Sunday, June 15, 2008

Soichiro Honda


"Banyak orang mengimpikan sukses. Bagi saya, sukses hanya bisa dicapai melalui kegagalan dan introspeksi berulang-ulang. Sesungguhnya, sukses merepresentasikan 1% dari pekerjaan Anda yang hanya bisa dihasilkan dari 99% yang dinamakan kegagalan." Itulah salah satu ungkapan terkenal Soichiro Honda, pendiri Honda Motor Company.
Tahun lalu, pendapatan imperium raksasa otomotif Jepang yang kini diperkuat 167.231 pegawai itu mencapai US$94,24 miliar (Rp866 triliun), dengan laba bersih US$5 miliar. Kemegahan bisnis itu dibangun Honda dengan merangkak dari bawah, melewati badai demi badai kegagalan.

Lahir di Hamamatsu, Shizuoka, Jepang pada 17 November 1906, Honda dibesarkan dalam keluarga miskin. Ayahnya, Gihei Honda, adalah seorang pandai besi yang mengelola bengkel reparasi sepeda, sementara sang ibu, Mika, adalah seorang penenun. Namun, sang ayah bisa mengerjakan bermacam-macam pekerjaan, bahkan menjadi ahli gigi jika diperlukan. Kepada anak-anaknya selalu ditekankan pentingnya etika kerja keras dan cinta pada hal-hal yang berbau mekanis.

Honda kecil belajar bagaimana menajamkan mata pisau mesin pertanian, selain tentu saja bagaimana membuat mainan sendiri. Kepada kakeknya, Honda selalu meminta diajak melihat bagaimana mesin penggilingan padi bekerja. Honda benar-benar menyukai dunia permesinan. Sampai-sampai di sekolah dia mendapat julukan 'si musang berhidung hitam'. Julukan ini kedengaran merendahkan, tapi sesungguhnya tidak. Malah cenderung bermuatan kekaguman. Julukan itu muncul karena wajah Honda selalu kotor gara-gara pekerjaan yang dilakukannya membantu sang ayah di bengkel pandai besi.

Berkat ketekunannya membantu sang ayah, pada usia 12 tahun, dia bisa menciptakan sepeda dengan model rem kaki. Pada usia 15 tahun, tanpa pendidikan formal yang memadai, Honda tiba di Tokyo untuk mencari pekerjaan. Dia mendapat pekerjaan memang, di sebuah bengkel bernama Art Shokai. Namun, bukan untuk mengurusi mesin, melainkan menjadi petugas kebersihan merangkap pengasuh bayi anak pemilik bengkel, Kashiwabara.

Namun, semangatnya untuk belajar mesin terus menyala. Dia memanfaatkan waktu saat bengkel tutup untuk sekadar mengamati mesin mobil. Dia kian bersemangat belajar mesin setelah menemukan buku tentang pengapian mesin di perpustakaan. Dia kumpulkan gajinya untuk meminjam buku itu. Sedikit demi sedikit, pengetahuannya tentang mesin bertambah dan suatu hari kesempatan itu datang, unjuk gigi mengurusi mesin mobil.

Majikannya terkagum-kagum ketika dia berhasil memperbaiki mesin mobil Ford model T keluaran 1908. Pada usia 22 tahun, dia dipercaya menjadi kepala bengkel Art di kota Hamamatsu. Di sana dia selalu menerima pengerjaan reparasi yang ditolak oleh bengkel lain. Setelah enam tahun bekerja, dia memutuskan pulang ke kampung halaman dan mendirikan bengkel sendiri pada 1928.

Honda mulai menapaki pijakan industrialnya pada 1935 dengan mula-mula memproduksi ring piston untuk mesin-mesin kecil. Hanya saja, ketika dia tawarkan ke sejumlah pabrikan otomotif, hasil karyanya tak dilirik, termasuk oleh Toyota. Ring piston buatannya dianggap tidak lentur. Kegagalan itu membuatnya jatuh sakit cukup serius.

Berhenti kuliah

Namun, dia segera bangkit. Dia berusaha mendapatkan ilmu tentang ring piston itu dengan kuliah di Sekolah Tinggi Hamamatsu, Jurusan Mesin. Siang hari, sepulang sekolah, dia langsung ke bengkel mempraktikkan pengetahuan yang didapatnya. Hanya saja, karena jarang masuk, dia dikeluarkan dari sekolah setelah dua tahun kuliah.

Berhenti kuliah tak membuatnya putus asa. Kerja kerasnya mulai membawa hasil pada 20 November 1937, ketika Toyota akhirnya menerima ring piston buatan Honda dan memberinya kontrak. Namun, batu ujian terus menghampirinya. Dua kali pabrik ring piston yang didirikannya hangus terbakar.

Bukan Honda namanya bila menyerah. Dia kumpulkan seluruh karyawannya dan memerintahkan mereka mengambil kaleng bekas bensol yang dibuang kapal Amerika Serikat (AS) untuk membangun pabrik. Pabrik dibangun, gempa bumi melanda. Tak ada pilihan dia jual pabriknya ke Toyota pada 1947. Honda kembali ke sepeda dengan kreativitas baru, menempelinya dengan motor kecil. Hasil kreasinya itu mendapat sambutan bagus.

Di bawah bendera Honda Motor Company yang didirikannya pada September 1948, berhasil memproduksi mesin-mesin kecil untuk digunakan di sepeda motor, lalu memproduksi sepeda motor utuh.

Berkat keandalan tekniknya yang luar biasa, dan dibantu pemasar cerdik Fujisawa, sepeda motor Honda akhirnya mampu mengungguli Triumph dan Harley-Davidson di masing-masing pasar lokalnya, yakni Inggris dan AS. Pada 1959, Honda Motorcycles membuka diler pertamanya di AS. Dan selanjutnya adalah sejarah 'Sukses 1%'. Kekuatan Honda berasal dari filosofi yang dibangun Soichiro Honda, yaitu menghormati individu dan tiga kebahagiaan.

Menghormati individu, seperti dijelaskan dalam misi dan visi korporat Honda Motor Company, mencerminkan keyakinan Honda akan kemampuan unik manusia. Penghormatan fundamental ini menentukan hubungan perusahaan dengan rekanan, pelanggan, penyalur, mitra bisnis dan masyarakat. Honda meyakini bahwa setiap orang yang terlibat dalam proses pembelian, penjualan atau penciptaan produk harus menerima perasaan bahagia dari pengalaman.

Bersama-sama ketiga kebahagiaan itu menghasilkan kebahagiaan afiliasi-perasaan positif yang muncul dari hubungan dengan Honda. Dengan begitu, diharapkan masyarakat menginginkan keberadaan Honda. Tiga kebahagiaan yang dimaksud itu adalah, kebahagiaan memproduksi, kebahagiaan menjual dan kebahagiaan membeli.

Itu artinya, kebahagiaan yang diharapkan ada pada diri setiap orang bukan semata-mata kebahagiaan mendapatkan sesuatu, tapi juga (dan yang terpenting) kebahagiaan memberikan sesuatu yang terbaik.

dikutip dari artikel www.bisnis.com

Saturday, June 14, 2008

tentang perjalanan bisnis


setiap bisnisman seharusnya berpikir rendah hati dan sadar bahwa kita masi sama2 berada di garis start dan isyarat dimulainya pertandingan baru dinyalakan. karena masi banyak lika liku yg harus kita hadapai didepan sana, ibarat lomba lari marathon masi berpuluh kilo meter tantangan yg masi harus dihadapi.

yang paling penting dalam kehidupan begitu juga bisnis adalah bagaimana kita bisa memaknai setiap langkah kita dan mengambil hikmah atas segala keberhasilan dan kegagalan. jadi jangan takabur kalo ada berhasil sebaliknya jangan patah arang bila ada kegagalan. dalam hidup selalu ada saat pertama dan sebaliknya selalu ada "pengampunan" artinya kalo anda dalam berbisnis ada kesalahan fatal, katakan : ditipu partner kerja, terjerat hutang karena memulai usaha dari kartu kredit yg berbunga mencekik leher, belum ngerti pengeloloaan bisnis tapi nekad mencebur kedalamnya dan ternyata belakangan hari gagal total, jangan pernah menyerah. anggap itu hanyalah sekedar riak riak kecil yg harus anda nikmati atau ombak ombak besar yg harus anda arungi. memang benar kesempatan tidak datang dua kali, namun selalu ada kesempatan yg lebih baik bagi orang yg bertekad bulat (persistance).

guna mencapai garis finish dalam menaklukkan bisnis masi banyak pengetahuan & ketrampilan yg harus kita kuasai, dari yg esensial yg mutlak harus diketahui di lain sisi ada yg sekedar ketrampilan atribut yg kalo ada bagus kalo tidak ya tidak akan menghilangkan maknanya. keahlian esensial dalam bisnis itu menurut saya antara lain :

> filosofi : bahwa pengusaha itu ada untuk memberikan kemaslahatan dunia aherat (the rain maker)
> finansial : tahu mana itu aset (harta), liabiliti (hutang), income (pemasukan) dan ekspens (pengeluaran) serta pengetahuan untuk mengetahui perbedaan diantara semua hal tsb
> marketing : bahwa kita bekerja bukan untuk uang dan barangan dagangan kita tp untuk market (pasar, pelanggan), terus berusaha sampai bisa menjadi "sales rajawali"
> kreatifitas : dgn semakin banyaknya pelaku bisnis dgn ilmu yg relatif sama, mentor yg sama, dukungan pendanaan yg sama, teknologi yg bisa dibeli dan sama dsb kita harus membuat terobosan yg berbeda dgn massa kebanyakan (outsmarting competitor, lagi lagi blue ocean strategy kan?) agar dalam memenangkan persaingan bisnis atau perusahaan akan tutup.
> mental : pola pikir yg kuat bahwa kita ditakdirkan untuk berhasil dan menjadi hebat, cuma kelemahan diri kita sebagai manusia aja yg kadang kala membawa kegagalan dalam berusaha

begitu irama kecepatan lari (pace) telah kita dapatkan di pertengahan lomba, saat itulah saat kita menikmati atas segala jerih payah yg telah kita tinggalkan berupa jejak jejak kaki yg telah terbentang di sepanjang perjalanan nun jauh di belakang sana. ini adalah saatnya kita bersiap siap melewati garis finish, memutuskan pita kemenangan dan merayakan segala perjuangan dan keberhasilan diiringi dengan segala gemuruh tepuk sorak di tengah hiruk pikuk keramaian. itulah saatnya kita sadar bahwa segalanya sudah kita capai dan harus kita iklaskan untuk diselesaikan dan dijauhkan dari segala sorak sorai kembali menuju kehingan abadi seperti sedia kala

iklas


dalam hidup kita harus memiliki keseimbang antara kebahagiaan raga dan jiwa. sebisa mungkin kita membagikan ke sesama apa yang telah diterima yg merupakan ungkapan rasa syukur sehingga segala rejeki dan kemudahan ditambahkan kepada kita terus menerus.

ada yg dalam berbagi itu seingatnya dan ada yg rutin, ada yg dengan angka tertentu 2,5% 5%, 10% s/d 35% dan ada yang telah memberikan 100% miliknya ke sesama, ada yg memberikan dengan sukarela penuh kebahagiaan dan ada yg memberikan dengan "khusus ke sesama operator" serta "syarat & ketentuan berlaku". semua tidak ada yg salah karena setiap tindakan itu merupakan pilihan dan tanggung jawab moral pribadi mereka kepada Sang Pencipta dan sesama.

