Hunt the Lions

CEO Worldwide Saatchi & Saatchi, Kevin Roberts, “If you want to understand how a lion hunts, don’t go to the zoo. Go to the jungle.”

Mars and Venus

“If Men are from Mars and Women are from Venus, and you can speak Venusian, the world can be yours,”

Kemahalan 100%

Pada waktu memulai "sok pinter" jadi "investor properti" 4 tahun lalu di tahun 2004 saya salah menaksir harga tanah seluas 2700m2 yg akan saya beli kemahalan, dengan berani "membeli" 600 juta padahal setelah di "appraisalkan" bank "cuma" 300 juta

UNTUNG-nya tanah kosong tersebut tidak sekedar dibalik nama, namun saya kembangkan menjadi 20 rumah Tipe 45 dan 60 sebanyak 20 unit, sehingga SAYA TIDAK JADI RUGI, karena "kerugian karena salah appraisal sendiri" itu BISA DITUTUPI dari KEUNTUNGAN SEBAGAI DEVELOPER. Jadi sy KEMAHALN 100%


nah jadi ingat kan cerita Mbah Purdi E Chandra, pemilik Primagama Group, waktu beli bangunan besar ex Bank BHS almarhum yg dikonversi jadi supermarket, setahun kemudian karena rugi dan akan ditutup yg mestinya rugi beberapa milyar karena modalnya supermarket "hangus" namun setelah "DITOTAL" dengan penjualan properti nya yang laku lebih mahal lagi dari kerugian sebesar lebih besar dari beberapa puluh milyar tsb, ga jadi rugi kan?

pelajaran yg bisa didapat :

1. JANGAN SOK PINTAR (JANGAN contoh saya : yg asal "tembak harga")

2. JANGAN RAGU-RAGU (SILAHKAN contoh sy : skrg bisa jadi real estate developer dari MODAL NOL, dasarnya kan orang Jawa Timur jadi ga jauh2 dari BONEX)

3. carilah MENTOR yg BISA DIPERCAYA (JANGAN contoh sy : memulai bisnis GA PAKE MENTOR (karena saat itu ga ngerti MENTOR itu apa), akhirnya mesti "berdarah2" pada awal berbisnis, karena ga tahu arahnya mesti kemana dan bagaimana dll)

4. bentuklah KOMUNITAS yg SOLID yg MAU SALING MEMBANTU dalam SUKA dan DUKA (JANGAN contoh sy : waktu kepenthok tdk bisa kesana kemari, cuma thela thelo kaya kethek ketulup tidak tahu harus minta "petunjuk" ke siapa? )

5. cepat2 lah memutar usaha, mengurus perijinan dan mengajukan kredit ke bank (JANGAN CONTOH sy : setelah berbisnis 3 tahun dan telah ber-omzet puluhan milyar, namun baru tahun ke-4 "NGERTI" ber-bisnis harus pinjam duit bank, "dibukakan mata" dari Mbah Purdi Tercinta)

6. jangan sok gengsi didulukan, tapi FOKUS lah kepada pekerjaan dan bisnis (SILAHKAN contoh sy : baru 8 bulan sejak Nov-Des 2007 kena VIRUS EU skrg sdh ber-aset [*sensor*] dan berhutang total 6,5M (BODOL + BANK) dalam waktu 8 bulan "matanya terbuka" tentang UTANG & BISNIS

7. silahkan ditambahi sendiri....

