besi dan rental alat berat karena mereka sedang kesulitan likuiditas. hal2 yg dulunya tidak terlintas di benak skrg tiba2 menghujam sy dgn membabi buta.

cukup cape juga bekerja seperti itu (active income) walau asyik sekali, makanya sy akhir tahun ini mulai diversifikasi karena akan ada mulai idle capital dimana sy sdh tahu gimana cara membuka proyek selalu dgn tanpa modal sendiri tsb. rencananya sy akan membuka beberapa budget hotel di beberapa kota di jatim yg lahannya "sdh sy miliki" & kalo sdh ketemu SOP nya akan sy kerjasamakan menjadi franchise hotel setelah sy survey ke bbrp "calon kompetitor" seperti : amaris hotel, formule1 hotel, etap hotel, tunehotels perkembangan hotel model ini akan sangat pesat. selain itu untuk melangkapi portofolio sy jg akan mengambil bbrp franchise alfamaret atau indomaret yg sy tahu merupakan benar2 franchise. selain itu sy jg akan membuka jaringan sportainment di bidang bisnis rental lapangan futsal yg sangat pesat perkembangannya dan ROI nya sangat tinggi, mirip dg budget hotel kita akan kita buka segera ke bebrapa tempat yg lokasinya "sdh kita miliki"

nah dr track record sy td klo diperhatikan sy bisa cerita panjang lebar bisnis properti, dr segi investasi, market, legal, staffing, regulasi pemerintah dll karena sy selalu belajar & melakukan, eat, sleep and dream with property. sehingga filosofinya begini seandainya klo sy ditanya : trading/kuliner tdk akan tahu, bkn krn tdk bs tp krn blm prnh involve.

tahapan menjadi sukses

2008-06-14T06:51:00.003+07:00

menurut sy ada beberapa tahapan agar sukses berbisnis :

1. survive (karena kt masih dalam tahap belajar & buta akan dunia tsb), thp ini adalah masa kritis krn beradasarkan statistik 80% bisnis yg baru dirintis akan gagal total di thn pertama & sisa yg 20% itu akan tersaring lagi & pada akhir th k-5 yg tinggal beratahan sekitar 5% yg & biasanya yg tersisa adalah bisnis yg kelak akan sukses karena telah melewati ujian five years syndrome. bisa dikatakan juga pada saat ini kt dlm tahap "membuat pondasi / sdg menaabur benih kesuksesan"

2. development, setelah kt paham bisnis tsb, menguasai A to Z smp ke detil2nya, ini saat untuk melambungkan bisnis mnuju ke puncak karier ibarat "mengendarai mobil dgn gigi 7". manuver bisnis apapun akan semkin mudah pada tahap ini karena : organisasi, finansial & pengalaman kerja sdh cukup makan asam garam sehingga makin tidak ragu lagi dalam mengambil peluang2 yg ada & berakrobat secara finansial krn pd tahap ini leverage value tlh semakin kuat. istilah di tahap ini adalah "membangun rumah smp siap huni / saat memanen buah yg tlh kt pelihara"

3. comfort, bisnis sdh mencapai tingkat kedewasaan, profit stabil & besar, cashflow lancar, pelanggan loyal banyak, merk sdh terkenal, bisnis dikuasai sepenuhnya, organisasi solid. tp ada bahaya kalo tdk diremajakan bisnis akan mnjadi menua & mnurun produktifitasnya, harus ada rejunevation kalau ingin tetap kinclong. bisa dikatakan ini adalah tahap menikmati krn rumah yg kt bangun dgn susah payah telah jadi tinggal ongkang ongkang kaki mengamati buah buah yg akan dipanen rutin. istilah kontemporernya saat ini adalah Financial Freedom, karena tanpa anda perlu terlibat secara fisik & hadir ditengah tengahnya bisnis tiap bulan akan mengalirkan uang ke pundi pundi anda

total COMMITMENT

2008-06-14T06:01:00.004+07:00

sejarah telah menunjukkan betapa banyak orang orang yang pernah hidup di bumi ini yg pejalanan hidupnya akan dikenal disepanjang masa, baik karena : Kasih-Nya, kebaikan budinya, kecerdikannya, kejayaannya, kekayaannya, penderitaannya, kebengisannya dsb. sebagai manusia yg bernalar sehat tentunya kita dapat memilih mana yg sesuai dgn Golden Rule Principle yg merupakan amal kebajikan sesuai dgn hati nurani kita.

diantar banyak tohoh terkemuka di dunia yg memgang teguh komitmen sy memilih 3 orang yg paling berkesanmenurut sy, terlepas hal2 negatif yg dilakukan, sy tasmbilkan disini sekedar mewakili total commitment mereka terhadap goal mereka msing2. mereka itu adalah :

1. Burning The Bridge, Jendral Xiang Yu (232–202 SM)
mrupakan jendral jaman epic Sam Kok/The Three Kingdoms, pd suatu ketika setelah menyeberangi sungai yg sangat luas bersama seluruh pasukannya, mengetahui trnyata musuh sdh menunggu dgn jumlah yg jauh lebih banyak, dia memerintahkan untuk membakar satu2nya jembatan yg tadi dipakai untuk menyeberang sehingga seluruh pasukannya sadar cuma ada 1 pilihan, memenangkan pertempuran ato mati krn sdh tdk ada jalan untuk melarikan diri. hasilnya bisa ditebak dgn jumlah yg lebih sedikit namun disokong oleh mental yg sangat kuat dn komitment total kemenangan mutalk segera diperolehnya. sejarah kemudian mencatat jenderal ini selalu mencatat kemenangan telak karena strategi2 jitunya.

2. Burning the Ship, Hernan Cortes (1485–December 2, 1547)
penakluk peradaban Aztecs & mengalahkan ratusan ribu pasukan Indian dgn hanya beberapa ratus pasukan saja. setelah mendarat di Meksiko segera Cortes memerintahkan membakar seluruh kapal layar mereka & berjanji bhw pasukannya tdk akan kemabali ke Spanyol sebelum misi mereka mencari emas tercapai. setelah kemenangan atas satu penaklukan demi pelaklukan lainnya dia menjadi takabur dan lupa kepada sumpah raja yg mengirimnya sehingga dia melakukan pemberontakan, selanjutnya penguasaan atas DUnia baru tsb merupakan inisiatifnya pribadi. slanjutnya sejarah mncatat keberhasilannya melakukkan seluruh Meksiko .