sy jadi teringat kata2 salah satu rekan dalam suatu diskusi dia punya kiat bahwa untuk berhasil "Tuhan itu harus disuap", dia kasih contoh katakan bulan depan ingin mendapatkan penghasilan 100 juta maka bulan ini harus berkorban 2,5 juta istilah dia "amalnya sdh diindent dan dibayar lunas agar rejeki pasti dibalaskan kemudian". secara pribadi sy tidak sependapat, seolah2 "betapa rendahnya moral Tuhan karena harus disogok segala dan untuk patuh menuruti nafsu kita sebagai manusia" karena katakan tanpa kita berikan persembahan apapun Tuhan itu tetaplah Maha Kaya dan Pengasih dan Maha Maha yang lain serta tidak perlu perlakuan demonstratif justru sebaliknya kita sebagai manusia akan kelihatan "belangnya" berupa "ego dengan mendemonstrasikan amal baik" secara mencolok seperti itu, biarlah sifat arif dan bijaksana itu mengalir dari dalam diri kita berupa kasih sayang terhadap sesama tanpa peduli siapa dia, "caring someone else no matter who, how, what doing they are"

itulah Golden Rule yg sepatutnya lebih kita amalkan. sy jadi teringat kata2 mantan top CEO Group Astra Bpk TP Rachmat dalam suatu bincang2 bahwa "rasa bahagia dia dapatkan ketika memberi"

saya pribadi menggangap tindakan sehari2 itu haruslah merupakan amal kebaikan asal dilakukan dengan penuh iklas yg akan tercatat dalam Buku Kehidupan, sementara itu definisi iklas bagi sy adalah memberikan dengan tulus dan melupakannya

BANGUNAN dan ARSITEKTUR


apabila anda berminat bergelut di dunia properti, salah satu yg mutlak selalu harus dipahami dgn baik dengan baik adalah BANGUNAN dan ARSITEKTUR.

bangunan disini tampil beragam rupa, bisa : rumah tinggal, ruko, pabrik, hotel, convention center, mall, tempat ibadah, bahkan yg paling sederhanapun sebuah pos jaga satpam yg ada di pintu gerbang depan perumahan kita tetap layak disebut sebagai bangunan.

jadi bangunan disini tidak memperdulikan apakah akan dipergunakan oleh seorang presiden atau tukang becak, bentuknya besar atau kecil, terletak di kawasan elite atau kumuh, terbuat dari bahan mahal kualitas prima dan mewah bak istana raja ataupun sekedar kolase dari kardus bekas di sepanjang Kali Code Jogja bagi para pemulung pun layak kita sebut bangunan.

BANGUNAN bisa diartikan adalah segala tempat berlindung buatan manusia yg dipakai untuk melindungi diri dan mendukung kehidupannya dgn baik agar tidak terganggu oleh faktor : fisik, psikis & emosional.

lah terus kalo arsitektur itu apa?
sedangkan arsitek itu apa? apakah sejenis artis gitu?
apa ada kaitannya dgn estetika? ko komponen pembentuk katanya mirip?


arsitektur yg kita selama ini adalah diturunkan dari kata bahasa inggris architecture, yg asal muasalnya sebagaimana kebanyakan ilmu klasik yg ada di eropa adalah berasal dari bahasa yunani architekton = master builder, "kepala tukang" = "tukang yg ahli".

sedangkan karya tulis yg pertama kali hadir adalah De Architectura ditulis oleh seorang arsitek yunani Vitruvius pada abad ke-1 Masehi. Dia memberikan syarat sebuah bangunan itu harus memenuhi 3 syarat yg harus dipenuhi agar yaitu firmitatis utilitatis venustatis = kekokohan, berdaya guna, mempesona. landasan pemikirannya ini selanjutnya merupakan landasan teori berarsitektur klasik di dunia barat dan selanjutnya berkembang ke seluruh dunia sampai saat ini.

dunia timur dengan segala kearifannya juga memiliki akar arsitektur yg berbeda, di india dikenal istilah Vasthu (Vidya) yg dapat disetarakan dgn (Ilmu) Arsitektur di belahan barat. sedangkan pelakunya yaitu arsiteknya punya bbrp sebutan yg artinya relatif sama artinya yaitu : sthapati, achariya, atau sutradhara. jadi ternyata kita sebagai bangsa Indonesia tdk perlu berkecil hati kan, karena kita ternyata memiliki akar budaya arsitektur yg murni dan kuat yg kita serap dari kebudayaan india tsb.

arsitektur bukan lagi sekedar membangun fisik untuk keperluan manusia, tapi melibatkan aspek budaya yg terlibat didalamnya sehingga apabila kita pada saat ini masih melihat peninggalan berbagai bangsa kuno dari masa lampau masih berdiri tegar s/d saat ini itu meruapakan petunjuk bahwa bangsa tersebut telah memiliki peradaban yg tinggi pada saat itu karena arsitektur yg telah dicapai berbanding lurus dgn tinggat peradaban suatu bangsa. hal ini masih dapat kita lihat bagaimana bangsa yunani, romawi, mesir, china, india, nusantara, maya dll peninggalan arsitekturnya masi banyak yg berdiri kokoh sampai dengan saat ini.

jadi singkat kata bagi masyarakat awam, ARSITEKTUR bisa dimaknai sebagai bangunan buatan manusia yg telah "ditiupkan jiwa kedalamnya".

dunia arsitektur yg ada didunia ini sangat beragam disebabkan banyak faktor yg mempengaruhinya bisa bermacam2, misal :
> geografis : mesir yg tandus & berpadang pasir lebih cocok membangun suatu super struktur yg solid berupa piramida karena tersedia tambang batu granit dgn kualitas terbaik.
> kepercayaan : yunani yg memiliki banyak dewa yg serupa dgn manusia menurunkan skala arsitektur yg merupakan turunan dari dimensi tubuh manusia ideal itu sendiri ke dalam bangunannya yg terkenal dgn 3 gaya yaitu: The Doric, Ionic and Corinthian.
> keadaan alam : jepang dgn alamnya yg labil karena terletak daerah pegunungan berapi dan mudah terjadi gempa, maka melahirkan arsitekturnya yg non rigid yg terbuat dari kayu berpasak sehingga fleksible. dll

sedangkan ARSITEK adalah pelaku arsitektur itu sendiri, atau memakai istilah "si doel anak sekolahan", arsitek adalah tukang insinyur tentang ilmu arsitektur yg memahami kaidah estetika dalam perancangan dan pembangunannya.

skrg balik ke topik yg kita geluti sebagai ENTREPRENEUR, apabila misalnya anda akan membangun suatu rumah impian, ato resort hotel terbaik di dunia yg tanahnya sdh anda miliki di suatu pulau terpencil dgn pemandangan tepi lautnya yg berkoral dgn air laut tenang yg membiru atau tanah kosong yg sangat strategis di tengah pusat bisnis yg rencananya akan anda bangun menjadi mix use complex lengkap mulai mall, apartement, office, entertainment,education, convention center dll, anda punya skrg 2 pilihan, mau "menjadikan karya anda tersebut cukup sebagai pintalan benang yg setelah selesai akan menjadi handuk yg mudah kita beli di toko" yaitu berupa sebuah BANGUNAN saja yg sekedar berarti se-efisien mungkin (biaya murah), se-efektif mungkin (menyuguhkan fungsi2 pokok saja, orientasi karya nir karsa) atau anda lebih "berhasrat merajut sebuah mahakarya yg benangnya terbuat dari pembuluh darah jantung terbaik anda karena setelah jadi akan dipersembahkan menjadi selendang terindah buat kekasih tercinta dimana setiap detak jantung anda akan selalu dapat dirasakannya", inilah yg disebut sebagai ARSITEKTUR.

jadi kita sekarang telah mengerti bahwa kita ada pilihan berinvestasi dan menjadi kaya raya secara "lebih beradab" dgn memiliki sesuatu yg bersertifikat SHM bukan sekedar bernilai aset sekian rupiah namun juga merupakan "bangunan2 berjiwa" yg bernama arsitektur.

in memoriam : YB Mangunwijaya (1929-1999)

ukuran luas tanah & bangunan yang biasa dipakai dalam dunia properti


Indonesia menganut sistem pengukuran SI maka ukuran luas yg dipakai mengunakan satuan SI (Le Système International d'Unités = Bhs Prancis, International System of Units = Bhs Inggris)


maka satuan ukuran m = meter menjadi satuan utama yg dipergunakan dalam kehidupan sehari hari untuk pengukuran panjang dan m2 = meter persegi untuk ukuran luas.

1 m = 100 cm = 1.000mm
1 m2 = 10.000 cm2
1 are = 100 m2 >> biasa dipakai di Bali dsb
1 ha = 1 hectoare = 1 hektar = 100 are = 10.000 m2
1 ru = 3.75 m x 3.75 m = 14.0625 m2 >> biasa di pakai di Jatim bagian selatan
1 acre = 1 ekar = 4046.8564224 meter 2 = 0.40468564224 hektar >> biasa dipakai di USA
1 square foot = 1 kaki persegi = 12 inch x 12 inch = 0.09290304 m2 >> biasa dipakai di UK, USA & Commonwealths (Malaysia, Singapore, India dll)
1 tumbak (atau 1 tombak?) = pernah dengar tapi lupa konversinya berapa, mungkin ada rekan2 yg tahu???


catatan :

1. dalam pengukuran ulang oleh BPN apabila akan dilakukan jual beli/pemecahan/penggabungan sertifikat, apabila ada selisih luas antara luas yg sdh tertera di sertifikat dibandingkan dengan pengukuran ulang di lapangan yg terbaru, apabila ada selisih dibawah 5% luasannya dianggap "sama" tetapi apabila lebih dari 5% baik berkurang atau lebih akan dilakukan perubahan luasan yg akan tertera di sertifikat. apabila luasnya lebih luas dari 5% maka akan dikenakan tambahan pajak sebesar BPHTB x luas yg terjadi.

2. hal tsb diatas biasanya terjadi pada tanah yg masih luas berupa sawah, tegalan, kebun dll dimana biasanya patok yg dipakai belum tentu patok beton standart BPN kadang kala hanya berupa : tongkat kayu yg mudah lapuk dan hilang, pohon atau rumpun bambu yg mudah berubah titiknya, tergerus erosi biasanya di tanah tepi sungai/pantai, pagar bambu atau tanaman rambat dan yg lebih parah biasanya sering ditemui di area persawahan karena batasnya hanya berupa galengan/pematang sawah yg setiap kali musim panen selalu dicangkul2 sehingga pasti bergeser2 kesana kemari batas berupa pematangnya.

