Present Income

Cashflow kita yang diakui oleh bank ketika mengajukan kredit hanyalah yang berupa Present Income

yaitu pendapatan yang benar-benar sudah kita dapatkan sumber keuangan saat ini baik utu bisa berupa gaji (untuk karyawan) atau penghasilan bisnis (bagi pengusaha)



jadi pendapatan "yang akan" kita dapatkan tidaklah dihitung sebagai Present Income yang sebenarnya hal itu akan berpotensi "menggelembung" income sebenarnya jadi lebih besar.

sebenarnya bank itu dalam mendanai cuma melihat PROSPEK / FUTURE / MASA DEPAN, "apakah dengan diberi penjaman berupa kredit itu usahanya bisa makin maju dan menghaislkan keuntungan di masa depan?"

cuma karena mereka ada aturan PRUDENT POLICY tentang kehati hatian bank dalam menyalurkan kredit maka adalah tidak slaah kalao mereka juga mau MELIHAT PIJAKAN bisnis kita sudah layak atau tidak didanai? yang salah satu indikatornya adalah minimal :

> SUDAH BUKA minimal 2 TAHUN

> SUDAH MENGHASILKAN PROFIT s/d saat ini

> PERIJINAN LENGKAP

Menggoreng dan Menyetrika Rekening

yg dimaksud "PEMBUKUAN" dalam pengajuan kredit ke bank agar 100% bisa disetujui, prinsipnya adalah :







>>> CATATAN KEUANGAN anda
berupa : jurnal, neraca, laba-rugi, nota penjualan dna pembelian, PO< DO dll

> harus cocok dgn <


>>> MUTASI REKENING di BANK
berupa : mutasi rekening debet dan kredit

sedangkan detailnya bisa tanya orang accounting

BODOL Bank ver 2.0

Ada 2 cara yang selama ini sudah selalu saya lakukan dalam mem-BODOL bank.

Kuncinya adalah di Beda Value, dan implementasinya ada pada "proses appraisal bank"

saya mulai dahulu dari yang "lebih sulit" yaitu BODOL ver 2.0


1. setelah dapat beberapa properti yang seusai keinginan untuk dibeli dengan cara BODOL

2. deal harga jadi dulu, kasi uang ikatan seminimal mungkin
> minta waktu pelunasan minimal 3 bulan kalo bisa max sampai "hampir kiamat"
> tanda jadi sesedikit mungkin kalo perlu cukup 1 juta, max 5% x harga deal

3. minta dibuatkan tanda terima berupa kuitansi bermeterai rp 6000
> disebutkan yg menjual siapa sesuai degan nama di sertifikat yang tanda tangan kuitansi
> harga deal nya brp ( ini penting untuk mengikat dia, biar tidak ganti harga)
(pada waktu awal karier saya banyak opportunity loss disini karena dia goyah minta penambahan harga begitu tahu saya dapat cashback)
> alamat lengkap dan no sertifikat yg dijual
> misal : harga deal / harga transaksi = 150 juta (silahkan ditawarkan dulu sampai mentok termurah)

4. untuk lebih kuat bisa dibuatkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli di notaris dgn kurun waktu yg disepakati
> bila lewat masa tersebut uang akan hangus

5. bawa dokumen ke bank beberapa bank (diadu mana yg paling menguntungkan bagi anda) terdiri atas :
> fc : sertifikat, pbb tahun terakhir, IMB, KTP penjual suami istri, KK, surat nikah
> fc : KTP suami istri, surat nikah, slip gaji + SK terakhir (karyawan)
akta pendirian usaha, SIUP, TDP, NPWP, rekening koran (pengusaha)
> bilang ke bank, kalo anda belinya ke penjual 250jt (semoga nilainya lebih tinggi dr yg diminta penjual yg 150jt tsb)

6. hasil appraisal dari beberapa bank tersebut kalau anda setujui pilih sendiri mana yg paling OK. (kriteria OK tentukan sendiri, ada yg berdasar bunga paling ringan, provisi murah, marketing banknya yg paling cantik, pokoknya yang kredit cair dapet payung cantik & mug dll)

7. misal bank yg anda pilih menyetujui kredit anda sebesar 240jt tsb sehingga anda harus "bayar DP" = 20% x 240jt = 48jt, maka sisa plafon kredit yg akan dicairkan sebesar 202 jt, bunga 11,5%, cicilan sekitar 2jt/bulan selama 15 thn