3. Battle of Thermopylae (Leonidas Raja Sparta, 480 SM)
Leonidas I Raja Sparta dan 300 pasukan Spartanya bertempur sampai titik darah penghabisan melawan Raja Persia Xerxes dan pasukannya yg berjumlah 2 juta lebih tentara dari berbagai bangsa jajahannya.
dalam Hikayat Pertempuran Thermopylae yg telah dituliskan dgn detail oleh Herodotus, berlangsung di tahun 480SM dimana aliansi dari berbagai negara kota di Yunani bertarung dengan gagah berani melawan invasi Kekaisaran Persia di suatu dataran sempit (lembah) yg bernama Thermopylae di Yunani Tengah. walaupun kalah jauh dalam jumlah pasukan, pasukan Yunani tsb mampu menahan serbuan dari Persia selama 3 hari penuh yg merupakan salah satu perang habis habisan yg paling dikenang sepanjang masa. seejumlah kecila pasukan yg dipimpin oleh Raja Leonodas I dari Yunani telah menahan laju seluruh pasukan Kaisar Xerxes I dari Persia dimana jalan itu merupakan satu-satunya yang harus dilalui guna menyerbu Yunani. Setelah tiga hari penuh bertempur habis habisan, seorang penduduk setempat yg bernama Ephialtes dipercaya melakukan penghianatan ke Yunani dengan menunjukkan jalan setapak sehingga pasukan lawan langsung dapat mencapai garis pertahanan belakang Yunani dengan cara memutar. Walaupun dihianati dan ditinggal kabur oleh sebagian pasukannya, Raja Leonidas tetap bertahan dgn hanya 300 pasukan dari suku Sparta, 700 pasukan sukarela dari suku Thespian, 400 pasukan kerja paksa dari suku Theban dan 900 pasukan dari suku Helots. Pada akhirnya bangsa Persia berhasil melewati lembah itu dan menghancurkan seluruh pasukan Raja Leonidas namun mereka mengalami kekalahan yg luar biasa dan sangat tidak sebanding. kisah epic ini telah difilmkan oleh sutradara Frank Miller dgn judul 300

http://forum.purdiechandra.net/showthread.php?t=175

pihak yang terlibat di dalam bisnis real estate

2008-06-14T05:52:00.007+07:00

segala sesuatu itu memerlukan proses. segala apa yg telah dicapai selama ini bkn proses instan, dr tdk ngrti sm skali bisnis properti mulai januari 2005 sd skrg (mid 2008) brarti sdh 3 thn, menurut sy mrupakan suatu prjalanan pmbelajaran yg cukup mlelahkan tp jg sngt mnyenangkan. Sy jg bnyk belajar dr Robert T Kiyosaki melalui : buku Rich Dad's, artikel di internet & CashFlow101 games. smua sngt membantu pmahaman tp sayang dsna tdk ada step by step untuk membimbing jd expert di property selain itu msih ada beda kultur bkn? shingga kt harus kreatif menyesuaikan dgn kondisi di Indonesia.

sbnarnya apa yg telah sy capai ini kombinasi dr proses belajar trutama scara self learning : blajar sndri, learning by doing , jngn prnh takut dlm menimba ilmu, baca buku & artikel internet, training, seminar, workshop, mentoring, dll & paling penting action sebnyak mungkin.

klo mau blajar komplit sebaga real estate expert jgn hanya dari satu sudut pandang disiplin ilmu properti aja, tp dri smua pihak yg trlibat didalamnya yaitu :

1. real estate developer = bgmn mengembangkan lahan kosong jadi "permata yg berkilau"
2. arsitek = bgmn mendesain yg efisien, dg bahan trjangkau
3. kontraktor = bgmn membangun sesuai rencana & tepat anggaran+waktu
4. konsultan = bgmn memberi advis profesional agar proyek lancar
5. broker property = bgmn memasarkan properti & hasilkan uang cepat
6. notaris = bgmn proses jual beli, pengikatan perjanjian dll
7. petugas bank = bgmn proses KPR & dapatkan pendanaan
8. birokrasi = bgmn perijinan didapat
9. investor = bgmn dapat dana cepat & tanpa jaminan
10. petugas pajak = dpt insentif pajak

http://forum.purdiechandra.net/showthread.php?t=175

Program Seribu Tower

2008-06-14T05:19:00.006+07:00

saat ini Pemerintah lagi marak menggiatkan Program Perumahan Rakyat dan dibawah koordinasi Menpera (Menteri Perumahan Rakyat) ada 2 program yaitu :

1. Program Seribu Tower (vertical house, berupa rumah susun / flat / apartement sederhana)
dikenal juga sbg RUSUNAMI = Rumah Susun Sederhana Hak Milik dan RUSUNAWA = Rumah Susun Sederhana Sewa

2. Program Sejuta Rumah (landed house, rumah yg ada tanahnya)
dikenal juga sebagai RSH = Rumah Sederhana Sehat

dimana masing - masing khusus diperuntukkan membantu buat kalangan menengah dan bawah yg belum punya rumah yg akan beli rumah untuk pertama kalinya dan disertai dgn subsidi (bantuan uang muka atau subsidi bunga KPA/KPR nya) yg disesuaikan dgn tingkat penghasilan.

http://www.kemenpera.go.id
http://www.yusufasyari.com

menjawab pertanyaan anda apabila ditempati sendiri, lebih menguntungkan mana dari 5 pilihan lokasi RUSUN yg sdg dibangun di : Kelapa Gading, Cakung, Kalibata, Cawang dan Tangerang, sebenarnya tergantung kedekatan antara rumah tsb dgn tempat kerja atau tempat sekolah anak-anak. dimana pilihan apabila suatu keluarga akan beli tempat tinggal (baik berupa : rumah, rusun, apartement atau sekedar masih kost) pilihan kan tidak akan jauh dari 2 pertimbangan itu bukan?

sebetulnya setelah LOKASI ada pertimbangan lain yaitu HARGA tp berhubung RUSUNAMI sdh dipatok harganya yaitu maksimal Rp 144 juta, dan dgn spec & kualitas yg telah standart ditentukan oleh pemerintah, jadi pertimbangannya kembali lagi tinggal pilihan LOKASI nya suka yg di daerah mana

sedangkan apabila untuk investasi dalam hal ini akan disewakan, saran saya pilih lokasi yg captive market (calon penyewa) potensialnya banyak, contoh ideal ialah pilih yg lokasi RUSUN tsb dekat dgn : kawasan industri yg banyak pekerjanya (pertimbangkan juga polusi), kawasan kampus (misal disekitar UI depok), atau pusat perkantoran (downtown atau CBD, tapi apa masih ada?).

pertanyaan anda tentang "yang memberi keuntungan" silahkan dihitung sendiri karena saya tdk tahu market di bisnis sewa menyewa rusun, karena RUSUNAMI yg berharga Rp 144 juta itu cicilan KPA nya selama 15 thn berkisar Rp 1,5jt/bln, saya tidak tahu apakah kalau sudah jadi dan disewakan bisa juga laku dgn harga segitu, kalau dibawahnya berarti anda harus nombok dulu selama bbrp tahun, s/d dengah harga sewanya yg per tahun pasti naik s/d bisa menyamai bahkan melebihi cicilannya KPA nya ke bank.

dari pilihan 5 lokasi RUSUN tsb saya baru tahu yg di Kelapa Gading karena kebetulan saya sering mondar mandir ke daerah tsb hehe, sedangkan 4 lokasi lainnya maaf belum tahu dimana tepatnya. tapi terlepas dari tahu ada tidaknya saya akan lokasi tsb kembali ke pilihan 5 lokasi tsb saran utama saya ya Rusun Kelapa Gading itu, karena bbrp pertimbangan, ingat kawasan Kelapa Gading itu kena banjir parah model gimanapun para penghuninya tidak kapok dan tidak pernah menjual rumahnya kecuali karena memang dijual karena membutuh uang kan? bahkan harganya selalu melejit naik selangit. selain itu oleh etnis tertentu dipercaya Kelapa Gading sebagai sumber hoky karena terletak di lokasi "Kepala Naga" juga kalau tidak salah pengembangnya sangat terpercaya yaitu Agung Podomoro (CMIIW) yg proyeknya selalu berhasil dan sukses. sedangkan 4 lokasi lainnya silahkan mas wahyu analisa sendiri dgn clue yg sudah saya berikan tadi. sebagai tambahan Bakrieland kabarnya juga akan membangun rusun dikawasan Pulo Gebang.