3. semakin luas tanah yg ditawarkan biasanya pembeli mempunyai bargain power yg lebih kuat untuk menekan harga per m2 dibandingkan dgn harga disekitarnya (makin luas tanahnya, harga jual per m2 nya makin murah). hal ini bisa terjadi karena humum ekonomi supply-demand dimana makin besar luas tanah maka semakin besar nominal uang yg harus dibayarkan sehingga makin terseleksi dan mengerucutlah semakin sedikit orang yg mampu membelinya. hal ini sebenarnya peluang sangat bagus bagi yg bisnis properti khususnya pengusaha developer dan tanah kavling

Biaya bila beli properti di Primary Market (dari developer)


cara perhitungan pajak BPHTB & PPh nya persis seperti tsb diatas, ditambah bbrp biaya sbb :

A. RSH (Rumah Sederhana Sehat) dgn harga max Rp 55.000.000/unit
1. biaya administrasi di developer
2. Biaya Perjanjian Kredit di Notaris
3. Biaya Provisi 1% di Bank
4. Biaya Asuransi Jiwa dan Asuransi Kebakaran di Bank
5. APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan) di Notaris
6. Biaya PHT (Pembebanan Hak Tanggungan) di BPN
7. Setoran angsuran KPR 1 bulan pertama di Bank
catatan : semua komponen biaya tsb dibayarkan 1 pintu di bank

B. Rumah non RSH = Menengah dah Mewah, harga diatas Rp 55.000.000/unit
1. persis semua biaya RSH diatas, ditambah :
2. PPN sebesar 10% dari pricelist di Developer
3. PPN BM, khusus rumah yg LB diatas 400m2 atau LB diatas 200m2 tapi harga bangunannya diatas Rp 3juta/m2

C. Apartement (Condominium, Loft, Townhouse)
1. persis semua biaya Rumah non RSH diatas, ditambah :
2. PPN BM sebesar 20% dari pricelist (untuk luas diatas 150m2 atau harga bangunan Rp. 4jt/m2) di Developer

setelah menguasai masalah biaya2 dan perpajakan diatas, anda tentunya skrg sdh bisa langsung TAKE ACTION dan menghitung berapa biaya2 yg timbul selain harga jual belinya kan?

dokumen yg diperlukan waktu melakukan AJB (Akta Jual Beli) di depan notaris


contoh apa aja yg harus disiapkan apabila melakukan jual beli properti yang penjualnya adalah pemilik langsung (secondary market) secara tunai.

setelah disepakati jual beli atas suatu obyek properti (tanah, rumah, ruko, kios, apartement dsb), maka hal2 tsb dibawah ini harus dipersiapkan dahulu oleh kedua belah pihak sebelum menghadap notaris sebagai PPAT :

PIHAK PENJUAL

1. KTP suami istri (kalo sdh menikah), KK
2. Sertifikat Asli yg sdh dicek di BPN (biaya +/- Rp 50-200rb, beda tiap daerah)
3. PBB tahun tsb yg sdh dibayarkan pajaknya via Bank2 Pemerintah, selanjutnya anda akan menerima bukti pembayaran yg namanya STTS PBB (Surat Tanda Terima Setoran Pajak Bumi dan Bangunan) tahun 20xx. Tanpa dilakukan pelunasan pajak ini dahulu notaris tdk akan mau melakukan proses jual beli karena berkaitan dgn sumpah profesi yg berkaitan dgn pendapatan negara berupa pendapatan pajak.
4. pelunasan PPh yg besarnya adalah = 5% x NJOP


PIHAK PEMBELI

1. KTP suami istri (kalo sdh menikah), KK
2. pelunasan BPHTB yg besarnya adalah = 5% x (NJOP-NJOPTKP), apabila nilainya setelah dihitung dgn rumus tsb hasilnya lebih kecil atau sama dengan = Rp 60jt maka PPh nya NOL alias tidak perlu bayar pajak
3. Kuitansi pelunasan pembelian properti tsb diatas meterai ditandatangani pihak pembeli, harus tertera alamat properti yg dijual, no SHM, dan harga jual belinya (opportunity dapat cashback ada disini)

keterangan :
1. NJOP = Nilai Jual Obyek Pajak (nilai ada di SPPT tahun berjalan, yg biasanya dipakai untuk perhitungan pajak jual belinya, harga jual beli sebenarnya bisa tidak sama dgn NJOP, biasanya lebih tinggi)
2. NJOPTKP = Nilai Jual Obyek Tidak Kena Pajak, tiap daerah tdk sama, di Jakarta Rp 60 juta, di daerah lain lebih murah s/d seperti di daerah saya di Jawa Timur cuma Rp 20 juta, nilai sebagai faktor pengurang terhadap NJOP, untuk pastinya bisa dilihat di SPPT PBB nya
3. biasa agar proses sederhana dan cepat semua biaya yg menjadi beban pihak penjual, dibayarkan dahulu oleh pihak pembeli yg akan dikurangkan nilainya dengan pelunasan harga jual beli propertinya.
4. biaya biaya yg timbul :
4.1 Biaya Notaris = AJB = Akta Jual Beli antara 0,5% - 1% dari NJOP, semakin mahal nilai jual belinya semakin kecil persentasenya
4.2 BBN = Bea Balik Nama di BPN Rp 750-2juta (tergantung luas tanah, asumsi <5000m2), bisa sekalian dititipkan di notaris

ada 3 tingkatan pemain properti


secara mendasar setidaknya ada 3 tingkatan pemain properti :
1. property enduser (pemakai langsung properti = dibeli untuk dihuni sendiri)
2. property gambler (penjudi properti = spekulator)
3. property investor ( bisa memperoleh income dr dunia properti yg didapat baik berupa cashflow & capital gain)

sedangkan yg harus dipertimbangkan dan dipahami oleh calon pembeli properti sehingga langsung bisa dipraktekkan, minimal bisa beli properti untuk diri sendiri dgn transaksi win-win yg ciri2nya menurut sy harus memenuhi beberapa kriteria yaitu :
1. lokasi harus strategis, lebih baik mahal di lokasi strategis daripada murah di lokasi "kartu mati"
2. pada waktu transaksi = beli tanpa duit= beli langsung untung
3. justru dapat cashback = berupa kelebihan uang tunai
4. self financing = cicilannya dibayarkan oleh properti itu sendiri
5. waktu dijual untungnya riil = memperhitungkan "value leverage" sehingga diperoleh keuntungan karena faktor : inflasi + tax + deperesiasi + amortisasi + premium margin

eat sleep dream with property


perjalanan dalam menjadi seorang entrepreneur sejati tidaklah mudah, namun juga tidak sulit. yg paling penting adalah take action soon. sebagai cermin yang manis kembali ke apa yg telah sy lakukan beberapa tahun yg lalu, setelah tahu tujuan sy segera sy melakukan tindakan untuk mencapainya. dalam hal ini dgn tanpa modal sama sekali (modal setor Rp 0,0 secara finansial, tp bargainnya dgn membawa intangiable assets) sy bekerja sama dgn teman ibu yg kebetulan memiliki tanah kosong seluas 2.700m2 yg sdh menggangur selama 10 tahun lebih & tidak tahu mau diapakan. singkat kata kt melakukan krjsama, dia setor modal tanah senilai kurang lebih senilai Rp 600jt, sy setor intangiable assets berupa : knowledge, sistem & SDM dimana secara finansial sy akan dpt kepemilikan saham sekian persen (padahal setoran uang riilnya=Rp 0,0) . sebelum proyek dimulai yaitu ktika masih direncanakan kebetulan ada seorang sahabat yg datang ke rumah & melihat print out desain yg masih berupa feasibility study, dia sangat minat & segera sy beri harga spesial & boleh pilih paling depan (menjual value, ide, angan2, bahkan saat masih berupa desain print out & lahan belum diapakan masih berupa kebun yg lebat) selanjutnya dia bayar lunas DP nya sebesar Rp 20jt & dgn uang inilah proyek tsb sy danai (kebetulan pd saat itu sy baru gagal total di bisnis sebelumnya modal habis sama sekali hasil dr kerjasama dgn bbrp teman). selanjutnya proyek berjalan cukup lancar setelah dibangun 2 rumah contoh (salah satunya sdh laku) mulai ada calon2 pembeli yg minat & pd akhirnya bnyk yg beli. saat itu perijinan blm diurus sama sekali krn tdk ada alokasi dana, badan usaha belum ada, karyawan perusahaan itu baru 1 yaitu saya sendiri, mulai dari cari bahan bangunan, mengawasi pekerja lapangan, pasang iklan, menerima tlp calon pembeli, membayar tagihan2 & yg paling memusingkan adalah mencari dana tambahan krn pembangunan fisik 2 unit rumah itu butuh uang sekitar 50jt pdhal dana yg sdh dipegang baru 20jt, blm lagi pengeluaran lain2 yg harus disisihkan, sekarang sy masi sering senyum2 sndiri ternyata ko bisa melewati masa yg gila & kritis tsb :) .

selanjutnya walau ada banyak kekurangan karena sy sendiri tidak pernah tahu bagaimana mengelola bisnis properti / kerja di developer namun cuma bekal keberanian & keyakinan aja, proyek tsb berupa sebanyak 20 rumah T36 habis dlm waktu setahun.

ternyata kenekatan ini kebablasan, sehingga waktu proyek pertama tsb baru berjalan pemasaran & laku separoh, setengah tahun kmudian (mid 2005) ada saudara yg punya tanah didekat situ menawarkan tanah kosongnya seluas 4.000m2 jg untuk dikelola, setelah dihitung jadi 36 unit rumah sederhana dgn tipe yg sama dgn proyek pertama td & laku juga habis setahun kemudian.

setelah punya pengalaman mengerjakan 2 proyek, sy mulai memberanikan "keluar" yaitu mencari lahan untuk dibangun jadi kompleks perumahan, akhirnya dpt lahan yg sangat strategis brupa sawah ditengah kota & tepat disebelahnya sdh ada perumahan yg paling favorit, tp berhubung keuntungan masi sebagian berupa dagangan rumah yg blm dibayar oleh bank & modal masih cekak tp disi lain mulai sdh ada pengalaman yg terbukti maka sy memberanikan diri mencari investor untuk mendanai & akhirnya dpt stlah presentasi ke puluhan orang yg sy tahu punya uang tidur berlebih.

akhirnya proyek ke3 tsb untuk prtama kalinya sy bs "beli lahan" sendiri sluas 6.000m2 sharga 800jt dgn "uang sndiri" yg sebnarnya uang tsb hasil kongsi dgn seorang tman yg punya modal untuk dijadikan perumahan, dia adalah passive partner (pure investor) sdg sy adalah pihak pelaksana lapangan (sy mulai bisa mengurus badan usaha berupa PT komplit dgn semua perijinannya & mulai punya staf) proyek ini sy istilahkan sebagai Zero Equity Investment krn modal setor sy nol, tp dpt saham diproyek tsb.

selanjutnya proyek ke 4 sdh bisa beli tanah sendiri seluas 7000m2 & waktu launching 61 unit rumah tsb habis dlm waktu 5 hari padahal masih brupa sawah & baru memberi uang tanda jadi ke pemilik tanahnya sbesar 5 juta rupiah yg akan dilunasi 9 bln kemudian akhirnya sy segera dapat mlunasi pembelian tanahnya sebesar 700jt rp lebih hasil dr pembayaran smua DP user 4 bln kemudian, benar2 tdk diduga

smpai saat ini (mid 2008) stlh 3 thn berjalan, sy sdh mengerjakan 4 proyek & sdg mngelola 3 proyek lg yg dimulai tnp modal sesen pun, yaitu proyek yg ke5 berupa tanah luas 1,5 hektar yg akan jd sekitar 100 unit rumah sederhana T36, proyek ke6 berupa kompleks yg trdiri atas 12 unit ruko & 12 unit rmh semi mewah,dan yg terakhir yaitu ke 7 adalah suatu cluster rumah semi mewah sebanyak 28 unit kabar baiknya adalah proyek semua proyek tsb sdh laku walau masih berupa ide karena sy menjual ultimate value & irrestistible offer. dan ada bbrp yg tdk akan dijual tp klo sdh jadi stahun lg akan djadikan aset yg bs djaminkan ke bank untuk mendapatkan kredit modal krja lebih besar dr KPR yg skrg, dimana setelah jd kira2 total senilai belasan milyar rp, siapa yg akan bisa nolak bila beli properti justru dapat cashback bbrp milyar pada saat akad kredit & nyicil KPRnya dr hasil sewanya, lagi2 dgn teknik Zero Equity Investment td. "what a business???"

setelah mulai cukup punya cashflow dari aktive income, maka sy mulai melakukan akumulasi untuk mulai melakukan passive income dgn "menahan" bbrp rumah di setiap perumahan sy yg terdepan hasilnya saat ini sy sdh memiliki 8 unit rumah yg semuanya sy aktif dikontrakkan & tren jumlahnya akan nambah terus. selanjutnya mulai januari 2008 sy ada "keberanian" meminjam dana bank yg sebelumnya tdk pernah sy lakukan sama sekali dan hasilnya saat ini sy sdh memiliki 3 rumah kost dgn cara take over properti beserta seluruh isinya (anak kost + bisnisnya = yaitu anak kost itu sendiri) di surabaya dan malang yg sy peroleh tanpa DP justru dapat cashback beberapa ratus juta rupiah dan cicilannya dibayar oleh anak2 kst tsb karena penghasilan perbulannya melebihi cicilan KPR nya. selanjutnya sy "seolah2" bisa membeli apa saja dgn telah memiliki cashflow positif dan track record di bank, terakhir sy mentake over bisnis 2 teman berupa toko besi dan rental alat berat karena mereka sedang kesulitan likuiditas. hal2 yg dulunya tidak terlintas di benak skrg tiba2 menghujam sy dgn membabi buta.