[duh kenapa ya baru2 sekarang2 ini kenal Mbah Purdi, mestinya sejak sepuluh tahun yg lalu......]

kita harus bersyukur UNTUNG KENAL SEKARANG, seperti halnya Colonel Sander yg BARU MEMULAI BERBISNIS setelah PENSIUN dari tentara dan BARU MULAI BISNIS DI USIA 60 tahun-an dan baru dapat INVESTOR yg mau dia BODOL-in setelah presentasi yg ke-100, bayangkan seandainya dia uda "NYERAH" waktu presentasi ke orang ke-99 ???? Pasti kita skrg tidak akan pernah dengar nama KFC

Nilai Arsitektu dalam Appraisal

Sayangnya NILAI ARSITEKTUR / NILAI SENI tidak dimasukkan oleh pihak bank kedalam NILAI APPRAISAL nya

Mengatasi Utang dengan Property

yg dimaksud dengan..."....mengatasi hutang dengan property.......selalu bisa dilakukan, artinya bukan ketika anda sedang dikejar2 oleh bank or debt collector???? ini salah kaprah...

kalo sudah dalam kondisi di kejar2 tsb....kan dalam kondisi urgent waktunya, yang bisa anda lakukan secepatnya hanya ada 2 yaitu :

1. minta negosiasi utang (termasuk penjadwalan ulang pembayaran, stop bunga berjalan, dan kalo bisa minta pemotongan nilai pokok utang, )... dan selanjutnya ya....

2. minta waktu selonggar mungkin untuk jual aset yg tersisa, baik itu : membuka tabungan / deposito anda, menjual saham, menjual emas...dan salah satunya adalah menjual properti. (asal jangan "menjual diri" aja)

karena dari sifatnya properti itu aset yg tidak likuid / tidak lancar, memang menjualnya tidak bisa cepat, tapi anda kalo dah dalam kondisi spt itu bisa menunjukkan ke kreditor kalo ada niat baik dan masi punya aset properti yg bisa dijual dan minta waktu untuk sabar sd properti tsb bisa dijual dgn harga "layak". asal anda jelaskan dgn baik2 dan menunjukkan itikad baik anda kreditor pasti bisa memahami

back to topic....sebenarnya yg dimaksud dgn..."....mengatasi hutang dengan property.......itu adalah :

> properti dalam "kondisi normal" akan selalu tumbuh diatas tingkat inflasi karena adanya supply dan demand, sehingga kalo anda jual suatu saat nanti....harganya "pasti" lebih tinggi daripada kalo didepositokan...sehingga "time value of money" dari properti tsb tetap terjaga pada nilai yg selalu wajar. (untuk kejadian anomali kasus di Jepang dan Singapore bisa cari2 tulisan saya yg lama yg membahas masalah tsb)

> karena "yield" atau pertumbuhan aset properti "biasanya selalu" lebih tinggi dari inflasi ... maka properti bisa dijadikan sbg = hedging = lindung nilai = "bemper" ketika tiba2 terjadi krisis

coba anda bayangkan ketika tahun 1998, akan terjadi krismon, ada 2 orang bersahabat sebut aja namanya Anton dan Budi, yg masing2 punya duit 50 juta tunai di tangan. begitu mereka mendengar akan ada krisis ekonomi, mereka melakukan 2 strategi yg berbeda :

1. Anton, begitu tahu akan ada krisis ekonomi dan ada kerusuhan segera mendepositokan duitnya tsb ke salah satu bank pemerintah dgn alasan keamanannya terjamin, dia mendepositokan selurruh uangnya yg 50 juta rupiah tsb.

2. Budi, begitu tahu ada krisis, dia segera membeli tunai 10 unti rumah Tipe 36 yg pada tahun 1998 itu baru sekitar berharga 4,5-5 juta rupiah / unit, pendek kata si Budi memegang 10 unit aset properti berupa rumah Tipe 36.

selang bbrp tahun kemudia..katakan 5 thn kemudian di tahun 2003...kedua sahabat tersebut bertemu kembali setelah berpisah selama 5 tahun..mereka bernostalgia sambil tak pula saling menghitung aset masing2....

1. Anton, setelah 5 tahun kemudian duit yg ada di depositonya rata2 per tahun tumbuh 20% (dibulatkan jadi 20% karena pada thn 1998 pernah bungan deposito 60-80% / thn) ...berarti duit nya yg pada thn 1998 didepositokan sebesar 50 juta...saat thn 2003 tsb telah menjadi 100 juta. berarti asetnya tumbuh 200%.