http://id.wordpress.com/tag/rusun/
http://diskusirumah.wordpress.com/20...kelapa-gading/

sebagai tambahan, apabila berniat beli rusun saran saya setelah pilih lokasinya, pada saat pemilihan unit ada 2 rekomendasi :
1. pilih lantai 2 atau 3 apabila khusus buat rumah tinggal, karena pertimbangan rusun biasanya tidak ada lift (yg Kelapa Gading rencananya ada, tp pasti akan macet karena tidak sebanding antara jumlah lift dgn penghuni per tower) dan lebih tenang.
2. pilih lantai 1, apabila berniat buka usaha dan diperbolehkan oleh management (misal buat buka warung, toko, bengkel, atau salon), walau konsekuensinya agak bising karena berhadapan langsung dengan lantai dasar dan lalu lalang penghuni.
sedangkan lantai ke 4 dan keatas tidak disarankan mengingat kendala mobilisasi vertikal (ketiadaan lift buat manusia dan barang)

catatan : penulis tdk ada kepentingan ataupun keterkaitan apapun dengan nama, instansi atau developer yg disebutkan diatas

http://forum.purdiechandra.net/showthread.php?t=175

beberapa istilah di IKLAN PROPERTI di koran / internet

2008-06-14T05:08:00.002+07:00

karena iklan di koran dan internet mesti bayar dan biayanya tidaklah murah, sedangkan disisi lain space yg tersedia untuk menyampaikan pesan tsb terbatas, maka banyak istilah yg disingkat, dibawah ini ada list bbrp singkatan yg lumrah dan semoga bermanfaat :

A
AJB = Akta Jual Beli = akad jual beli antara pihak penjual dan pembeli yg dibuat dan disahkan oleh notaris
AHT = Akta Hak Tanggungan, dibuat oleh notaris yg digunakan dalam akad kredit bank
Akta Waris = surat yg dibuat oleh Kelurahan untuk menunjukkan siapa sebenarnya yg berhak sebagai ahli waris dari suatu properti untuk menghindari sengketa dikemudian hari
APHT = Akta Pembebanan Hak Tanggungan, akta yg dibuat oleh notaris yg gunanya adalah nama yg tertera di buku sertifikat tersebut "telah melepaskan haknya untuk sementara" kepada bank karena memiliki kredit dalam jangka waktu tertentu
Apt = apartement

B
BaruRenov = Baru renovasi, rumahnya seperti baru lagi
BPHTB = Biaya Perolehan Hak Tanah dan Bangunan (pajak yg harus dibayar pembeli tanah sebelum AJB)
BPN = Badan Pertanahan Nasional (lembaga yg mengurusi terbitnya sertifikat)
B/U = butuh uang
BU CPT = butuh uang cepat

C
cck u/ush = cocok untuk usaha
Cdmn = condominium (apartement mewah)
Cover Note = surat pernyataan notaris yg diakui negara secara sah

D
DP = Down Payment = Uang Muka

F
FasLkp = fasilitas lengkap, biasanya berarti ke fasilitas : PDAM, TLP, PLN
Flat = Rusun
FullBgn = Full Bangunan, bangunannya berdiri diatas seluruh luas tanahnya
FullPrbt = Full Perabot, setiap ruang sdh ada perabotnya, dijual bersama rumahnya
FullGipsum = plafon terbuatan dr gypsumboard
FullJati = semua kusen, pintu jendela, rangka atap dari kayu jati
FullKrmk =semua lantai terbuat dr ubin keramik

G
Galvalum = kuda2 atap dari baja tahan karat

J
Jln kembar = boulevard, jalan 2 arah dengan dibatasi oleh taman ditengahnya
J CPT = jual cepat
J/K = dijual atau dikontrakkan
J/S = dijual atau disewakan
JRugi = dijual dibawah harga pasaran (biasanya karena butuh uang cepat)

K
kav = kavling = tanah kosong saja, misal kav7A = kavling no 7A
KPR = Kredit Kepemilikan Rumah
KPR UM 20% = bisa dibeli dgn KPR, Uang Muka minimal 20% dari harga jual
KPA = Kredit Kepemilikan Apartement
KPM = Kredit Multi Guna
KTA = Kredit Tanpa Agunan
Kredit Konstruksi = kredit yg diberikan ke bank untuk membangun (rumah/ruko/gudang dll) dgn jaminan tanah kosong yg dibangun itu sendiri
KSB = Kavling Siap Bangun, jual kavling saja tanpa rumah dan fasilitasnya

L
LT/LB = Luas Tanah / Luas Bangunan, contoh LT72/LB36= tanah 72m2 & bangunan 36m2

N
NJOP = Nilai Jual Obyek Pajak, dasar perhitungan jual beli yg ada di SPPT tahun berjalan
NJOPTKP = Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak
Notaris = pejabat profesional yg ditunjuk oleh negara untuk membuat segala macam akta/surat

O
OpenHouse = rumah tsb bisa dikunjungi, biasanya penghuni sdh pindah dan siap huni
O/H = Open House (lihat atas)
Ovr Krd = over kredit, rumah yg dijual masih nyicil KPR

P
Pav = Pavilliun = rumah yg terpisah dari rumah induk (biasanya terletak di samping atau belakang)
PBB = Pajak Bumi dan Bangunan
PK = Perjanjian Kredit (disebut juga sbg Akad Kredit, antara Bank dgn Bebitor/penghutang)
PPAT = Pejabat Pembuat Akta Tanah = pejabat yg berwenang membuat & mengesahkan AJB, biasanya merujuk ke Notaris atau Camat (sebagai PPAT sementara) apabila di wilayah tsb belum ada Notaris.
PPh = Pajak Penghasilan (pajak yg harus dibayar penjual tanah sebelum AJB)

R
Rmh = rumah
RmhMwh = rumah mewah
Rmh Tkt = rumah tingkat
Rm Br = rumah baru
Roya = pernyaataan kalau nama yg ada di sertifikat sdh selesai kreditnya , kebalikan dari APHT
Ruko = rumah toko, bangunan biasa terdiri 2 lantai atau lebih (lantai 1 buat usaha, lantai atasnya buat tempat tinggal)
Rukan = rumah kantor, mirip ruko, bedanya lantai 1 bukan buat toko tapi kantor atau seluruh lantainya buat kantor
Rusun = rumah susun
Rusunami = Rumah Susun Hak Milik (diperjual belikan, ada sertifikat HGB di setiap unitnya)
Rusunawa = Rumah Susun Sewa (disewakan per bulan atau pertahun, tidak diperjualbelikan)
RStock = ready stock, ada rumah yg sudah jadi dan siap dihuni
RIndent= rumah masih indent, masih dibangunkan dahulu serah terima bbrp bulan kemudian

S
SHM = Surat Hak Milik
SHGB = Surat Hak Guna Bangunan (mirip SHM, bedanya setaip 25 tahun sertifikatnya harus diperpanjang di BPN)
SHGU = Surat Hak Guna Usaha (biasanya untuk tanah yg luas beruap : perkebunan, hutan dll)
SHPL = Surat Hak Penggunaan Lahan = mirip kontrak jangka panjang lahan, diatasnya bole dibangun bangunan
SPPT = Surat Penagihan Pajak Tahunan (nilai NJOP ada disini, dibagikan setiap tahun oleh kantor pajak lewat kantor kelurahan)
STTS = Surat Tanda Terima Setoran (setelah membayar PBB tahunan atau melunasi PPh dan BPHTB akan menerima tanda terima ini, dibayarkan di bank yg ditunjuk)
SWH = Solar Water Heater = pemanas air dgn tenaga matahari