cukup cape juga bekerja seperti itu (active income) walau asyik sekali, makanya sy akhir tahun ini mulai diversifikasi karena akan ada mulai idle capital dimana sy sdh tahu gimana cara membuka proyek selalu dgn tanpa modal sendiri tsb. rencananya sy akan membuka beberapa budget hotel di beberapa kota di jatim yg lahannya "sdh sy miliki" & kalo sdh ketemu SOP nya akan sy kerjasamakan menjadi franchise hotel setelah sy survey ke bbrp "calon kompetitor" seperti : amaris hotel, formule1 hotel, etap hotel, tunehotels perkembangan hotel model ini akan sangat pesat. selain itu untuk melangkapi portofolio sy jg akan mengambil bbrp franchise alfamaret atau indomaret yg sy tahu merupakan benar2 franchise. selain itu sy jg akan membuka jaringan sportainment di bidang bisnis rental lapangan futsal yg sangat pesat perkembangannya dan ROI nya sangat tinggi, mirip dg budget hotel kita akan kita buka segera ke bebrapa tempat yg lokasinya "sdh kita miliki"

nah dr track record sy td klo diperhatikan sy bisa cerita panjang lebar bisnis properti, dr segi investasi, market, legal, staffing, regulasi pemerintah dll karena sy selalu belajar & melakukan, eat, sleep and dream with property. sehingga filosofinya begini seandainya klo sy ditanya : trading/kuliner tdk akan tahu, bkn krn tdk bs tp krn blm prnh involve.

tahapan menjadi sukses


menurut sy ada beberapa tahapan agar sukses berbisnis :

1. survive (karena kt masih dalam tahap belajar & buta akan dunia tsb), thp ini adalah masa kritis krn beradasarkan statistik 80% bisnis yg baru dirintis akan gagal total di thn pertama & sisa yg 20% itu akan tersaring lagi & pada akhir th k-5 yg tinggal beratahan sekitar 5% yg & biasanya yg tersisa adalah bisnis yg kelak akan sukses karena telah melewati ujian five years syndrome. bisa dikatakan juga pada saat ini kt dlm tahap "membuat pondasi / sdg menaabur benih kesuksesan"

2. development, setelah kt paham bisnis tsb, menguasai A to Z smp ke detil2nya, ini saat untuk melambungkan bisnis mnuju ke puncak karier ibarat "mengendarai mobil dgn gigi 7". manuver bisnis apapun akan semkin mudah pada tahap ini karena : organisasi, finansial & pengalaman kerja sdh cukup makan asam garam sehingga makin tidak ragu lagi dalam mengambil peluang2 yg ada & berakrobat secara finansial krn pd tahap ini leverage value tlh semakin kuat. istilah di tahap ini adalah "membangun rumah smp siap huni / saat memanen buah yg tlh kt pelihara"

3. comfort, bisnis sdh mencapai tingkat kedewasaan, profit stabil & besar, cashflow lancar, pelanggan loyal banyak, merk sdh terkenal, bisnis dikuasai sepenuhnya, organisasi solid. tp ada bahaya kalo tdk diremajakan bisnis akan mnjadi menua & mnurun produktifitasnya, harus ada rejunevation kalau ingin tetap kinclong. bisa dikatakan ini adalah tahap menikmati krn rumah yg kt bangun dgn susah payah telah jadi tinggal ongkang ongkang kaki mengamati buah buah yg akan dipanen rutin. istilah kontemporernya saat ini adalah Financial Freedom, karena tanpa anda perlu terlibat secara fisik & hadir ditengah tengahnya bisnis tiap bulan akan mengalirkan uang ke pundi pundi anda

total COMMITMENT


sejarah telah menunjukkan betapa banyak orang orang yang pernah hidup di bumi ini yg pejalanan hidupnya akan dikenal disepanjang masa, baik karena : Kasih-Nya, kebaikan budinya, kecerdikannya, kejayaannya, kekayaannya, penderitaannya, kebengisannya dsb. sebagai manusia yg bernalar sehat tentunya kita dapat memilih mana yg sesuai dgn Golden Rule Principle yg merupakan amal kebajikan sesuai dgn hati nurani kita.

diantar banyak tohoh terkemuka di dunia yg memgang teguh komitmen sy memilih 3 orang yg paling berkesanmenurut sy, terlepas hal2 negatif yg dilakukan, sy tasmbilkan disini sekedar mewakili total commitment mereka terhadap goal mereka msing2. mereka itu adalah :

1. Burning The Bridge, Jendral Xiang Yu (232–202 SM)
mrupakan jendral jaman epic Sam Kok/The Three Kingdoms, pd suatu ketika setelah menyeberangi sungai yg sangat luas bersama seluruh pasukannya, mengetahui trnyata musuh sdh menunggu dgn jumlah yg jauh lebih banyak, dia memerintahkan untuk membakar satu2nya jembatan yg tadi dipakai untuk menyeberang sehingga seluruh pasukannya sadar cuma ada 1 pilihan, memenangkan pertempuran ato mati krn sdh tdk ada jalan untuk melarikan diri. hasilnya bisa ditebak dgn jumlah yg lebih sedikit namun disokong oleh mental yg sangat kuat dn komitment total kemenangan mutalk segera diperolehnya. sejarah kemudian mencatat jenderal ini selalu mencatat kemenangan telak karena strategi2 jitunya.

2. Burning the Ship, Hernan Cortes (1485–December 2, 1547)
penakluk peradaban Aztecs & mengalahkan ratusan ribu pasukan Indian dgn hanya beberapa ratus pasukan saja. setelah mendarat di Meksiko segera Cortes memerintahkan membakar seluruh kapal layar mereka & berjanji bhw pasukannya tdk akan kemabali ke Spanyol sebelum misi mereka mencari emas tercapai. setelah kemenangan atas satu penaklukan demi pelaklukan lainnya dia menjadi takabur dan lupa kepada sumpah raja yg mengirimnya sehingga dia melakukan pemberontakan, selanjutnya penguasaan atas DUnia baru tsb merupakan inisiatifnya pribadi. slanjutnya sejarah mncatat keberhasilannya melakukkan seluruh Meksiko .

3. Battle of Thermopylae (Leonidas Raja Sparta, 480 SM)
Leonidas I Raja Sparta dan 300 pasukan Spartanya bertempur sampai titik darah penghabisan melawan Raja Persia Xerxes dan pasukannya yg berjumlah 2 juta lebih tentara dari berbagai bangsa jajahannya.
dalam Hikayat Pertempuran Thermopylae yg telah dituliskan dgn detail oleh Herodotus, berlangsung di tahun 480SM dimana aliansi dari berbagai negara kota di Yunani bertarung dengan gagah berani melawan invasi Kekaisaran Persia di suatu dataran sempit (lembah) yg bernama Thermopylae di Yunani Tengah. walaupun kalah jauh dalam jumlah pasukan, pasukan Yunani tsb mampu menahan serbuan dari Persia selama 3 hari penuh yg merupakan salah satu perang habis habisan yg paling dikenang sepanjang masa. seejumlah kecila pasukan yg dipimpin oleh Raja Leonodas I dari Yunani telah menahan laju seluruh pasukan Kaisar Xerxes I dari Persia dimana jalan itu merupakan satu-satunya yang harus dilalui guna menyerbu Yunani. Setelah tiga hari penuh bertempur habis habisan, seorang penduduk setempat yg bernama Ephialtes dipercaya melakukan penghianatan ke Yunani dengan menunjukkan jalan setapak sehingga pasukan lawan langsung dapat mencapai garis pertahanan belakang Yunani dengan cara memutar. Walaupun dihianati dan ditinggal kabur oleh sebagian pasukannya, Raja Leonidas tetap bertahan dgn hanya 300 pasukan dari suku Sparta, 700 pasukan sukarela dari suku Thespian, 400 pasukan kerja paksa dari suku Theban dan 900 pasukan dari suku Helots. Pada akhirnya bangsa Persia berhasil melewati lembah itu dan menghancurkan seluruh pasukan Raja Leonidas namun mereka mengalami kekalahan yg luar biasa dan sangat tidak sebanding. kisah epic ini telah difilmkan oleh sutradara Frank Miller dgn judul 300

http://forum.purdiechandra.net/showthread.php?t=175

pihak yang terlibat di dalam bisnis real estate


segala sesuatu itu memerlukan proses. segala apa yg telah dicapai selama ini bkn proses instan, dr tdk ngrti sm skali bisnis properti mulai januari 2005 sd skrg (mid 2008) brarti sdh 3 thn, menurut sy mrupakan suatu prjalanan pmbelajaran yg cukup mlelahkan tp jg sngt mnyenangkan. Sy jg bnyk belajar dr Robert T Kiyosaki melalui : buku Rich Dad's, artikel di internet & CashFlow101 games. smua sngt membantu pmahaman tp sayang dsna tdk ada step by step untuk membimbing jd expert di property selain itu msih ada beda kultur bkn? shingga kt harus kreatif menyesuaikan dgn kondisi di Indonesia.

sbnarnya apa yg telah sy capai ini kombinasi dr proses belajar trutama scara self learning : blajar sndri, learning by doing , jngn prnh takut dlm menimba ilmu, baca buku & artikel internet, training, seminar, workshop, mentoring, dll & paling penting action sebnyak mungkin.

klo mau blajar komplit sebaga real estate expert jgn hanya dari satu sudut pandang disiplin ilmu properti aja, tp dri smua pihak yg trlibat didalamnya yaitu :

1. real estate developer = bgmn mengembangkan lahan kosong jadi "permata yg berkilau"
2. arsitek = bgmn mendesain yg efisien, dg bahan trjangkau
3. kontraktor = bgmn membangun sesuai rencana & tepat anggaran+waktu
4. konsultan = bgmn memberi advis profesional agar proyek lancar
5. broker property = bgmn memasarkan properti & hasilkan uang cepat
6. notaris = bgmn proses jual beli, pengikatan perjanjian dll
7. petugas bank = bgmn proses KPR & dapatkan pendanaan
8. birokrasi = bgmn perijinan didapat
9. investor = bgmn dapat dana cepat & tanpa jaminan
10. petugas pajak = dpt insentif pajak


http://forum.purdiechandra.net/showthread.php?t=175

Program Seribu Tower


saat ini Pemerintah lagi marak menggiatkan Program Perumahan Rakyat dan dibawah koordinasi Menpera (Menteri Perumahan Rakyat) ada 2 program yaitu :

1. Program Seribu Tower (vertical house, berupa rumah susun / flat / apartement sederhana)
dikenal juga sbg RUSUNAMI = Rumah Susun Sederhana Hak Milik dan RUSUNAWA = Rumah Susun Sederhana Sewa

2. Program Sejuta Rumah (landed house, rumah yg ada tanahnya)
dikenal juga sebagai RSH = Rumah Sederhana Sehat

dimana masing - masing khusus diperuntukkan membantu buat kalangan menengah dan bawah yg belum punya rumah yg akan beli rumah untuk pertama kalinya dan disertai dgn subsidi (bantuan uang muka atau subsidi bunga KPA/KPR nya) yg disesuaikan dgn tingkat penghasilan.