2. Budi, yg pada tahun 1998 membelikan seluruh uangnya menjadi 10 unit rumah Tipe 36 dgn harga pembelian 5 juta / unit..ketika pada thn 2003 itu pernah dihitungkan oleh appraisal, nilainya telah menjadi 40jt/unit...kalo dikalikan 10 unit rumah yg dia pegang, berarti nilai aset nya tsb kalo diuangkan menjadi 400 juta.. berarti asetnya tumbuh 800% dalam kurun waktu yg sama dgn yg dilakukan si Anton.

nah pertanyaannya...anda mau jadi si Anton (si pemain deposito) ato Budi ( si pemain properti) kalo dalam kondisi spt itu? (dimana masing2 ada nilai plus minusnya)

Likuiditas di Bisnis Properti

Kunci sukses bermain sebagai investor properti paling unggul dan agar saat menjualnya anda ingin seperti "jualan kacang goreng" adalah di = LIKUIDITAS



= artinya seberapa cepat properti tsb dapat dijadikan uang waktu dibutuhkan (baik di jual ato di agunkan..dimana di agunkan adalah justru pilihan terbaik)....

artinya..

kalo anda mau cari properti yg likuid....pilihan utamanya cari yg LOKASI nya STRATEGIS (tanpa mengabaikan pertimbangan lain seperti : legalitas, kualitas bangunan, developernya dll...)

mulailah dari yg anda mampu dulu

mulailah dari yg anda mampu dulu

1. sesuatu akan menjadi indah pada waktunya

2. nothing good comes easy

Tidak Ada yang Salah

" dalam berinvestasi properti itu tidak ada keputusan yang salah...

asal....

sesuai dengan strategi investasi anda"

nah karena secara prinsip dan diliat dari sudut finasial = bottom line
ada 2 macam pendapatran yg kita ahrapkan dari investasi properti :

1. Cashflow
= pendapatan rutin (harian, bulanan, tahunan dll)

2. Capital Gain
= keuntungan saat menjual , yg merupakan selisih harga jual-harga beli

kalau mengharapkan capital gain, properti apapun pasti mengalami kenaikan harga (sampai ada joke : "orang bodoh pun beli properti pasti untung"), namun ada beberapa kasus dimana justru harga turun atau jadi tidak berharga sama sekali sehingga yg dulunya asset jadi liability, misal :

1. lumpur lapindo sidoarjo ("lusi")
> semua perumahan yg terkena luapan lumpur porong tsb tiba2 jadi tidak berharga sama sekali karena ada kasus "lusi", bahkan yg masi dalam radius bbrp kilo dari pusat semburan pun uda di black list oleh semua bank ga akan ada pencairan kredit, maka tamatlah riwayat aset poerti tsb

2. sub-prime mortgage di USA
> karena kesemberonoan para pelaku pemberi "KPR" disana yaitu Mortgage Company yg "memaksakan" tetep memberikan kredit kepada semua debitor yg ambil properti perumahan walo tidak didukung oleh sumber penghasilan yg valid tetap aja di ACC dgn banyak "hunky panky", maka ketika USA mengalami resesi, inflasi tinggi, kemampuan ekonomi dan daya beli masyarakat menurun tajam, maka banyak sekali mereka yg gagal bayar kredit mortgage nya sehingga harus dgn terpakasa banyak disita.

karena yg disita adalah tidak dalam jumlah sedikit dan sampai degan ratusan ribu unit rumah dan terus bertambah jumlahnya, maka jelas lah bank bank pemberi kredit "KPR" nya yg kolaps duluan karena aset yg dijadikan jaminan menjadi merosot tajam dan tidak berarti, buntutnya kita dengar banyak institusi keuangan yg goyah sampai dilakukan rekapitalisasi oleh pemodalnya dan banyak berganti pergantian pemilik seperti di : UBS, Citibank, Northern Rock, BearStreans, Lehman Brother dan terkahir ini kasus AIG yang merupakan salah satu perusahaan asuransi terbesar di USA yang sebagain besar menanamkan sahamnya di bidang properti khususnya di "sub-prime market". Dengan terancam kolaps nay perusahan tersebut dan pasti akan dilanjutkan dengan pemecatan banyak CEO dan para petinggi yg bertanggung jawab.