T
tanah ngantong = tanah sebelah belakang lahan ini lebih lebar dari pada tanah depan yg menghadap jalan, biasanya dipercaya membawa hoky
Tandon = bak penampung air, bisa terbuat dr beton, tembok, stainless steel atau fiberglass
Tlp PDAM 2200W = ada fasilitas Tlp-nya, ada air PDAM dan listrik PLN dgn daya 2200 watt
TP = tanpa perantara (dijual/diiklankan langsung oleh pemilik, tidak lewat broker/makelar)

W
WH = Water Heater = pemanas air

ada contoh contoh kalimat singkatan yg perlu diketahui (variablenya silahkan ditentukan sendiri) , misalnya :
2,5LT = 2 1/2 lantai = bangunan terdiri atas 2 lantai, lantai ketiganya separo terdiri atas atap biasa (genteng, asbes, seng) separonya lagi berupa cor beton yg bisa dipakai buat jemuran dan tandon air
3KT 2KM 1DP 1KP = 3 kamar tidur, 2 kamar mandi, 1 dapur, 1 kamar pembantu
7,5x21 = lebar tanah (yg menghadap jalan) 7,5m dan panjang (ke belakangnya) 21m

http://forum.purdiechandra.net/showthread.php?t=175

beda PROPERTI dan REAL ESTATE

2008-06-14T04:58:00.004+07:00

baik PROPERTI dan REAL ESTATE sebenarnya menunjuk kepada satu pemahaman yg sama dan secara sederhana bisa disebut juga sebagai BANGUNAN.

BANGUNAN disini merujuk kepada "segala bentuk bangunan fisik baik yg berupa permanen, semi permanen ataupun sementara, beserta bumi dimana dia berdiri sampai dengan kedalaman tidak terhingga" (kalau langit/udara diatasnya apakah termasuk hak BANGUNAN tsb, untuk sementara penulis belum bisa menjawab, mungkin di lain waktu)

PROPERTI pada awalnya merujuk dari kata aslinya dalam Bahasa Inggris yaitu PROPERTY sebenarnya lebih mengarah ke aspek legal/hukum berupa hak dan kepemilikan atas suatu bangunan.

REAL ESTATE berasal dari serapan Bahasa Inggris dalam kata yg persis sama, yg sebenarnya jg merupakan kata serapan yg pada mulanya bersumber dari Bahasa Spanyol. REAL = royal = kerajaan, ESTATE = tanah (pertanian/kebun). sehingga bisa diartikan sebagai suatu kawasan tanah yg dikuasai oleh raja, bangsawan, dan landlord (tuan tanah pada jaman feodal diabad pertengahan) atau yg dikuasai oleh para konglomerat, orang kaya dan rakyat jelata pada umumnya walaupun dalam porsi yg sangat timpang dan kecil (di jaman industri dan jaman informasi saat ini)

jadi jelas disini baik kata properti dan real estate merujuk kepada pengertian yg sama yaitu bangunan (baik berupa hak kepemilikannya beserta tanah dimana dia berdiri).

namun akhir akhir ini telah terjadi pergeseran makna (yg sebenarnya tidak berarti negatif), properti lebih mengarah kepada suatu bangunan single atau masif , misal 1 unit rumah sederhana tipe 36, atau sebuah rumah mewah seorang konglomerat dengan halaman seluas berhektar hektar dan harga puluhan milyar rupiah, atau 1 unit ruko, atau 1 building setinggi 30 lantai, atau 1 komplex mall atau 1 komplex hotel dsb. arti properti lebih mengarah kepada suatu bangunan yg lebih banyak/dominan (baik dari segi harga atau volumenya) komposisi bangunannya itu sendiri dibanding tanahnya.

sedangkan real estate lebih diartikan suatu kompleks bangunan yg memiliki lanskap (tanah dan lingkungannya : taman, jalan, saluran air) dengan kompiosisi yg dominan, contoh praktis istilah ini apabila kita menyebut 1 kata real estate orang awam kebanyakan akan membayangkan suatu kawasan perumahan yg luas dan indah, contoh idealnya adalah karya karya kompleks kota mandiri begawan real estate indonesia Ir. Ciputra

http://forum.purdiechandra.net/showthread.php?t=175

sempat "sedih"

2008-06-14T04:53:00.003+07:00

kemarin sore sekitar jam 6 waktu sdh di kendaraan dalam perjalanan pulang dari kantor, dapat tlp dari manajer kredit salah satu bank ternama memberitahukan bahwa pengajuan kredit sy telah ditolak karena bersebelahan dengan SPBU, hmmm sempat "sedih" juga. ini bukan pengalaman pertama kali ditolak waktu pengajuan KPR, seingat sy uda bbrp kali ditolak dalam tahun ini belum termasuk tahun2 kemarin hehehe. alasan lain biasanya ditolak karena, lahan terlalu dekat dengan : sungai, area peternakan, belum bersertifikat dan kuburan (lah iya lahhh...).

tapi sebenarnya berita sore itu bukan lah berita sedih yg sebenar benarnya karena sebetulnya aplikasi KPR yg sy ajukan ke bank tersebut hanyalah satu dari bberapa yg sudah sy ajukan, sdh ada 2 hasil appraisal bank lain yg sdh sy terima dan menurut sy "masuk akal" sehingga seperti biasa target sy adalah beli tanpa DP justru dapat cashback bbrp ratus juta, namun dalam hal ini sy masih terus mencari pembanding bank mana yg akan memberikan penawaran terbaik.

berita kedua dari mbak manajer marketing yg menurut sy good looking itu adalah aplikasi pembelian lahan di lokasi lainnya beserta pendaaan bagi enduser berupa KPR disetujui, cuma ada bbrp dokumen lagi yg harus sy sertakan. kalo td sempat ketinggalan skor nya 0-1 sekarang serasa ada revans 1-1 dan begitu kredit pembelian lahan dan semua user sy yg mengajukan KPR disetujui serasa skor nya berubah jadi 4-1 kaya pertandingan Euro2008 Belanda vs Prancis yg sangat dahsyat barusan hehe.

jangan pernah taruh hatimu di suatu properti

2008-06-12T20:15:00.006+07:00

kenapa kadangkala seseorang kayanya mati2 an ingin "menguasai" suatu poperti tertentu? apakah tdk ada alternatif lokasi lain yg lebih menguntungkan? diperlukan sikap kehati2 an dalam penguasaan atas properti. prinsip utamanya adalah "jangan pernah taruh hatimu di suatu properti jadi harus bersikap rasional karena begitu ada rasa sentimentil muncul, maka segala logika anda dalam pengelolaan properti itu jadi tidak efektif & tidak fokus lagi, karena ingat bisnis properti / real estate itu 3 aspek utama yg terlibat yaitu :

1. LEGAL

yaitu berupa hak kepemilikan atas suatu barang fisik yg dijamin oleh hukum yg dibuktikan dgn sertifikat

2. FINANSIAL

nilai ekonomis, harga pasaran dll. adalah segala perhitungan keuangan yg berkaitan spt : apparaisal aspect, price, market value, cash in, cash out, cashflow, capital gain, depreciation, appreciation, IRR, PV, FV dll