http://www.kemenpera.go.id
http://www.yusufasyari.com

menjawab pertanyaan anda apabila ditempati sendiri, lebih menguntungkan mana dari 5 pilihan lokasi RUSUN yg sdg dibangun di : Kelapa Gading, Cakung, Kalibata, Cawang dan Tangerang, sebenarnya tergantung kedekatan antara rumah tsb dgn tempat kerja atau tempat sekolah anak-anak. dimana pilihan apabila suatu keluarga akan beli tempat tinggal (baik berupa : rumah, rusun, apartement atau sekedar masih kost) pilihan kan tidak akan jauh dari 2 pertimbangan itu bukan?

sebetulnya setelah LOKASI ada pertimbangan lain yaitu HARGA tp berhubung RUSUNAMI sdh dipatok harganya yaitu maksimal Rp 144 juta, dan dgn spec & kualitas yg telah standart ditentukan oleh pemerintah, jadi pertimbangannya kembali lagi tinggal pilihan LOKASI nya suka yg di daerah mana

sedangkan apabila untuk investasi dalam hal ini akan disewakan, saran saya pilih lokasi yg captive market (calon penyewa) potensialnya banyak, contoh ideal ialah pilih yg lokasi RUSUN tsb dekat dgn : kawasan industri yg banyak pekerjanya (pertimbangkan juga polusi), kawasan kampus (misal disekitar UI depok), atau pusat perkantoran (downtown atau CBD, tapi apa masih ada?).

pertanyaan anda tentang "yang memberi keuntungan" silahkan dihitung sendiri karena saya tdk tahu market di bisnis sewa menyewa rusun, karena RUSUNAMI yg berharga Rp 144 juta itu cicilan KPA nya selama 15 thn berkisar Rp 1,5jt/bln, saya tidak tahu apakah kalau sudah jadi dan disewakan bisa juga laku dgn harga segitu, kalau dibawahnya berarti anda harus nombok dulu selama bbrp tahun, s/d dengah harga sewanya yg per tahun pasti naik s/d bisa menyamai bahkan melebihi cicilannya KPA nya ke bank.

dari pilihan 5 lokasi RUSUN tsb saya baru tahu yg di Kelapa Gading karena kebetulan saya sering mondar mandir ke daerah tsb hehe, sedangkan 4 lokasi lainnya maaf belum tahu dimana tepatnya. tapi terlepas dari tahu ada tidaknya saya akan lokasi tsb kembali ke pilihan 5 lokasi tsb saran utama saya ya Rusun Kelapa Gading itu, karena bbrp pertimbangan, ingat kawasan Kelapa Gading itu kena banjir parah model gimanapun para penghuninya tidak kapok dan tidak pernah menjual rumahnya kecuali karena memang dijual karena membutuh uang kan? bahkan harganya selalu melejit naik selangit. selain itu oleh etnis tertentu dipercaya Kelapa Gading sebagai sumber hoky karena terletak di lokasi "Kepala Naga" juga kalau tidak salah pengembangnya sangat terpercaya yaitu Agung Podomoro (CMIIW) yg proyeknya selalu berhasil dan sukses. sedangkan 4 lokasi lainnya silahkan mas wahyu analisa sendiri dgn clue yg sudah saya berikan tadi. sebagai tambahan Bakrieland kabarnya juga akan membangun rusun dikawasan Pulo Gebang.

http://id.wordpress.com/tag/rusun/
http://diskusirumah.wordpress.com/20...kelapa-gading/

sebagai tambahan, apabila berniat beli rusun saran saya setelah pilih lokasinya, pada saat pemilihan unit ada 2 rekomendasi :
1. pilih lantai 2 atau 3 apabila khusus buat rumah tinggal, karena pertimbangan rusun biasanya tidak ada lift (yg Kelapa Gading rencananya ada, tp pasti akan macet karena tidak sebanding antara jumlah lift dgn penghuni per tower) dan lebih tenang.
2. pilih lantai 1, apabila berniat buka usaha dan diperbolehkan oleh management (misal buat buka warung, toko, bengkel, atau salon), walau konsekuensinya agak bising karena berhadapan langsung dengan lantai dasar dan lalu lalang penghuni.
sedangkan lantai ke 4 dan keatas tidak disarankan mengingat kendala mobilisasi vertikal (ketiadaan lift buat manusia dan barang)

catatan : penulis tdk ada kepentingan ataupun keterkaitan apapun dengan nama, instansi atau developer yg disebutkan diatas

http://forum.purdiechandra.net/showthread.php?t=175

beberapa istilah di IKLAN PROPERTI di koran / internet


karena iklan di koran dan internet mesti bayar dan biayanya tidaklah murah, sedangkan disisi lain space yg tersedia untuk menyampaikan pesan tsb terbatas, maka banyak istilah yg disingkat, dibawah ini ada list bbrp singkatan yg lumrah dan semoga bermanfaat :

A
AJB
= Akta Jual Beli = akad jual beli antara pihak penjual dan pembeli yg dibuat dan disahkan oleh notaris
AHT = Akta Hak Tanggungan, dibuat oleh notaris yg digunakan dalam akad kredit bank
Akta Waris = surat yg dibuat oleh Kelurahan untuk menunjukkan siapa sebenarnya yg berhak sebagai ahli waris dari suatu properti untuk menghindari sengketa dikemudian hari
APHT = Akta Pembebanan Hak Tanggungan, akta yg dibuat oleh notaris yg gunanya adalah nama yg tertera di buku sertifikat tersebut "telah melepaskan haknya untuk sementara" kepada bank karena memiliki kredit dalam jangka waktu tertentu
Apt = apartement



B
BaruRenov
= Baru renovasi, rumahnya seperti baru lagi
BPHTB = Biaya Perolehan Hak Tanah dan Bangunan (pajak yg harus dibayar pembeli tanah sebelum AJB)
BPN = Badan Pertanahan Nasional (lembaga yg mengurusi terbitnya sertifikat)
B/U = butuh uang
BU CPT = butuh uang cepat


C
cck u/ush
= cocok untuk usaha
Cdmn = condominium (apartement mewah)
Cover Note = surat pernyataan notaris yg diakui negara secara sah


D
DP
= Down Payment = Uang Muka



F
FasLkp
= fasilitas lengkap, biasanya berarti ke fasilitas : PDAM, TLP, PLN
Flat = Rusun
FullBgn = Full Bangunan, bangunannya berdiri diatas seluruh luas tanahnya
FullPrbt = Full Perabot, setiap ruang sdh ada perabotnya, dijual bersama rumahnya
FullGipsum = plafon terbuatan dr gypsumboard
FullJati = semua kusen, pintu jendela, rangka atap dari kayu jati
FullKrmk =semua lantai terbuat dr ubin keramik


G
Galvalum
= kuda2 atap dari baja tahan karat


J
Jln kembar
= boulevard, jalan 2 arah dengan dibatasi oleh taman ditengahnya
J CPT = jual cepat
J/K = dijual atau dikontrakkan
J/S = dijual atau disewakan
JRugi = dijual dibawah harga pasaran (biasanya karena butuh uang cepat)


K
kav
= kavling = tanah kosong saja, misal kav7A = kavling no 7A
KPR = Kredit Kepemilikan Rumah
KPR UM 20% = bisa dibeli dgn KPR, Uang Muka minimal 20% dari harga jual
KPA = Kredit Kepemilikan Apartement
KPM = Kredit Multi Guna
KTA = Kredit Tanpa Agunan
Kredit Konstruksi = kredit yg diberikan ke bank untuk membangun (rumah/ruko/gudang dll) dgn jaminan tanah kosong yg dibangun itu sendiri
KSB = Kavling Siap Bangun, jual kavling saja tanpa rumah dan fasilitasnya



L
LT/LB
= Luas Tanah / Luas Bangunan, contoh LT72/LB36= tanah 72m2 & bangunan 36m2


N
NJOP
= Nilai Jual Obyek Pajak, dasar perhitungan jual beli yg ada di SPPT tahun berjalan
NJOPTKP = Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak
Notaris = pejabat profesional yg ditunjuk oleh negara untuk membuat segala macam akta/surat


O
OpenHouse
= rumah tsb bisa dikunjungi, biasanya penghuni sdh pindah dan siap huni
O/H = Open House (lihat atas)
Ovr Krd = over kredit, rumah yg dijual masih nyicil KPR


P
Pav
= Pavilliun = rumah yg terpisah dari rumah induk (biasanya terletak di samping atau belakang)
PBB = Pajak Bumi dan Bangunan
PK = Perjanjian Kredit (disebut juga sbg Akad Kredit, antara Bank dgn Bebitor/penghutang)
PPAT = Pejabat Pembuat Akta Tanah = pejabat yg berwenang membuat & mengesahkan AJB, biasanya merujuk ke Notaris atau Camat (sebagai PPAT sementara) apabila di wilayah tsb belum ada Notaris.
PPh = Pajak Penghasilan (pajak yg harus dibayar penjual tanah sebelum AJB)



R
Rmh
= rumah
RmhMwh = rumah mewah
Rmh Tkt = rumah tingkat
Rm Br = rumah baru
Roya = pernyaataan kalau nama yg ada di sertifikat sdh selesai kreditnya , kebalikan dari APHT
Ruko = rumah toko, bangunan biasa terdiri 2 lantai atau lebih (lantai 1 buat usaha, lantai atasnya buat tempat tinggal)
Rukan = rumah kantor, mirip ruko, bedanya lantai 1 bukan buat toko tapi kantor atau seluruh lantainya buat kantor
Rusun = rumah susun
Rusunami = Rumah Susun Hak Milik (diperjual belikan, ada sertifikat HGB di setiap unitnya)
Rusunawa = Rumah Susun Sewa (disewakan per bulan atau pertahun, tidak diperjualbelikan)
RStock = ready stock, ada rumah yg sudah jadi dan siap dihuni
RIndent= rumah masih indent, masih dibangunkan dahulu serah terima bbrp bulan kemudian


S
SHM
= Surat Hak Milik
SHGB = Surat Hak Guna Bangunan (mirip SHM, bedanya setaip 25 tahun sertifikatnya harus diperpanjang di BPN)
SHGU = Surat Hak Guna Usaha (biasanya untuk tanah yg luas beruap : perkebunan, hutan dll)
SHPL = Surat Hak Penggunaan Lahan = mirip kontrak jangka panjang lahan, diatasnya bole dibangun bangunan
SPPT = Surat Penagihan Pajak Tahunan (nilai NJOP ada disini, dibagikan setiap tahun oleh kantor pajak lewat kantor kelurahan)
STTS = Surat Tanda Terima Setoran (setelah membayar PBB tahunan atau melunasi PPh dan BPHTB akan menerima tanda terima ini, dibayarkan di bank yg ditunjuk)
SWH = Solar Water Heater = pemanas air dgn tenaga matahari



T
tanah ngantong
= tanah sebelah belakang lahan ini lebih lebar dari pada tanah depan yg menghadap jalan, biasanya dipercaya membawa hoky
Tandon = bak penampung air, bisa terbuat dr beton, tembok, stainless steel atau fiberglass
Tlp PDAM 2200W = ada fasilitas Tlp-nya, ada air PDAM dan listrik PLN dgn daya 2200 watt
TP = tanpa perantara (dijual/diiklankan langsung oleh pemilik, tidak lewat broker/makelar)


W
WH
= Water Heater = pemanas air


ada contoh contoh kalimat singkatan yg perlu diketahui (variablenya silahkan ditentukan sendiri) , misalnya :
2,5LT = 2 1/2 lantai = bangunan terdiri atas 2 lantai, lantai ketiganya separo terdiri atas atap biasa (genteng, asbes, seng) separonya lagi berupa cor beton yg bisa dipakai buat jemuran dan tandon air
3KT 2KM 1DP 1KP = 3 kamar tidur, 2 kamar mandi, 1 dapur, 1 kamar pembantu
7,5x21 = lebar tanah (yg menghadap jalan) 7,5m dan panjang (ke belakangnya) 21m

http://forum.purdiechandra.net/showthread.php?t=175

beda PROPERTI dan REAL ESTATE


baik PROPERTI dan REAL ESTATE sebenarnya menunjuk kepada satu pemahaman yg sama dan secara sederhana bisa disebut juga sebagai BANGUNAN.