8. anda bilang ke bank kalo setelah anda "memberi DP" 48jt yg jual rumah minta "tambahan DP" lagi karena "butuh uang" 52jt lagi
> sebelum diatas dilakukan anda ahrus mengontak yg punya rumah dulu, bahwa pada dasarnya di harus memahami kalo "harga deal" nya 150jt
> selanjutnya anda bilang mengajukan kredit ke bank-nya "dilebihin" untuk biaya modal kerja sekalian sebesar 52juta

9. pada saat pencairan / realisasi KPR stlh #8 tsb OK, anda minta bank untuk langsung "memisahkan" pencairannya :
> 150 juta ke rekening pemilik properti yg anda beli (sekalilagi ybs harus terus "dielus-elus" sd tahap ini, karena banyak kejadian bisa tdk terduga yg bisa menggagalkan proses ini
> 52jt juta langsung ke rekening anda karena "sdh menambah DP" ke penjual

10. proses BODOL KPR selesai
> anda bisa beli properti tanpa UANG kan? (tanpa DP)
> skrg sdh punya properti yg segera dibalik nama ke anda kan? (walo masi nyicil)
> bisa punya modal usaha sebesar 52jt kan?
> modal itu kalo bener2 anda putar untuk usaha dan bukan konsumtif dgn modal 28jt tidak akan sulit mencari profit 2jt/bulan untuk mencicil KPR nya kan?

ga sulit kan?


Catatan :
1. semua angka masi GROSS belum NETT setelah dikurangi pajak, sengaja diabaikan dulu untuk mempermudah pemahaman.

2. dari cara yg saya share-kan tsb diatas, mungkin ada polemik tentang ETIKA.
> apakah etis kita bilang "beli 150jt" namun dikatakan "250jt"
> apakah "dosa" atau tidak degan trick spt tsb diatas?
> gengsi atau malu nggak? sungkan bilang ke yang punya rumah harga "dimark up" dll...

BODOL Bank ver 1.0

BODOL Bank ver 1.0 ini relatif lebih mudah daripada yg ver 2.0 diatas

secara garis besar tahapan yang dilakukan relatif sama, cuma bedanya adalah :





> anda JANGAN DEAL harga dulu dengan penjual, namun setelah anda memang suka dengan properti tersebut, tunjukkan minat anda, dan mintalah fotokopi sertifikat dan PBB tahun ini, bilang diminta fopinya "untuk dipelajari di rumah dan ditanyaakn ke teman yang kerja di bank".

> data data properti tsb dan berikut kelengkapan administrasi pengajuan kredit anda yang telah lengkap, ajukan ke beberapa bank sekaligus dan minta pendanaan berupa KPR.

> ketika ditanya bank, "berapa minta didanai", bilang kalo anda "tergantung bank bisa maksimal mendanainya:, jadi bank biar mengappraisal dulu properti tersebut

> setelah keluar harga appraisalnya dan anda "cocok", baru anda melakukan nego harga deal dengan penjual proeprti tsb

> kalo langkah ini dilakukan, anda akan lebih akurat dalam menetukan "harga penawaran" kepada penjual

sedangkan langkah langkah selanjutnya adalah sama dengan BODOL ve 2.0 yang "lebih sulit"

Transaksi Bagus = Good Deal

Dari pemahaman pribadi saya dan dari pengalaman bertransaksi di dunia properti dan bisnis dalam 14 tahun terakhir sejak 1994, secara garis besar ada 2 macam transaksi yang dapat didefinisikan dari kacamata kita sebagai seorang investro sejati, yaitu ada yang berupa Transaksi Bagus (Good Deal) dan sebaliknya disisi lain ada Transaksi Jelek (Bad Deal)

Transaksi Jelek (Bad Deal), adalah apa yang dilakukan oleh kebanyakn dan hampir semua orang "pecundang investasi" dalam membeli properti. Mereka justru mengeluarkan banyak sekali uang dari kantungnya sendiri bahkanmasih ditambah bonus tiap bulan kesulitan menyisihkan angsuran kredit rumahnya, dan kredit baru selesai pada saat gaji juga selesai yaitu pada saat masa pensiun telah tiba.

Transaksi Bagus (Good Deal) adalah ketika kita beli suatu properti tidak perlu mengeluarkan uang dan hasil pendapatan rutin properti tersebut (cashflow in) lebih dari cukup untuk membayar cicilan KPR-nya, bonus kalau selain BODOL tersebut juga dapat cashback pula.

Anda telah mencapai menjadi "Entrepreneur Rajawali" apabila telah berhasil berbisnis dimana uang sudah benar-benar hanya sebatas "ide" dan anda telah mampu menguasainya, kemanapun anda bergerak dia akan berlari mengejar kejar anda"

“There's only Lies, Damned Lies, and Statistics”

Seorang novelis terkemuka Amerika Serikat Mark Twain (November 30, 1835 – April 21, 1910) , pernah mengingatkan agar kita jangan terlalu jadi orang yang terlalu Text Book / Zakelijk.