3. FISIK

yaitu perwujudan sosok bangunan itu yg melibatkan ilmu arsitektur sbg perwujudan citarasa, ilmu sipil sbg penerapan ilmu konstruksi, interior sbg aspek kenyamanan didalam ruangan, akustik sbg ilmu tata suara, lighting sbg ilmu tata cahaya,landskap sbg wujud penataan ruang luar dll

nah faktor emosional jelas tidak ada pengaruh dalam pertimbangan berinvestasi, dan kalo hal tsb ternyata dipaksakan jadi bahan pertimbangan maka alasan anda u/ berinvestasi sdh tidak rasional lagi, nah inilah "sumber petaka anda", karena bisa jadi suatu properti yg sebenarnya cuma bernilai rp 100 juta namun karena dulu anda ada kenangan manis misal dulu pernah kost disana waktu kuliah dan pacarnya yg banyak itu bergantian apel ke anda kesitu, maka bisa jadi harga yg kemahalan pun akan tetap anda ambil dgn buta karena akan dikompensasikan antara selisih harga lebihnya dgn "kenangan manis" tsb

namun jangan lupa, ada paradoks dalam dunia properti dimana disatu sisi faktor sentimen atau emosional itu bisa cenderung merugikan spt hal diatas tp disisi lain bisa juga rumour yg terjadi membawa market direction ke arah tertentu baik bullish (harga naik drastis) atau bearish (harga turun drastis). bullish terjadi ketika ada rumor positif berhembus, katakan disuatu kawasan yg merupaka hamparan sawah yg luas yg masih berharga murah diberitakan akan segera dilalui jalan toll dan tepat dimana kita punya lahan akan dibangun pintu toll, apakah kita akan mau melepas harganya kakalu cuma dihargai 2x lipat dari harga saat ini? sebaliknya bearsih adalah ketika bertipu rumor negatif, tidak ada angin tidak ada hujan tiba2 kontraktor PLN sdn melakukan survey bahwa lahan kita akan dilewati oleh SUTET (saluran listrik tegangan ekstra tinggi) kita berminat segera menjualnya sebelumnya dibangun, tp apakah anda punya keyakinan akan laku walaupun telah anda diskon 20% dari harga pasaran saat ini.

dengan pertimbangan diatas sy harap mas ade berpikir lagi, apakah memang sebgitu berharganya rumah paman sehingga anda memeras otak bagaimana bisa membeli ataupun kerja sama dgn bagi hasil. apakah tidak lebih baik memusatkan pemikiran untuk mencari lahan lain yg setara strategisnya dan segera bisa membuka usaha dgn tenang?

sebagai tambahan kalo kerjasama operasional anda sebagai pemodal bisa memperoleh hak sekitar 30-70%. namun harus dipilah lagi kerjasama itu sedikitnya ada 2 macam :

1. PROFIT SHARING : untung bersihnya setelah dipotong segala pengeluaran dibagi sesuai persentase kesepakatan

2. REVENUE SHARING : pendapatan kotornya (omzet) dibagi dahulu sesuai kepakatan dan hasilnya diolah oleh masing masing pihak secara terpisah.

Sales Rajawali

2008-06-12T04:20:00.006+07:00

alkisah pada suatu ketika hiduplah satu keluarga burung merpati yg bahagia terdiri atas sepasang induk dan bbrp ekor anaknya yg masi kecil2, induknya adalah pribadi yg baik bahkan dia telah mengambil anak asuh 2 ekor lagi anak burung yg tersesat, seekor merupakan anak burung pipit seekor lagi anak burung rajawali. mereka tinggal di puncak menara bangunan gereja katedral tua yg cukup tinggi jauh dari hiruk pikuk, kebisingan dan keramaian kota di bawah sana. dengan sabar dan telaten si induk ini memelihara semua "anak anaknya" tanpa pandang bulu dan adil, dgn bertambahnya hari tiba pada saatnya si anak2 burung ini diajarkan terbang dan mandiri. dengan penuh kasih sayang sepasang induk itu mengajarkan anak2nya membentangkan dan mengepakkan sayapnya berkali2 selama beberapa hari untuk melatih otot2nya agar siap pada waktunya. tibalah pada suatu pagi yg cerah dan berhawa sejuk si induk jantan dan betina ini mengajak terbang anak2nya untuk terbang pertama kalinya dan akan mengajarinya mencari makan agar mandiri, kedua induk merpati tsb memberikan contoh dgn terbang duluan dgn anggunnya, selanjutnya yg paling berani pertama kalinya adalah rombongan yg terdiri atas bbrp ekor anak merpati dulu, setelah mengepakkan sayapnya dgn nekat memberanikan melompat huuppps... badan mereka berguling2 di udara untuk beberapa saat sampai seketika timbul keberanian untuk mengepakkan sayapnya melawan tarikan gravitasi, cukup kesulitan dan tidak seimbang untuk beberapa saat namun karena naluri alami mereka akhir dapat menemuka iramam yg tepat dan segera dapat mengejar induknya yg dgn penuh perhatian cuma berputar putar disekitar puncak menara untuk memberikan semangat. hasilnya cukup memuaskan mereka sekarang sdh bisa menikmati penerbangan perdananya, terbang berputar2 dgn riang dgn ketinggian sepandangan mata dari sangkar mereka yg terletak di puncak menara sekitar 60 meter dari permukaan tanah. selanjutnya tiba saatnya di burung pipit yg lucu dan berbadan paling mungil diantara saudara2 nya, setelah mengamati siapa aja yg telah terbang tadi dia menutup mata dan segera melompat haappppssss... tiba2 nalurinya mengepakkan sayapnya ketika badannya mulai terlempar ke tanah, dan dia segera bisa terbang dgn riang pula. namun dia kesulitan terbang setinggi saudara merpatinya karena sayapnya kecil dan tenaganya kurang, maka dia hanya mampu terbang stabil setinggi separuh menara aja sekitar 30 meter dari muka tanah, saat itu sadarlah dia bahwa dia sebenarnya adalah burung pipit yg tdk akan mampu menjadi merpati. setelah diberi contoh oleh 2 kloter saudaranya di anak rajawali ini sdh tidak ragu lagi bahkan ketika kakinya masih menginjak ujung dinding menara dia sdh mengepakkan sayapnya dgn gagah dan semakin cepat sehingga tiba2 badannya terangkat dan dia bisa terbang tinggi diiringi dgn suara kepakan sayap yg sangat mantap bukkkk..bukk bukk bukkkk.... dia terbang makin tinggi dan ternyata begitu sangat tinggi bahkan dia tidak bisa melihat kumpulan keluarganya yg menunggu dibawah sana dgn terbengong bengong melihat kemampuan terbangnya, ternyata dia telah terbang setinggi 600 meter dari permukaan tanah 10 kali lipat kemampuan terbang induknya. di ketinggian itu tenaga yg dibutuhkannya semakin sedikit dgn sedikit kepakan sayap dia sdh melaju dgn jauh karena udara semakin tipis semakinketas sana sehingga dgn mudahnya dia kesana kemari sesuka hati, saat itu sadarlah dia ternyata dia adalah seekor rajawali perkasa yg jauh lebih kuat dari induknya yg merupakan burung merpati. begitu bahagia kedua induk orang tuanya melihat keberhasilan anak2nya telah mandiri dan bisa terbang. selanjutnya setiap hari si anak pipit ini hanya mampu terbang setinggi tinggi 30 meter untuk mencari makan dgn radius yg tidak jauh dari sarangnya adakalanya dia masih tdk memperoleh makanan maka oleh induknya kadangkala masih diberi mendapatkan makanan yg sedikit, si anak2 merpati mampu terbang sejauh orang tuanya dan cukup mencari makan sedangkan di rajawali dgn talentanya ia akan mampu membantu saudaranya yg lain apabila ada kesulitan mencari makan karena dia memiliki jangkauan paling luas akan membantu para keluarganya.
hikmah yg bisa dipelajari adalah seseorang tdk akan pernah sadar bahwa siapa dia sebenarnya kalo dia tidak disadarkan oleh keadaan yg kritis dimana suatu tindakan hasil akhirnya berbeda sangat tipis yg bisa berakibat hidup atau mati (bisa diartikan dgn lebih lugas : menang atau kalah, profit atau loose, on time atau late, kualitas prima atau rata2 dll). kita tidak akan pernah berharap baru mengetahui siapa diri kita sebenarnya ketika berada di kondisi kritis, jati diri kita yg berjiwa rajawali itu muncul. namun alangkah baiknya naluri rajawali ini kita asah bisa dengan berbagai : pelatihan mindset, metal blocking breaking, roleplaying, simulasi krisis dll.