BANGUNAN disini merujuk kepada "segala bentuk bangunan fisik baik yg berupa permanen, semi permanen ataupun sementara, beserta bumi dimana dia berdiri sampai dengan kedalaman tidak terhingga" (kalau langit/udara diatasnya apakah termasuk hak BANGUNAN tsb, untuk sementara penulis belum bisa menjawab, mungkin di lain waktu)

PROPERTI pada awalnya merujuk dari kata aslinya dalam Bahasa Inggris yaitu PROPERTY sebenarnya lebih mengarah ke aspek legal/hukum berupa hak dan kepemilikan atas suatu bangunan.

REAL ESTATE berasal dari serapan Bahasa Inggris dalam kata yg persis sama, yg sebenarnya jg merupakan kata serapan yg pada mulanya bersumber dari Bahasa Spanyol. REAL = royal = kerajaan, ESTATE = tanah (pertanian/kebun). sehingga bisa diartikan sebagai suatu kawasan tanah yg dikuasai oleh raja, bangsawan, dan landlord (tuan tanah pada jaman feodal diabad pertengahan) atau yg dikuasai oleh para konglomerat, orang kaya dan rakyat jelata pada umumnya walaupun dalam porsi yg sangat timpang dan kecil (di jaman industri dan jaman informasi saat ini)

jadi jelas disini baik kata properti dan real estate merujuk kepada pengertian yg sama yaitu bangunan (baik berupa hak kepemilikannya beserta tanah dimana dia berdiri).

namun akhir akhir ini telah terjadi pergeseran makna (yg sebenarnya tidak berarti negatif), properti lebih mengarah kepada suatu bangunan single atau masif , misal 1 unit rumah sederhana tipe 36, atau sebuah rumah mewah seorang konglomerat dengan halaman seluas berhektar hektar dan harga puluhan milyar rupiah, atau 1 unit ruko, atau 1 building setinggi 30 lantai, atau 1 komplex mall atau 1 komplex hotel dsb. arti properti lebih mengarah kepada suatu bangunan yg lebih banyak/dominan (baik dari segi harga atau volumenya) komposisi bangunannya itu sendiri dibanding tanahnya.

sedangkan real estate lebih diartikan suatu kompleks bangunan yg memiliki lanskap (tanah dan lingkungannya : taman, jalan, saluran air) dengan kompiosisi yg dominan, contoh praktis istilah ini apabila kita menyebut 1 kata real estate orang awam kebanyakan akan membayangkan suatu kawasan perumahan yg luas dan indah, contoh idealnya adalah karya karya kompleks kota mandiri begawan real estate indonesia Ir. Ciputra

http://forum.purdiechandra.net/showthread.php?t=175

sempat "sedih"


kemarin sore sekitar jam 6 waktu sdh di kendaraan dalam perjalanan pulang dari kantor, dapat tlp dari manajer kredit salah satu bank ternama memberitahukan bahwa pengajuan kredit sy telah ditolak karena bersebelahan dengan SPBU, hmmm sempat "sedih" juga. ini bukan pengalaman pertama kali ditolak waktu pengajuan KPR, seingat sy uda bbrp kali ditolak dalam tahun ini belum termasuk tahun2 kemarin hehehe. alasan lain biasanya ditolak karena, lahan terlalu dekat dengan : sungai, area peternakan, belum bersertifikat dan kuburan (lah iya lahhh...).

tapi sebenarnya berita sore itu bukan lah berita sedih yg sebenar benarnya karena sebetulnya aplikasi KPR yg sy ajukan ke bank tersebut hanyalah satu dari bberapa yg sudah sy ajukan, sdh ada 2 hasil appraisal bank lain yg sdh sy terima dan menurut sy "masuk akal" sehingga seperti biasa target sy adalah beli tanpa DP justru dapat cashback bbrp ratus juta, namun dalam hal ini sy masih terus mencari pembanding bank mana yg akan memberikan penawaran terbaik.

berita kedua dari mbak manajer marketing yg menurut sy good looking itu adalah aplikasi pembelian lahan di lokasi lainnya beserta pendaaan bagi enduser berupa KPR disetujui, cuma ada bbrp dokumen lagi yg harus sy sertakan. kalo td sempat ketinggalan skor nya 0-1 sekarang serasa ada revans 1-1 dan begitu kredit pembelian lahan dan semua user sy yg mengajukan KPR disetujui serasa skor nya berubah jadi 4-1 kaya pertandingan Euro2008 Belanda vs Prancis yg sangat dahsyat barusan hehe.

Thursday, June 12, 2008

jangan pernah taruh hatimu di suatu properti


kenapa kadangkala seseorang kayanya mati2 an ingin "menguasai" suatu poperti tertentu? apakah tdk ada alternatif lokasi lain yg lebih menguntungkan? diperlukan sikap kehati2 an dalam penguasaan atas properti. prinsip utamanya adalah "jangan pernah taruh hatimu di suatu properti jadi harus bersikap rasional karena begitu ada rasa sentimentil muncul, maka segala logika anda dalam pengelolaan properti itu jadi tidak efektif & tidak fokus lagi, karena ingat bisnis properti / real estate itu 3 aspek utama yg terlibat yaitu :

1. LEGAL

yaitu berupa hak kepemilikan atas suatu barang fisik yg dijamin oleh hukum yg dibuktikan dgn sertifikat

2. FINANSIAL

nilai ekonomis, harga pasaran dll. adalah segala perhitungan keuangan yg berkaitan spt : apparaisal aspect, price, market value, cash in, cash out, cashflow, capital gain, depreciation, appreciation, IRR, PV, FV dll

3. FISIK

yaitu perwujudan sosok bangunan itu yg melibatkan ilmu arsitektur sbg perwujudan citarasa, ilmu sipil sbg penerapan ilmu konstruksi, interior sbg aspek kenyamanan didalam ruangan, akustik sbg ilmu tata suara, lighting sbg ilmu tata cahaya,landskap sbg wujud penataan ruang luar dll

nah faktor emosional jelas tidak ada pengaruh dalam pertimbangan berinvestasi, dan kalo hal tsb ternyata dipaksakan jadi bahan pertimbangan maka alasan anda u/ berinvestasi sdh tidak rasional lagi, nah inilah "sumber petaka anda", karena bisa jadi suatu properti yg sebenarnya cuma bernilai rp 100 juta namun karena dulu anda ada kenangan manis misal dulu pernah kost disana waktu kuliah dan pacarnya yg banyak itu bergantian apel ke anda kesitu, maka bisa jadi harga yg kemahalan pun akan tetap anda ambil dgn buta karena akan dikompensasikan antara selisih harga lebihnya dgn "kenangan manis" tsb

namun jangan lupa, ada paradoks dalam dunia properti dimana disatu sisi faktor sentimen atau emosional itu bisa cenderung merugikan spt hal diatas tp disisi lain bisa juga rumour yg terjadi membawa market direction ke arah tertentu baik bullish (harga naik drastis) atau bearish (harga turun drastis). bullish terjadi ketika ada rumor positif berhembus, katakan disuatu kawasan yg merupaka hamparan sawah yg luas yg masih berharga murah diberitakan akan segera dilalui jalan toll dan tepat dimana kita punya lahan akan dibangun pintu toll, apakah kita akan mau melepas harganya kakalu cuma dihargai 2x lipat dari harga saat ini? sebaliknya bearsih adalah ketika bertipu rumor negatif, tidak ada angin tidak ada hujan tiba2 kontraktor PLN sdn melakukan survey bahwa lahan kita akan dilewati oleh SUTET (saluran listrik tegangan ekstra tinggi) kita berminat segera menjualnya sebelumnya dibangun, tp apakah anda punya keyakinan akan laku walaupun telah anda diskon 20% dari harga pasaran saat ini.

dengan pertimbangan diatas sy harap mas ade berpikir lagi, apakah memang sebgitu berharganya rumah paman sehingga anda memeras otak bagaimana bisa membeli ataupun kerja sama dgn bagi hasil. apakah tidak lebih baik memusatkan pemikiran untuk mencari lahan lain yg setara strategisnya dan segera bisa membuka usaha dgn tenang?

sebagai tambahan kalo kerjasama operasional anda sebagai pemodal bisa memperoleh hak sekitar 30-70%. namun harus dipilah lagi kerjasama itu sedikitnya ada 2 macam :

1. PROFIT SHARING : untung bersihnya setelah dipotong segala pengeluaran dibagi sesuai persentase kesepakatan

2. REVENUE SHARING : pendapatan kotornya (omzet) dibagi dahulu sesuai kepakatan dan hasilnya diolah oleh masing masing pihak secara terpisah.

Sales Rajawali


alkisah pada suatu ketika hiduplah satu keluarga burung merpati yg bahagia terdiri atas sepasang induk dan bbrp ekor anaknya yg masi kecil2, induknya adalah pribadi yg baik bahkan dia telah mengambil anak asuh 2 ekor lagi anak burung yg tersesat, seekor merupakan anak burung pipit seekor lagi anak burung rajawali. mereka tinggal di puncak menara bangunan gereja katedral tua yg cukup tinggi jauh dari hiruk pikuk, kebisingan dan keramaian kota di bawah sana. dengan sabar dan telaten si induk ini memelihara semua "anak anaknya" tanpa pandang bulu dan adil, dgn bertambahnya hari tiba pada saatnya si anak2 burung ini diajarkan terbang dan mandiri. dengan penuh kasih sayang sepasang induk itu mengajarkan anak2nya membentangkan dan mengepakkan sayapnya berkali2 selama beberapa hari untuk melatih otot2nya agar siap pada waktunya. tibalah pada suatu pagi yg cerah dan berhawa sejuk si induk jantan dan betina ini mengajak terbang anak2nya untuk terbang pertama kalinya dan akan mengajarinya mencari makan agar mandiri, kedua induk merpati tsb memberikan contoh dgn terbang duluan dgn anggunnya, selanjutnya yg paling berani pertama kalinya adalah rombongan yg terdiri atas bbrp ekor anak merpati dulu, setelah mengepakkan sayapnya dgn nekat memberanikan melompat huuppps... badan mereka berguling2 di udara untuk beberapa saat sampai seketika timbul keberanian untuk mengepakkan sayapnya melawan tarikan gravitasi, cukup kesulitan dan tidak seimbang untuk beberapa saat namun karena naluri alami mereka akhir dapat menemuka iramam yg tepat dan segera dapat mengejar induknya yg dgn penuh perhatian cuma berputar putar disekitar puncak menara untuk memberikan semangat. hasilnya cukup memuaskan mereka sekarang sdh bisa menikmati penerbangan perdananya, terbang berputar2 dgn riang dgn ketinggian sepandangan mata dari sangkar mereka yg terletak di puncak menara sekitar 60 meter dari permukaan tanah. selanjutnya tiba saatnya di burung pipit yg lucu dan berbadan paling mungil diantara saudara2 nya, setelah mengamati siapa aja yg telah terbang tadi dia menutup mata dan segera melompat haappppssss... tiba2 nalurinya mengepakkan sayapnya ketika badannya mulai terlempar ke tanah, dan dia segera bisa terbang dgn riang pula. namun dia kesulitan terbang setinggi saudara merpatinya karena sayapnya kecil dan tenaganya kurang, maka dia hanya mampu terbang stabil setinggi separuh menara aja sekitar 30 meter dari muka tanah, saat itu sadarlah dia bahwa dia sebenarnya adalah burung pipit yg tdk akan mampu menjadi merpati. setelah diberi contoh oleh 2 kloter saudaranya di anak rajawali ini sdh tidak ragu lagi bahkan ketika kakinya masih menginjak ujung dinding menara dia sdh mengepakkan sayapnya dgn gagah dan semakin cepat sehingga tiba2 badannya terangkat dan dia bisa terbang tinggi diiringi dgn suara kepakan sayap yg sangat mantap bukkkk..bukk bukk bukkkk.... dia terbang makin tinggi dan ternyata begitu sangat tinggi bahkan dia tidak bisa melihat kumpulan keluarganya yg menunggu dibawah sana dgn terbengong bengong melihat kemampuan terbangnya, ternyata dia telah terbang setinggi 600 meter dari permukaan tanah 10 kali lipat kemampuan terbang induknya. di ketinggian itu tenaga yg dibutuhkannya semakin sedikit dgn sedikit kepakan sayap dia sdh melaju dgn jauh karena udara semakin tipis semakinketas sana sehingga dgn mudahnya dia kesana kemari sesuka hati, saat itu sadarlah dia ternyata dia adalah seekor rajawali perkasa yg jauh lebih kuat dari induknya yg merupakan burung merpati. begitu bahagia kedua induk orang tuanya melihat keberhasilan anak2nya telah mandiri dan bisa terbang. selanjutnya setiap hari si anak pipit ini hanya mampu terbang setinggi tinggi 30 meter untuk mencari makan dgn radius yg tidak jauh dari sarangnya adakalanya dia masih tdk memperoleh makanan maka oleh induknya kadangkala masih diberi mendapatkan makanan yg sedikit, si anak2 merpati mampu terbang sejauh orang tuanya dan cukup mencari makan sedangkan di rajawali dgn talentanya ia akan mampu membantu saudaranya yg lain apabila ada kesulitan mencari makan karena dia memiliki jangkauan paling luas akan membantu para keluarganya.
hikmah yg bisa dipelajari adalah seseorang tdk akan pernah sadar bahwa siapa dia sebenarnya kalo dia tidak disadarkan oleh keadaan yg kritis dimana suatu tindakan hasil akhirnya berbeda sangat tipis yg bisa berakibat hidup atau mati (bisa diartikan dgn lebih lugas : menang atau kalah, profit atau loose, on time atau late, kualitas prima atau rata2 dll). kita tidak akan pernah berharap baru mengetahui siapa diri kita sebenarnya ketika berada di kondisi kritis, jati diri kita yg berjiwa rajawali itu muncul. namun alangkah baiknya naluri rajawali ini kita asah bisa dengan berbagai : pelatihan mindset, metal blocking breaking, roleplaying, simulasi krisis dll.