"drama" ini masi berlanjut dgn kabar segera menyusul ambruknya Fanny Mae dan Freddie Mack yg di Indonesia bahkan model perusahaan ini baru akan dibentuk yg akan dinamakan SMF = Secondary Mortgage Facility = sebagai penyedia sumber keuangan yg selanjutnya akan disalurkan ke bank2 penyedia KPR.

3. jumlah penduduk Jepang yg menurun dan menua secara demografis
karena property market itu sangat dipengaruhi oleh hukum "supply demand" dimana pertumbuhan penduduk jepang mengalami "negative population growth" yg artinya jumlah penduduknya terus menurun (mortalitas lbih tinggi dari natalitas), maka imbas nya adalah juga ke properti yg mestinya dalam keadaan "normal" harga "pasti naik" namun karena ada fenomena "anomali" tersebut harga cenderung stgnan bahkan cenderung (ingat kalo anda menabung dalam mata uang JPY suku bunganya akan 0% kan?)

4. singapore yg roller coaster market
Singapore juga mengalami masalah yg mirip Jepang dimana penduduknya yang cuma beberapa juta jiwa dan "malas punya anak" sehingga tingkat pertumbuhan penduduknya juga lambat, dimana secara teori mestinya kan harga propertijuga melambat dan stanan seperti jepang bukan?

namun ternyata yg terjadi adalah lain, kadang2 harga stagnan , di lain waktu harga tiba2 turun dan di lain waktu tiba2 melejit. hal oini terjadi karena bbrp hal :

1. mengetahui "domestic market" nya sangat terbatas, maka mereka lebih mengintensifkan pembelian properti dari warga asing baik yg tinggal dan bekerja di sana ataupun sekedar saranan investasi dgn memiliki unit properti di negeri singa tsb. sehingga harga bisa terangkat karena demamnd nya ada terus

2. menciptakan dan mereposisi konsep "Uniqely Singapore" dari sekedar kota belanja menjadi "MICE City"
(MICE = Meeting Insentive Convention & Entertaintment), sehingga market selalu terbentuk dan tidak melulu residential tp justru hispitality, meeting dan rapat2 dgn level ASEAN bahkan dunia sering dilakukan disana. sehingga market hotel, convention center tumbuh signifikan.

ditambah lagi Singapore sdgn membangun pusat judi yg sangat besat di Sentosa Island yg pasti akan banyak menarik turis untuk berbondong bondong datang dan menghabiskan duitnya disana (dijamin orang Indonesia pasti ga satupun ada yg datang kesana...)

3.menciptakan Singapore sbg "ASEAN hub" ato "ASEAN Capital"
> sehingga semua orang serasa wajib mengunjungi singapore, minimal sekedar sebagai tempat transit di changi airport atau memerikasakan kesehatannya.


mengenai pertanyaan anda "apakah bagus tawaran properti tsb"? silahkan diperikasa kembali dgn "tools" yg sy berikan diatas itu dibandingkan dgn motivasi anda dalam berinvestasi properti. ingat dalam investasi anda tidak akan menang bila sekedar latah dan ikut2 an

FYI = sy tidak akan pernah beli properti yg lom jelas untung ruginya dan sebaliknya saya lebih suka beli properti secara "take over" walo sedikit lebi "mahal" (walo mahal itu relatif) namun resiko nya akan turun dan sebaliknya peluang keberhsilannya akan semakinmeningkata.