JIWA SALESMANSHIP (KEWIRANIAGAAN, mental penjual yg ngotot & sukses) harus dimiliki oleh seorang ENTREPRENEUR dimana kita selalu harus MENJUAL BARANG / JASA YANG DIHASILKANNYA agar usaha kita terus dapat berjalan bahkan ditingkat lebih jauh lagi kita harus menjual jasa yg tidak nampak dan bersifat virtual.

lebih mendalam lagi kaitan ttg SALESMANSHIP ini ada 3 tingkatan contoh "BANGSA BURUNG" yang dapat dihubungkan dengan DUNIA SALES atau PENJUALAN. Perumpamaannya sangat menarik yg dapat kita jadikan suri tauladan yaitu :

1. SALES PIPIT

karena kemampuannya yg terbatas maka untuk dapat berhasil menjual 1 barang saja dia harus meminta:

> minta disediakan BARANG dengan KUALITAS PALING BAGUS

> HARGA PALING MURAH dibandingkan pesaing, dan diimingi imingi diskon "buy 1 get 1"

> BIAYA IKLAN PALING BANYAK dan kuantitas yg gencar di semua media

2. SALES MERPATI

dengan kemampuannya yg bisa dikatakan rata2 dan banyak pula yang berkualitas baik dalam menjual dia meminta didukung dgn cara :

> BARANG KUALITAS RATA RATA ga masalah asal BARANG TELAH TERSEDIA di gudang dalam jumlah yg melimpah seandainya permintaan pasar bagus dan bisa menjual banyak maka telah cukup tersedia untuk memenuhi semua

> HARGA YANG WAJAR, syukur2 dapat diskon agar penjualan makin meningkat dan melebihi target

> IKLAN SECUKUPNYA asal diberi GIMMICK yg menarik katakan "beli 3 bonus 1", "beli 1 dosen berhadiah payung" dsb

3. SALES RAJAWALI

karena merupakan suatu PRIBADI & FISIK yang UNGGUL dibandingkan semua pesaingnya, memiliki MENTAL STABIL dan SABARdalam mengamati lingkungannya. maka agar berhasil menjual dia akan melakukan inisiatif :

> MENCARI TAHU DULU apa yg diinginkan oleh KONSUMEN

> baru dia menentukan STRATEGI PENJUALAN dan PROMOSI, sehingga dia telah bisa berhasil MELAKUKAN PALING BANYAK PENJUALAN, bahkan ketika barang yg telah dijualnya itu BELUM BERWUJUD

> MELAYANI SEPENUH HATI semua pelanggannya sehingga mereka menjadi PELANGGAN LOYAL yg PUAS dan memberikan TESTIMONI apa yg telah mereka terima ke lebih BANYAK ORANG dan BERANTAI (WOM = Word of Mouth, VIRAL MARKETING)

> bahkan SEBELUM LAUNCHING pun semua barang dagangan dia SUDAH HABIS dan BAHKAN KURANG sehingga diproduksi ulang dgn JUMLAH SEMAKIN BANYAK, KUALITAS MAKIN BAGUS, MASA PRODUKSI YANG LEBIH SINGKAT, HARGA MAKIN MURAH dan NAMA / BRAND si RAJAWALI ini semakin terkenal ke semua kalangan bahkan sebelum dia pernah memasang iklan di satu mediapun.

"the most succesfull person is born but it can be taught"

"seseorang yg paling sukses itu dilahirkan namun bisa diajarkan"

Fix Income & KPR

2008-06-12T02:35:00.008+07:00

seharian ini tadi sy banyak kontak dgn orang2 bank, hasilnya beragam, ada yg berhasil dan dapat ide2 baru yg segar, ada yg biasa aja karena sekedar follow up rutin namun ada juga yg menjengkelkan. hal ini terjadi waktu menindaklanjuti KPR para user terutama yg dari Perumahan Dimoro Asri dan Central Park Melati yg sdh komplit dan rumah sdh jadi tp ga cepet2 diproses, di tlp ke hp jg ga diangkat ga tahu ada apa dgn mereka ini...mungkin masalah di rumah dibawa sampai ke kantor atau ada masalah lain bisa jadi.

jam sembilan tepat sesuai janji yg telah kita buat kemarin sore sy tiba di suatu bank ternama dimana akan melengkapi syarat administrasi pengajuan KPR yg kurang.

setiba di kantor sekitar jam 10 karena ada beberapa tempat yg harus dikujungi dahulu, ada bbrp berkas yg sdh siap ditandatangani diatas meja kerja, mulai dari SPK, gambar kerja, termyn. dari laporan staf keuangan td dia dpt tlp dari salah satu bank yg kita akan telah ajukan kredit bahwa notaris telah disiapkan AJB dan akad kreditnya, phhfffff..akhirnya hampir cair jg setelah sekian lama menfollow up hasil aplikasi yg sdh kita komplitin 2 minggu lalu, ACC kreditnya ga sesuai harapan awal tapi persis sama dengan jumlah pengajuan revisinya, lumayan juga buat nambah casflow bbrp minggu terakhir ini lagi kesulitan likuiditas (berharap dapat BLBI tp ga tau caranya hehe) sampai menunggu pencairan KPR yg sdh sy tunggu2 lama karena jumlahnya signifikan dan telah hampir mndekati deadline serah terima rumahnya ke para user.

kemudian ada perkembangan lain yg dilaporkan staf, pengajuan kredit pembelian tanah yg di dekat SPBU itu sdh komplit namun menunggu survey appraisal dari surabaya. sy ga habis mengerti kenapa semua mesti berpusat di ibukota provinsi, ko ga bisa disentralisasikan ke daerah setempat sehingga proses lebih cepat, memang pasti ada pertimbangan ttg kapasitas tanggung jawab kepala cabang bank setempat an faktor safety. penasaran dgn perkembangan sebenarnya langsung sy tlp ke hp marketing kredit yg biasa kontak dgn kita, ternyata jawabannya ga persis sama dgn dgn staf sy td. memang tetap disetujui namun mereka menawarkan kenapa ..."ko minta kreditnya cuma beli lahannya aja, tidak sekalian termasuk biaya pembangunannya?" padahal sdh kita alokasikan untuk proyek ini cuma butuh pendaaan kredit pembelian lahan sedangkankan pembangunan ditanggung seperti biasa dari 3 sumber yaitu : modal sendiri, uang muka user dan supplier yg memasok semua bahan bangunannya. "yesss... thanx GOD for Your kindness...", langsung sy jawa "besok aja jam 10 sy ke kantor bank anda sekalian ada perlu sm manajer kreditnya, padahal sebenarnya yg dimaksud "ada perlu dgn..." setelah ada isyarat luar biasa itu besok kalo sdh kena cacingnya akan kita kejar sampai dapat kepastian kreditnya berapa dan kapan pastinya pencairan , lagu lama hehe...