JIWA SALESMANSHIP (KEWIRANIAGAAN, mental penjual yg ngotot & sukses) harus dimiliki oleh seorang ENTREPRENEUR dimana kita selalu harus MENJUAL BARANG / JASA YANG DIHASILKANNYA agar usaha kita terus dapat berjalan bahkan ditingkat lebih jauh lagi kita harus menjual jasa yg tidak nampak dan bersifat virtual.


lebih mendalam lagi kaitan ttg SALESMANSHIP ini ada 3 tingkatan contoh "BANGSA BURUNG" yang dapat dihubungkan dengan DUNIA SALES atau PENJUALAN. Perumpamaannya sangat menarik yg dapat kita jadikan suri tauladan yaitu :


1. SALES PIPIT

karena kemampuannya yg terbatas maka untuk dapat berhasil menjual 1 barang saja dia harus meminta:

> minta disediakan BARANG dengan KUALITAS PALING BAGUS

> HARGA PALING MURAH dibandingkan pesaing, dan diimingi imingi diskon "buy 1 get 1"

> BIAYA IKLAN PALING BANYAK dan kuantitas yg gencar di semua media


2. SALES MERPATI

dengan kemampuannya yg bisa dikatakan rata2 dan banyak pula yang berkualitas baik dalam menjual dia meminta didukung dgn cara :

> BARANG KUALITAS RATA RATA ga masalah asal BARANG TELAH TERSEDIA di gudang dalam jumlah yg melimpah seandainya permintaan pasar bagus dan bisa menjual banyak maka telah cukup tersedia untuk memenuhi semua

> HARGA YANG WAJAR, syukur2 dapat diskon agar penjualan makin meningkat dan melebihi target

> IKLAN SECUKUPNYA asal diberi GIMMICK yg menarik katakan "beli 3 bonus 1", "beli 1 dosen berhadiah payung" dsb


3. SALES RAJAWALI

karena merupakan suatu PRIBADI & FISIK yang UNGGUL dibandingkan semua pesaingnya, memiliki MENTAL STABIL dan SABARdalam mengamati lingkungannya. maka agar berhasil menjual dia akan melakukan inisiatif :

> MENCARI TAHU DULU apa yg diinginkan oleh KONSUMEN

> baru dia menentukan STRATEGI PENJUALAN dan PROMOSI, sehingga dia telah bisa berhasil MELAKUKAN PALING BANYAK PENJUALAN, bahkan ketika barang yg telah dijualnya itu BELUM BERWUJUD

> MELAYANI SEPENUH HATI semua pelanggannya sehingga mereka menjadi PELANGGAN LOYAL yg PUAS dan memberikan TESTIMONI apa yg telah mereka terima ke lebih BANYAK ORANG dan BERANTAI (WOM = Word of Mouth, VIRAL MARKETING)

> bahkan SEBELUM LAUNCHING pun semua barang dagangan dia SUDAH HABIS dan BAHKAN KURANG sehingga diproduksi ulang dgn JUMLAH SEMAKIN BANYAK, KUALITAS MAKIN BAGUS, MASA PRODUKSI YANG LEBIH SINGKAT, HARGA MAKIN MURAH dan NAMA / BRAND si RAJAWALI ini semakin terkenal ke semua kalangan bahkan sebelum dia pernah memasang iklan di satu mediapun.

"the most succesfull person is born but it can be taught"

"seseorang yg paling sukses itu dilahirkan namun bisa diajarkan"

Fix Income & KPR


seharian ini tadi sy banyak kontak dgn orang2 bank, hasilnya beragam, ada yg berhasil dan dapat ide2 baru yg segar, ada yg biasa aja karena sekedar follow up rutin namun ada juga yg menjengkelkan. hal ini terjadi waktu menindaklanjuti KPR para user terutama yg dari Perumahan Dimoro Asri dan Central Park Melati yg sdh komplit dan rumah sdh jadi tp ga cepet2 diproses, di tlp ke hp jg ga diangkat ga tahu ada apa dgn mereka ini...mungkin masalah di rumah dibawa sampai ke kantor atau ada masalah lain bisa jadi.

jam sembilan tepat sesuai janji yg telah kita buat kemarin sore sy tiba di suatu bank ternama dimana akan melengkapi syarat administrasi pengajuan KPR yg kurang.

setiba di kantor sekitar jam 10 karena ada beberapa tempat yg harus dikujungi dahulu, ada bbrp berkas yg sdh siap ditandatangani diatas meja kerja, mulai dari SPK, gambar kerja, termyn. dari laporan staf keuangan td dia dpt tlp dari salah satu bank yg kita akan telah ajukan kredit bahwa notaris telah disiapkan AJB dan akad kreditnya, phhfffff..akhirnya hampir cair jg setelah sekian lama menfollow up hasil aplikasi yg sdh kita komplitin 2 minggu lalu, ACC kreditnya ga sesuai harapan awal tapi persis sama dengan jumlah pengajuan revisinya, lumayan juga buat nambah casflow bbrp minggu terakhir ini lagi kesulitan likuiditas (berharap dapat BLBI tp ga tau caranya hehe) sampai menunggu pencairan KPR yg sdh sy tunggu2 lama karena jumlahnya signifikan dan telah hampir mndekati deadline serah terima rumahnya ke para user.

kemudian ada perkembangan lain yg dilaporkan staf, pengajuan kredit pembelian tanah yg di dekat SPBU itu sdh komplit namun menunggu survey appraisal dari surabaya. sy ga habis mengerti kenapa semua mesti berpusat di ibukota provinsi, ko ga bisa disentralisasikan ke daerah setempat sehingga proses lebih cepat, memang pasti ada pertimbangan ttg kapasitas tanggung jawab kepala cabang bank setempat an faktor safety. penasaran dgn perkembangan sebenarnya langsung sy tlp ke hp marketing kredit yg biasa kontak dgn kita, ternyata jawabannya ga persis sama dgn dgn staf sy td. memang tetap disetujui namun mereka menawarkan kenapa ..."ko minta kreditnya cuma beli lahannya aja, tidak sekalian termasuk biaya pembangunannya?" padahal sdh kita alokasikan untuk proyek ini cuma butuh pendaaan kredit pembelian lahan sedangkankan pembangunan ditanggung seperti biasa dari 3 sumber yaitu : modal sendiri, uang muka user dan supplier yg memasok semua bahan bangunannya. "yesss... thanx GOD for Your kindness...", langsung sy jawa "besok aja jam 10 sy ke kantor bank anda sekalian ada perlu sm manajer kreditnya, padahal sebenarnya yg dimaksud "ada perlu dgn..." setelah ada isyarat luar biasa itu besok kalo sdh kena cacingnya akan kita kejar sampai dapat kepastian kreditnya berapa dan kapan pastinya pencairan , lagu lama hehe...

siangnya bergegas berangkat ke Kediri menuju salah satu bank yg mengkhususkan ke dunia real estate mau menanyakan beberapa macam kredit yg kita perlukan terutama berupa kredit korporasi yg belum pernah kita ajukan. menunggu di lobi kelihatannya banyak realisasi kredit dgn banyak calon user mentanatangi akad kredit, momen ini yg ditunggu2 setiap real estate deeloper karena setelah itu artinya uang KPR sgera cair dan masuk rekening perusahaan kita hehe. sambil menunggu dpt tlp dr seorang teman EU yg mengkonfirmasikan lagi untuk kepastian ikut ecamp nya pak Jaya Setiabudi di Batu Malang minggu depan, masi dilanjut lagi dgn bbrp gosip yg antara lain ada temen 1 angkatan yg lagi adalah masalah keuangan terutama dgn bank kreditnya macet semua dan samapi menyeret bebrapap temen terlibat , rumit jg. rencananya hari ini mau menanyakan ttg pengajuan beberapa kredit yang nantinya akan menjadikan perusahaan kami benar2 sebagai layaknya perusahaan real estate yaitu dukungan dalam hal :
> Kredit Pembebasan Lahan
> Kredit Konstruksi
> Kredit Kepemilikan Rumah
namun sayang pejabat yg berwenang mengurusi sdg trainning di Jakarta selama seminggu, setelah mendapatkan janji ketemu senin depan segera undur diri dan meluncur ke pulang.

begitu sampai kantor sdh ditunggu oleh beberapa user Dimoro Asri karena akan melakukan jadwal ulang karena ada keterlambatan dari pihak kita dalam menyerahkan rumah.

setelah rapat selesai sy sempat menerima tlp dari salah satu bank syariah di surabaya bahwa aplikasi 2 unit pengajuan rumah kost yg sy ajukan 2 minggu lalu secara prinsip telah disetujui semuanya namun hasilnya tidak sesuai dgn harapan awal.