Lebih baik yang fleksibel dan yang terpenting jangan terlalu percaya mentah mentah dengan data yang tersaji, dan seharusnya harus di check - cross check - recheck dulu baru dipakai.

Mengenai hal tersebut beliau melemparkan suatu kalimat yang sangat terkenal sepanjang masa, “There's only Lies, Damned Lies, and Statistics”

Menghitung Tren Pertumbuhan Harga Properti

ada beberapa cara untuk menghitung tren pertumbuhan harga properti di suatu daerah / kawasan. Sebaiknya menghitung pertumbuhan itu sebaiknya minimal 3 tahun optimal sd 5 tahun untuk meminimalkan "kerancuan"




1. Versi Pemerintah

Pemerintah, dalam hal ini Dirjen Pajak yang merupakan salah satu instansi dibawah Departemen Keuangan Republik Indonesia, selalu memantau perkembangan harga properti dalam suatu kawasan tertentu dimana tugas itu dilaksanakan oleh KP3 ( Kantor Pelayanan Pajak Pratama ) untuk tingkat Kota atau Kabupaten di seluruh Indonesia.

KP3 selalu mengumpulkan data-data transaksi jual beli properti yang dikumpulkan dari :
1. notaris ( PPAT )
2. camat ( sebagai PPAT Sementara bila di suatu daerah belum ada notaris )
3. broker properti professional ( ERA, RayWhite, Century21 dll )
4. bank
5. pengamatan petugas pajak sendiri di lapangan untuk melakukan penyesuaian nilai apabila ada yang dianggap janggal.

tren pertumbuhan yang dilakukan oleh Dinas Pajak ini dapat kita lihat di PBB tahun berjalan, dimana bisa kita lakukan perbandingan dari tahun sekarang terhadap tahun-tahun sebelumnya dan akan ketemu tren kenaikan nilainya.

biasanya yang naik cuma NJOP bumi (tanah) saja dan nilai NJOP bangunan tetap ( padahal semestinya dari tahun ke tahun NJOP bangunan turun karena terkenai penyusutan karena depresiasi per tahun kan )

PLUS :
> datanya komplit di seluruh daerah di seluruh Indonesia
> nilainya akurat dan pasti, mudah memperkirakan harga sebenarnya
> NJOP biasanya dipakai untuk perhitungan pajak PPh dan BPHTB

MINUS :
> bias, tidak menunjukkan harga jual beli sebenarnya
> nilainya biasanya dibawah harga pasaran riil saat itu
> nilai bangunan tidak diperhitungkan depresiasinya


2. Versi Real Estate Developer

Real Estate Developer "raja kecil" dilingkungan kompleks yang dia miliki tersebut, sehingga berhak menentukan harga jual unit uni tpropertinya beserta kenaikan harganya.

untuk mengetahui tren kenaikan harga di suatu real estate khususnya di unit baru ( Primary Market ) bisa dilihat dengan cara membandingkan :
1. unit properti ( rumah, apartement, rusun, ruko, kios dll) dengaan tipe yang sama
2. di cluster yang sama
3. dengan tipe yang sama ( LT, LB, spesisfikasi, model )

dari situ akan ketemu tren kenaikan harganya, dimana biasanya real estate developer akan melakukan langkah langkah sebagai berikut :
1. perhitungan unit costing dulu per unit properti yang akan dijual
2. mengestimasikan berapa lama marketing bisa menjualnya
3. melakukan perhitungan Future Value dari Present Value unit costing-nya
4. memberikan progressive discount, semakin dini semakin besar diskonnya
5. secara bertahap menaikkan harga jual sesuai progres penjualan

PLUS :
> menunjukkan harga transaksi sebenarnya
> harga dinamis, cepat menyesuaikan harga pasar
> data riil didapat langsung di lapangan

MINUS :
> bisa menyebabkan "inflasi" di NJOP
> data sulit didapat bagi orang luar
> bias ( juga), biasanya sengaja dibuat tidak sama dengan harga transaksi sebenarnya yang berdasarkan NJOP


3. Versi Property Investor

property investor sejati cuma melihat dari satu sisi value aja
> "apakah properti yang akan dia beli tersebut dijual dibawah harga pasar dan bisa dijual lagi dengan harga premium untuk mendapatkan capital gain atau disewakan agar memperoleh positive cashflow in rutin"

PLUS :
> pasti untung

MINUS :
> tidak ada!