siangnya bergegas berangkat ke Kediri menuju salah satu bank yg mengkhususkan ke dunia real estate mau menanyakan beberapa macam kredit yg kita perlukan terutama berupa kredit korporasi yg belum pernah kita ajukan. menunggu di lobi kelihatannya banyak realisasi kredit dgn banyak calon user mentanatangi akad kredit, momen ini yg ditunggu2 setiap real estate deeloper karena setelah itu artinya uang KPR sgera cair dan masuk rekening perusahaan kita hehe. sambil menunggu dpt tlp dr seorang teman EU yg mengkonfirmasikan lagi untuk kepastian ikut ecamp nya pak Jaya Setiabudi di Batu Malang minggu depan, masi dilanjut lagi dgn bbrp gosip yg antara lain ada temen 1 angkatan yg lagi adalah masalah keuangan terutama dgn bank kreditnya macet semua dan samapi menyeret bebrapap temen terlibat , rumit jg. rencananya hari ini mau menanyakan ttg pengajuan beberapa kredit yang nantinya akan menjadikan perusahaan kami benar2 sebagai layaknya perusahaan real estate yaitu dukungan dalam hal :
> Kredit Pembebasan Lahan
> Kredit Konstruksi
> Kredit Kepemilikan Rumah
namun sayang pejabat yg berwenang mengurusi sdg trainning di Jakarta selama seminggu, setelah mendapatkan janji ketemu senin depan segera undur diri dan meluncur ke pulang.

begitu sampai kantor sdh ditunggu oleh beberapa user Dimoro Asri karena akan melakukan jadwal ulang karena ada keterlambatan dari pihak kita dalam menyerahkan rumah.

setelah rapat selesai sy sempat menerima tlp dari salah satu bank syariah di surabaya bahwa aplikasi 2 unit pengajuan rumah kost yg sy ajukan 2 minggu lalu secara prinsip telah disetujui semuanya namun hasilnya tidak sesuai dgn harapan awal.

1. rumah kost pertama, dijual RP 500 juta sy ajukan penawaran ke bank RP 900 juta perkiraan awal akan bisa dapet harga segitu karena pertimbangan monthly income pasti dapet credit score tinggi namun ternyata cuma disetujui 530 juta, wah kalo diambil cuma dapat cashback rp 30 juta dan bisa jadi habis kena biaya2 pajak, adminitrasi,provisi, asuransi dll. rumah kost tsb saat ini menghasilkan Rp 6 juta / bulan dari 5 kamarnya dgn harga lama (sdh 2 tahun lom dinaikkan, ada opportunity untuk menaikkan s/d RP 1,5 juta/bulan/kamar namun dgn sedikit renovasi spt mengecat interior dan menservis semua AC nya yg sdh kurang dingin,membuat ventilasi alami di balakang yg gelap secara feng shui pasti jelek serta memasang waterheater yg dulu sempat dicabut krn pertimbangan biaya listrik)dan masih ada 3 kamar lagi yg selama ini ditempati oleh ibu kost an keluarganya, seandaianya jadi sy ambil ada 2 pilihan antara menjadikan 3 kamar induk tsb sbg kamar kost semua sehingga akan mendapatkan tambahan penghasilan 4,5 juta / bulan sehingga total menjadi Rp 12 juta/bulan atau kamar2 depan itu dijadikan homebase aja karena sy akan mengambil master franchise makanan cepat saji untuk wilayah surabaya dan biar memanfaatkan kamar2 tsb. perhitungan bank cicilannya sekitar Rp 6,8 juta per bulan selama 10 tahun jadi klop lah dan ga perlu merogoh katung pribadi tanpa mempertimbangkan dahulu potensi penambahan incomenya. pengeluaran per bulan terbesar untuk listrik sekitar 1-2,5jt karena semua kamar full AC

2. rumah kost kedua, dijual rp 900 juta sy tawarkan ke bank minta pendanaan rp 1,2M namun ternyata setelah diappraisal cuma disetujui pas rp 900 juta, wah alamat ga dapet cashback nich, padahal dari pengalamn yg sudah2 sy selalu dapat cashback atau tidak akan sy ambil propertinya (sombong mode on hehe) alih2 justru memberikan sedikit uang amal buat macam2 biaya KPR nya hehehe. kabar baiknya adalah potensi rumah ini " sangat gila" terdiri atas 12 kamar kost yg semua selalu terisi penuh sejak kost tsb dibangun 3 thn lalu di 2005 dgn total penghasilan sebulan sat ini rp 15 juta dan juga masi ada 2 kamar utama, 1 ruang tamu besar dan 1 garasi masi luas, insting sy main wah bakal bisa dpt tambahan 4 kamar lagi kalo jadi ak ambil, sedangkan potensi incomenya kalo semua dijadikan kost sebanyak 16 kamar bisa mencapai rp 20juta/bulan, padahal hitungan bank dgn masa kredit 15 tahun cicilan cuma rp 14 juta lebih dikit sedangkan pengeluaran sebulan antara rp 2-3 juta, "woooowwww bakal ada minimal 3 jutaan positive cashflow nih", namun di awal harus renovasi dulu dgn menambah sekat ruang tamu dan garasi serta mebeli perlengkapan tidur dan AC.

ada hal yg menarik waktu diskusi by phone td :
1. waktu sy bandingkan2 mau ambil yg mana salah satu dia menyarankan suruh ambil semua sekalian pertimbangannya cash ratio sy masi cukup dan likuid
2. waktu sy cenderung ambil tenor 10 tahun dia prefer 10 tahun, tp yg ini bakalan ga sy turutin..lebih nurut saran p.Purdi aja, kalo bisa kredit cari yg lunasnya sd kiamat hehehe
3. waktu sy tanya berapa lama prosesnya dia bilang kalo karyawan dia bisa memproses sampai cair 3 hari kerja, tapi kalo seperti saya yg wirasweasta dia bilang butuh waktu 2 minggu. wekkkkss..., "kenapa ko jadi lama tanya saya", dia bilang "kalo karyawan kan fix income pak jadi mudah menghitung cash rationya ditunggu aja jadi, nah kalo bapak wiraswasta kan sy harus menganalisa ulang laporan keuangan dan bandingkandgn parameter2 lain". wahhhhhhh.. ternyata adakalanya jadi karyawan itu lebih bernilai dimata bank daripada kita yg entrepreneur ini, walaupun credit limit kita sebenarnya jauh lebih tinggi dari para karyawan hehehe, tp gpp lah sy bilang "diproses aja, kalo ok bilang aja sy segera meluncur ke surabaya untuk realisasi kreditnya", tp buru2 sy tambahi "minggu depan sy weekday sibuk weekend ada ecamp di batu, minggu depannnya lagi yg minggu terkhir juni 2008 juga sibuk urus persiapan launching Gedog Permai dan The Kemuning Residence" kedua proyek terakhir tsb yg driven by market, schedulle kita sebenarnya lom saat launching tp semua orang ko sdh pada indent, takut ga kebagian kavling ruko dan rumah yg juga gratis dan dapat cash back sd rp 150 juta kaleee, waht a business..., sdangkan weekendnya uda janji liburan di jogja ;). (uda mau dicairkan kredit, gantian orang bank nya dijahilin, semoga ga kualat hehe)

a KPR thing's day I tought for this day...