1. rumah kost pertama, dijual RP 500 juta sy ajukan penawaran ke bank RP 900 juta perkiraan awal akan bisa dapet harga segitu karena pertimbangan monthly income pasti dapet credit score tinggi namun ternyata cuma disetujui 530 juta, wah kalo diambil cuma dapat cashback rp 30 juta dan bisa jadi habis kena biaya2 pajak, adminitrasi,provisi, asuransi dll. rumah kost tsb saat ini menghasilkan Rp 6 juta / bulan dari 5 kamarnya dgn harga lama (sdh 2 tahun lom dinaikkan, ada opportunity untuk menaikkan s/d RP 1,5 juta/bulan/kamar namun dgn sedikit renovasi spt mengecat interior dan menservis semua AC nya yg sdh kurang dingin,membuat ventilasi alami di balakang yg gelap secara feng shui pasti jelek serta memasang waterheater yg dulu sempat dicabut krn pertimbangan biaya listrik)dan masih ada 3 kamar lagi yg selama ini ditempati oleh ibu kost an keluarganya, seandaianya jadi sy ambil ada 2 pilihan antara menjadikan 3 kamar induk tsb sbg kamar kost semua sehingga akan mendapatkan tambahan penghasilan 4,5 juta / bulan sehingga total menjadi Rp 12 juta/bulan atau kamar2 depan itu dijadikan homebase aja karena sy akan mengambil master franchise makanan cepat saji untuk wilayah surabaya dan biar memanfaatkan kamar2 tsb. perhitungan bank cicilannya sekitar Rp 6,8 juta per bulan selama 10 tahun jadi klop lah dan ga perlu merogoh katung pribadi tanpa mempertimbangkan dahulu potensi penambahan incomenya. pengeluaran per bulan terbesar untuk listrik sekitar 1-2,5jt karena semua kamar full AC

2. rumah kost kedua, dijual rp 900 juta sy tawarkan ke bank minta pendanaan rp 1,2M namun ternyata setelah diappraisal cuma disetujui pas rp 900 juta, wah alamat ga dapet cashback nich, padahal dari pengalamn yg sudah2 sy selalu dapat cashback atau tidak akan sy ambil propertinya (sombong mode on hehe) alih2 justru memberikan sedikit uang amal buat macam2 biaya KPR nya hehehe. kabar baiknya adalah potensi rumah ini " sangat gila" terdiri atas 12 kamar kost yg semua selalu terisi penuh sejak kost tsb dibangun 3 thn lalu di 2005 dgn total penghasilan sebulan sat ini rp 15 juta dan juga masi ada 2 kamar utama, 1 ruang tamu besar dan 1 garasi masi luas, insting sy main wah bakal bisa dpt tambahan 4 kamar lagi kalo jadi ak ambil, sedangkan potensi incomenya kalo semua dijadikan kost sebanyak 16 kamar bisa mencapai rp 20juta/bulan, padahal hitungan bank dgn masa kredit 15 tahun cicilan cuma rp 14 juta lebih dikit sedangkan pengeluaran sebulan antara rp 2-3 juta, "woooowwww bakal ada minimal 3 jutaan positive cashflow nih", namun di awal harus renovasi dulu dgn menambah sekat ruang tamu dan garasi serta mebeli perlengkapan tidur dan AC.

ada hal yg menarik waktu diskusi by phone td :
1. waktu sy bandingkan2 mau ambil yg mana salah satu dia menyarankan suruh ambil semua sekalian pertimbangannya cash ratio sy masi cukup dan likuid
2. waktu sy cenderung ambil tenor 10 tahun dia prefer 10 tahun, tp yg ini bakalan ga sy turutin..lebih nurut saran p.Purdi aja, kalo bisa kredit cari yg lunasnya sd kiamat hehehe
3. waktu sy tanya berapa lama prosesnya dia bilang kalo karyawan dia bisa memproses sampai cair 3 hari kerja, tapi kalo seperti saya yg wirasweasta dia bilang butuh waktu 2 minggu. wekkkkss..., "kenapa ko jadi lama tanya saya", dia bilang "kalo karyawan kan fix income pak jadi mudah menghitung cash rationya ditunggu aja jadi, nah kalo bapak wiraswasta kan sy harus menganalisa ulang laporan keuangan dan bandingkandgn parameter2 lain". wahhhhhhh.. ternyata adakalanya jadi karyawan itu lebih bernilai dimata bank daripada kita yg entrepreneur ini, walaupun credit limit kita sebenarnya jauh lebih tinggi dari para karyawan hehehe, tp gpp lah sy bilang "diproses aja, kalo ok bilang aja sy segera meluncur ke surabaya untuk realisasi kreditnya", tp buru2 sy tambahi "minggu depan sy weekday sibuk weekend ada ecamp di batu, minggu depannnya lagi yg minggu terkhir juni 2008 juga sibuk urus persiapan launching Gedog Permai dan The Kemuning Residence" kedua proyek terakhir tsb yg driven by market, schedulle kita sebenarnya lom saat launching tp semua orang ko sdh pada indent, takut ga kebagian kavling ruko dan rumah yg juga gratis dan dapat cash back sd rp 150 juta kaleee, waht a business..., sdangkan weekendnya uda janji liburan di jogja ;). (uda mau dicairkan kredit, gantian orang bank nya dijahilin, semoga ga kualat hehe)

a KPR thing's day I tought for this day...

Wednesday, June 11, 2008

harus punya bisnis yg CASHFLOW nya kontinyu dan rutin


td siang sy datang ke suatu bank terbesar di Indonesia yg merupakan bank tempat biasa melakukan berbagai transaksi perbankan karena terkenal dengan pelayanannya terlengkap dan paling beragam. kedatangan sy ini dalam rangka melengkapi persyaratan administrasi yaitu Surat Keterangan Waris dari Kelurahan karena sehari sebelumnya staf legal sy yg biasa mengurusi hal2 sperti ini sdh menyerahkan dokumen2 lainnya komplit selain yg sy akan sampaikan ini ke Manajer Kredit bank tsb.

keperluaan hari ini karena sy akan mengajukan KPR dimana sy telah menawar dan memberikan uang ikatan pembelian berupa suatu rumah dan tanahnya seluas 700 m2 yg akan sy gunakan sebagai kantor pemasaran. bbrp bulan lalu waktu waktu lewat didepannya & membaca tulisan "RUMAH DIJUAL" sy langsung cinta pada pandangan pertama, serasa deja vu seperti waktu jatuh cinta pertama semasa masi bangku SMP dulu . lokasinya sangat strategis dan harganya "sangat murah" menurut sy. benar atau tidak lokasi ini sejak bbrp tahun yg lalu "sudah saya minati" bahkan mungkin sejak belum ada rencana dijual oleh pemiliknya, namun sdh sy imani bahwa sy bisa memilikinya suatu hari dan ternyata "mimpi" tersebut hampir terwujud. mungkin ini yg dibicarakan oleh LOA (Law of Attraction) dan The Secret dimana apapun yg benar secara moral yg telah dimintakan kepada yg Maha Kuasa, diimani dgn sungguh dan percaya bahwa kita telah menerimanya maka hal itu niscaya terjadi (Ask-Believe-Receive).

setelah diterima oleh Manajer Kredit ybs yg sdh kenal baik sekitar 8 tahun, kita basa basi sebentar karena sdh lama tidak berjumpa secara tatap muka dan akhirnya kita sampai ke pembahasan ttg aplikasi kredit berupa KPR tsb. dia mejelaskan bahwa sebaiknya sy punya bisnis lain selain bisnis yg sdh sya gelutii saat ini yaitu real estate developer dan general contrator alasannya karena bisnis yg biasa digolongkan ke dalam bidang konstruksi tsb pekerjaannya "tidak kontinyu dan rutin", by project, short term dan beberapa istilah perbankan lainnya yg sy tidak mengerti namun sy tebak artinya ya sekitar jangka waktu pekerjaan yg tidak bisa mulus terus menerus ada dan ada resiko jedanya. heran juga td itu dan sy berikan argumen sejak perusahaan sy berdiri 3 tahun lalu di tahun 2005 lalu sebagai real estate developer dan lebih lama lagi set back di thn 1997 sejak sy lulus kuliah dan bekerja sebagai kontraktor, pekerjaan yg kita tangani tidak pernah berhenti atau tidak mendapatkan job sama sekali. bahkan revenue (pendapatan usaha) kami setiap tahun meningkat terus menerus bahkan di tahun 2008 ini sy proyeksikan sdh mencapai sebelas digit dgn margin yg cukup gurih walaupun membutuhkan sedikit recovery setelah bulan mei kemarin terpukul dgn kenaikan harga BBM. sy sempat sedih namun rasa penasaran justru terus muncul ingin terus mencari tahu apakah masih ada solusi karena sy begitu yakin "kami sedang berada di bisnis yang hebat dgn kondisi yg dahsyat saat ini". ternyata dia tadi itu "memperingatkan" bisnis sy bukan untuk menolak aplikasi KPR nya namun agar sy segera mendiversifikasikan usaha agar jangan terkumpul di satu bidang saja terutama real estate yg menurut penilaian dia bit risky & unliquidable enough, dan segera sebaiknya mempunyai bisnis yg memperoleh cashflow rutin setiap hari, saran dia salah satunya adalah retail trading. "hmmm masuk akal juga pikirku dalam hati".

sebenarnya saran ini sejalan dengan visi perusahaan holding sy dimana diakhir tahun 2008 ini stelah beberapa proyek selesai tidak lagi sekedar meletakkan telur di dalam satu sangkar saja yg bernama properti dgn fokus selama ini di bidang land development. rencananya akan dikembangkan divisi : hospitality (perhotelan), retail (biar ga repot selain sy lom ngerti bisnis retail simpel aja akan membeli franchise indomaret atau alfamaret sekaligus sbg investor murni sehingga akan menambah passive income portofolio sy), F&B (sdh ditawari ambil master franchise sebuah makanan cepat saji yg berkembang dgn pesat untuk wilayah surabaya dan malang).

di divisi budget hotel itu kita sdh memiliki 2 lokasi sangat strategis yg akan dikembangkan menjadi 2 brand berbeda apabila setelah operasionalnya telah memuaskan akan segera dibuka di kota2 lain mengingat tipe hotel ini dgn ciri : harga terjangkau, standar kualitas layanan yg ramah, bersih dan terletak di tengah kota namun dgn harga yg terjangkau akan booming dimasa depan. saya membayangkan apabila dianalogikan sebagai toko kelontong tradional 2 hotel ini akan sy jadikan "indomaret" dan "alfamaret" yg akan hadir dimana mana dengan pelayanan dan harga yg standart yg hal ini akan sangat memudahkan bagi para musafir untuk menjadi rujukan prioritas apabila mengunjungi suatu kota dimana hotel2 tsb sdh hadir. hal ini terlintas dari pengalaman pribadi dikala mengunjungi suatu kota dan tidak ada jaringan hotel ternama di kota tsb biasanya sy terpaksa menginap di hotel yg "ga jelas" baik dari suasana ruang & pelayanannya yg asal2an atau hotelnya lumayan tp harganya ga nyaman di kantong. disisi lain sy jadi bermiant kembali kemarin ditawari untuk take over toko besi seorang teman sesama kontraktor yg brniat menjual ke sy karena tdk ada yg mengelola sejak ayahnya baru meninggal bbrp bulan yg lalu. kemarin sih belum minat karena sy pikir untuk apa toh toko besi repot karena lebih banyak operasional rutinnya dan margin tipis, lebih enak bisnis sy yg skrg ini karena sangat banyak kesempatan untuk melakukan leverage dan value engineering dimana hal2 tsb merupakan passion sy dalam berbisnis. so kayanya ak mesti menghubungi dia untuk merundingkan harga pengambilalihan yg cocok hehe

makna hari ini yg harus disadari ternyata sy ini masi termasuk orang yg merasa sok pinter, karena walo sdh berbisnis hampir sedasawarsa pun masih bisa "salah konsep berbisnis" dan kena "tamparan lembut" sehingga pikiran menjadi terbuka. namun uniknya hikmahnya didapat bukan karena ikut seminar2 berkualitas dari Anthony Robbins, Robert T Kiyosaki, Hermawan Kartajaya atau Tung Desem Waringin tapi hasil diskusi "remeh" dgn seorang marketing officer bank waktu pengajuan KPR, ada ada saja hehe...

hidup itu ternyata emang bener bener unik :)