"SHOW the MONEY"

Salah satu tujuan setiap "Share Holder" menanamkan uangnya dalam investasi bisnis adalah untuk mendapatkan Financial Performance yang sesuai dengan tujuan investasinya.

Tujuan Finansial ini biasanya disebut juga oleh orang finance sebagai "Bottom Line", yaitu alasan utama dan mendasar perusahaan beroperasi.

The Greatest Foot Print

One night a man had a dream. He dreamed he was walking along the beach with the Lord. Across the sky flashed scenes from his life. For each scene, he noticed two sets of footprints in the sand, one belonged to him, and the other to the Lord.

When the last scene of his life flashed before him, he looked back at the footprints in the sand. He noticed that many times along the path of his life there was only one set of footprints. He also noticed that it happened at the very lowest and saddest times in his life.

This really bothered him and he questioned the Lord about it. "Lord, you said that once I decided to follow you, you'd walk with me all the way. But I have noticed that during the most troublesome times in my life there is only one set of footprints. I don't understand why, when I needed you most you would leave me."

The Lord replied, "My precious, precious child, I love you and I would never leave you. During your times of trial and suffering, when you see only one set of footprints, it was then that I carried you."

Present Income

Cashflow kita yang diakui oleh bank ketika mengajukan kredit hanyalah yang berupa Present Income

yaitu pendapatan yang benar-benar sudah kita dapatkan sumber keuangan saat ini baik utu bisa berupa gaji (untuk karyawan) atau penghasilan bisnis (bagi pengusaha)



jadi pendapatan "yang akan" kita dapatkan tidaklah dihitung sebagai Present Income yang sebenarnya hal itu akan berpotensi "menggelembung" income sebenarnya jadi lebih besar.

sebenarnya bank itu dalam mendanai cuma melihat PROSPEK / FUTURE / MASA DEPAN, "apakah dengan diberi penjaman berupa kredit itu usahanya bisa makin maju dan menghaislkan keuntungan di masa depan?"

cuma karena mereka ada aturan PRUDENT POLICY tentang kehati hatian bank dalam menyalurkan kredit maka adalah tidak slaah kalao mereka juga mau MELIHAT PIJAKAN bisnis kita sudah layak atau tidak didanai? yang salah satu indikatornya adalah minimal :

> SUDAH BUKA minimal 2 TAHUN

> SUDAH MENGHASILKAN PROFIT s/d saat ini

> PERIJINAN LENGKAP

Menggoreng dan Menyetrika Rekening

yg dimaksud "PEMBUKUAN" dalam pengajuan kredit ke bank agar 100% bisa disetujui, prinsipnya adalah :







>>> CATATAN KEUANGAN anda
berupa : jurnal, neraca, laba-rugi, nota penjualan dna pembelian, PO< DO dll

> harus cocok dgn <


>>> MUTASI REKENING di BANK
berupa : mutasi rekening debet dan kredit

sedangkan detailnya bisa tanya orang accounting

BODOL Bank ver 2.0

Ada 2 cara yang selama ini sudah selalu saya lakukan dalam mem-BODOL bank.

Kuncinya adalah di Beda Value, dan implementasinya ada pada "proses appraisal bank"

saya mulai dahulu dari yang "lebih sulit" yaitu BODOL ver 2.0


1. setelah dapat beberapa properti yang seusai keinginan untuk dibeli dengan cara BODOL

2. deal harga jadi dulu, kasi uang ikatan seminimal mungkin
> minta waktu pelunasan minimal 3 bulan kalo bisa max sampai "hampir kiamat"
> tanda jadi sesedikit mungkin kalo perlu cukup 1 juta, max 5% x harga deal