harus punya bisnis yg CASHFLOW nya kontinyu dan rutin

2008-06-11T06:16:00.004+07:00

td siang sy datang ke suatu bank terbesar di Indonesia yg merupakan bank tempat biasa melakukan berbagai transaksi perbankan karena terkenal dengan pelayanannya terlengkap dan paling beragam. kedatangan sy ini dalam rangka melengkapi persyaratan administrasi yaitu Surat Keterangan Waris dari Kelurahan karena sehari sebelumnya staf legal sy yg biasa mengurusi hal2 sperti ini sdh menyerahkan dokumen2 lainnya komplit selain yg sy akan sampaikan ini ke Manajer Kredit bank tsb.

keperluaan hari ini karena sy akan mengajukan KPR dimana sy telah menawar dan memberikan uang ikatan pembelian berupa suatu rumah dan tanahnya seluas 700 m2 yg akan sy gunakan sebagai kantor pemasaran. bbrp bulan lalu waktu waktu lewat didepannya & membaca tulisan "RUMAH DIJUAL" sy langsung cinta pada pandangan pertama, serasa deja vu seperti waktu jatuh cinta pertama semasa masi bangku SMP dulu . lokasinya sangat strategis dan harganya "sangat murah" menurut sy. benar atau tidak lokasi ini sejak bbrp tahun yg lalu "sudah saya minati" bahkan mungkin sejak belum ada rencana dijual oleh pemiliknya, namun sdh sy imani bahwa sy bisa memilikinya suatu hari dan ternyata "mimpi" tersebut hampir terwujud. mungkin ini yg dibicarakan oleh LOA (Law of Attraction) dan The Secret dimana apapun yg benar secara moral yg telah dimintakan kepada yg Maha Kuasa, diimani dgn sungguh dan percaya bahwa kita telah menerimanya maka hal itu niscaya terjadi (Ask-Believe-Receive).

setelah diterima oleh Manajer Kredit ybs yg sdh kenal baik sekitar 8 tahun, kita basa basi sebentar karena sdh lama tidak berjumpa secara tatap muka dan akhirnya kita sampai ke pembahasan ttg aplikasi kredit berupa KPR tsb. dia mejelaskan bahwa sebaiknya sy punya bisnis lain selain bisnis yg sdh sya gelutii saat ini yaitu real estate developer dan general contrator alasannya karena bisnis yg biasa digolongkan ke dalam bidang konstruksi tsb pekerjaannya "tidak kontinyu dan rutin", by project, short term dan beberapa istilah perbankan lainnya yg sy tidak mengerti namun sy tebak artinya ya sekitar jangka waktu pekerjaan yg tidak bisa mulus terus menerus ada dan ada resiko jedanya. heran juga td itu dan sy berikan argumen sejak perusahaan sy berdiri 3 tahun lalu di tahun 2005 lalu sebagai real estate developer dan lebih lama lagi set back di thn 1997 sejak sy lulus kuliah dan bekerja sebagai kontraktor, pekerjaan yg kita tangani tidak pernah berhenti atau tidak mendapatkan job sama sekali. bahkan revenue (pendapatan usaha) kami setiap tahun meningkat terus menerus bahkan di tahun 2008 ini sy proyeksikan sdh mencapai sebelas digit dgn margin yg cukup gurih walaupun membutuhkan sedikit recovery setelah bulan mei kemarin terpukul dgn kenaikan harga BBM. sy sempat sedih namun rasa penasaran justru terus muncul ingin terus mencari tahu apakah masih ada solusi karena sy begitu yakin "kami sedang berada di bisnis yang hebat dgn kondisi yg dahsyat saat ini". ternyata dia tadi itu "memperingatkan" bisnis sy bukan untuk menolak aplikasi KPR nya namun agar sy segera mendiversifikasikan usaha agar jangan terkumpul di satu bidang saja terutama real estate yg menurut penilaian dia bit risky & unliquidable enough, dan segera sebaiknya mempunyai bisnis yg memperoleh cashflow rutin setiap hari, saran dia salah satunya adalah retail trading. "hmmm masuk akal juga pikirku dalam hati".

sebenarnya saran ini sejalan dengan visi perusahaan holding sy dimana diakhir tahun 2008 ini stelah beberapa proyek selesai tidak lagi sekedar meletakkan telur di dalam satu sangkar saja yg bernama properti dgn fokus selama ini di bidang land development. rencananya akan dikembangkan divisi : hospitality (perhotelan), retail (biar ga repot selain sy lom ngerti bisnis retail simpel aja akan membeli franchise indomaret atau alfamaret sekaligus sbg investor murni sehingga akan menambah passive income portofolio sy), F&B (sdh ditawari ambil master franchise sebuah makanan cepat saji yg berkembang dgn pesat untuk wilayah surabaya dan malang).

di divisi budget hotel itu kita sdh memiliki 2 lokasi sangat strategis yg akan dikembangkan menjadi 2 brand berbeda apabila setelah operasionalnya telah memuaskan akan segera dibuka di kota2 lain mengingat tipe hotel ini dgn ciri : harga terjangkau, standar kualitas layanan yg ramah, bersih dan terletak di tengah kota namun dgn harga yg terjangkau akan booming dimasa depan. saya membayangkan apabila dianalogikan sebagai toko kelontong tradional 2 hotel ini akan sy jadikan "indomaret" dan "alfamaret" yg akan hadir dimana mana dengan pelayanan dan harga yg standart yg hal ini akan sangat memudahkan bagi para musafir untuk menjadi rujukan prioritas apabila mengunjungi suatu kota dimana hotel2 tsb sdh hadir. hal ini terlintas dari pengalaman pribadi dikala mengunjungi suatu kota dan tidak ada jaringan hotel ternama di kota tsb biasanya sy terpaksa menginap di hotel yg "ga jelas" baik dari suasana ruang & pelayanannya yg asal2an atau hotelnya lumayan tp harganya ga nyaman di kantong. disisi lain sy jadi bermiant kembali kemarin ditawari untuk take over toko besi seorang teman sesama kontraktor yg brniat menjual ke sy karena tdk ada yg mengelola sejak ayahnya baru meninggal bbrp bulan yg lalu. kemarin sih belum minat karena sy pikir untuk apa toh toko besi repot karena lebih banyak operasional rutinnya dan margin tipis, lebih enak bisnis sy yg skrg ini karena sangat banyak kesempatan untuk melakukan leverage dan value engineering dimana hal2 tsb merupakan passion sy dalam berbisnis. so kayanya ak mesti menghubungi dia untuk merundingkan harga pengambilalihan yg cocok hehe

makna hari ini yg harus disadari ternyata sy ini masi termasuk orang yg merasa sok pinter, karena walo sdh berbisnis hampir sedasawarsa pun masih bisa "salah konsep berbisnis" dan kena "tamparan lembut" sehingga pikiran menjadi terbuka. namun uniknya hikmahnya didapat bukan karena ikut seminar2 berkualitas dari Anthony Robbins, Robert T Kiyosaki, Hermawan Kartajaya atau Tung Desem Waringin tapi hasil diskusi "remeh" dgn seorang marketing officer bank waktu pengajuan KPR, ada ada saja hehe...

hidup itu ternyata emang bener bener unik :)