3. minta dibuatkan tanda terima berupa kuitansi bermeterai rp 6000
> disebutkan yg menjual siapa sesuai degan nama di sertifikat yang tanda tangan kuitansi
> harga deal nya brp ( ini penting untuk mengikat dia, biar tidak ganti harga)
(pada waktu awal karier saya banyak opportunity loss disini karena dia goyah minta penambahan harga begitu tahu saya dapat cashback)
> alamat lengkap dan no sertifikat yg dijual
> misal : harga deal / harga transaksi = 150 juta (silahkan ditawarkan dulu sampai mentok termurah)

4. untuk lebih kuat bisa dibuatkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli di notaris dgn kurun waktu yg disepakati
> bila lewat masa tersebut uang akan hangus

5. bawa dokumen ke bank beberapa bank (diadu mana yg paling menguntungkan bagi anda) terdiri atas :
> fc : sertifikat, pbb tahun terakhir, IMB, KTP penjual suami istri, KK, surat nikah
> fc : KTP suami istri, surat nikah, slip gaji + SK terakhir (karyawan)
akta pendirian usaha, SIUP, TDP, NPWP, rekening koran (pengusaha)
> bilang ke bank, kalo anda belinya ke penjual 250jt (semoga nilainya lebih tinggi dr yg diminta penjual yg 150jt tsb)

6. hasil appraisal dari beberapa bank tersebut kalau anda setujui pilih sendiri mana yg paling OK. (kriteria OK tentukan sendiri, ada yg berdasar bunga paling ringan, provisi murah, marketing banknya yg paling cantik, pokoknya yang kredit cair dapet payung cantik & mug dll)

7. misal bank yg anda pilih menyetujui kredit anda sebesar 240jt tsb sehingga anda harus "bayar DP" = 20% x 240jt = 48jt, maka sisa plafon kredit yg akan dicairkan sebesar 202 jt, bunga 11,5%, cicilan sekitar 2jt/bulan selama 15 thn

8. anda bilang ke bank kalo setelah anda "memberi DP" 48jt yg jual rumah minta "tambahan DP" lagi karena "butuh uang" 52jt lagi
> sebelum diatas dilakukan anda ahrus mengontak yg punya rumah dulu, bahwa pada dasarnya di harus memahami kalo "harga deal" nya 150jt
> selanjutnya anda bilang mengajukan kredit ke bank-nya "dilebihin" untuk biaya modal kerja sekalian sebesar 52juta

9. pada saat pencairan / realisasi KPR stlh #8 tsb OK, anda minta bank untuk langsung "memisahkan" pencairannya :
> 150 juta ke rekening pemilik properti yg anda beli (sekalilagi ybs harus terus "dielus-elus" sd tahap ini, karena banyak kejadian bisa tdk terduga yg bisa menggagalkan proses ini
> 52jt juta langsung ke rekening anda karena "sdh menambah DP" ke penjual

10. proses BODOL KPR selesai
> anda bisa beli properti tanpa UANG kan? (tanpa DP)
> skrg sdh punya properti yg segera dibalik nama ke anda kan? (walo masi nyicil)
> bisa punya modal usaha sebesar 52jt kan?
> modal itu kalo bener2 anda putar untuk usaha dan bukan konsumtif dgn modal 28jt tidak akan sulit mencari profit 2jt/bulan untuk mencicil KPR nya kan?

ga sulit kan?


Catatan :
1. semua angka masi GROSS belum NETT setelah dikurangi pajak, sengaja diabaikan dulu untuk mempermudah pemahaman.

2. dari cara yg saya share-kan tsb diatas, mungkin ada polemik tentang ETIKA.
> apakah etis kita bilang "beli 150jt" namun dikatakan "250jt"
> apakah "dosa" atau tidak degan trick spt tsb diatas?
> gengsi atau malu nggak? sungkan bilang ke yang punya rumah harga "dimark up" dll...

BODOL Bank ver 1.0

BODOL Bank ver 1.0 ini relatif lebih mudah daripada yg ver 2.0 diatas

secara garis besar tahapan yang dilakukan relatif sama, cuma bedanya adalah :





> anda JANGAN DEAL harga dulu dengan penjual, namun setelah anda memang suka dengan properti tersebut, tunjukkan minat anda, dan mintalah fotokopi sertifikat dan PBB tahun ini, bilang diminta fopinya "untuk dipelajari di rumah dan ditanyaakn ke teman yang kerja di bank".

> data data properti tsb dan berikut kelengkapan administrasi pengajuan kredit anda yang telah lengkap, ajukan ke beberapa bank sekaligus dan minta pendanaan berupa KPR.

> ketika ditanya bank, "berapa minta didanai", bilang kalo anda "tergantung bank bisa maksimal mendanainya:, jadi bank biar mengappraisal dulu properti tersebut

> setelah keluar harga appraisalnya dan anda "cocok", baru anda melakukan nego harga deal dengan penjual proeprti tsb

> kalo langkah ini dilakukan, anda akan lebih akurat dalam menetukan "harga penawaran" kepada penjual

sedangkan langkah langkah selanjutnya adalah sama dengan BODOL ve 2.0 yang "lebih sulit"

Transaksi Bagus = Good Deal

Dari pemahaman pribadi saya dan dari pengalaman bertransaksi di dunia properti dan bisnis dalam 14 tahun terakhir sejak 1994, secara garis besar ada 2 macam transaksi yang dapat didefinisikan dari kacamata kita sebagai seorang investro sejati, yaitu ada yang berupa Transaksi Bagus (Good Deal) dan sebaliknya disisi lain ada Transaksi Jelek (Bad Deal)

Transaksi Jelek (Bad Deal), adalah apa yang dilakukan oleh kebanyakn dan hampir semua orang "pecundang investasi" dalam membeli properti. Mereka justru mengeluarkan banyak sekali uang dari kantungnya sendiri bahkanmasih ditambah bonus tiap bulan kesulitan menyisihkan angsuran kredit rumahnya, dan kredit baru selesai pada saat gaji juga selesai yaitu pada saat masa pensiun telah tiba.

Transaksi Bagus (Good Deal) adalah ketika kita beli suatu properti tidak perlu mengeluarkan uang dan hasil pendapatan rutin properti tersebut (cashflow in) lebih dari cukup untuk membayar cicilan KPR-nya, bonus kalau selain BODOL tersebut juga dapat cashback pula.

Anda telah mencapai menjadi "Entrepreneur Rajawali" apabila telah berhasil berbisnis dimana uang sudah benar-benar hanya sebatas "ide" dan anda telah mampu menguasainya, kemanapun anda bergerak dia akan berlari mengejar kejar anda"

“There's only Lies, Damned Lies, and Statistics”

Seorang novelis terkemuka Amerika Serikat Mark Twain (November 30, 1835 – April 21, 1910) , pernah mengingatkan agar kita jangan terlalu jadi orang yang terlalu Text Book / Zakelijk.

Lebih baik yang fleksibel dan yang terpenting jangan terlalu percaya mentah mentah dengan data yang tersaji, dan seharusnya harus di check - cross check - recheck dulu baru dipakai.

Mengenai hal tersebut beliau melemparkan suatu kalimat yang sangat terkenal sepanjang masa, “There's only Lies, Damned Lies, and Statistics”

Menghitung Tren Pertumbuhan Harga Properti

ada beberapa cara untuk menghitung tren pertumbuhan harga properti di suatu daerah / kawasan. Sebaiknya menghitung pertumbuhan itu sebaiknya minimal 3 tahun optimal sd 5 tahun untuk meminimalkan "kerancuan"




1. Versi Pemerintah

Pemerintah, dalam hal ini Dirjen Pajak yang merupakan salah satu instansi dibawah Departemen Keuangan Republik Indonesia, selalu memantau perkembangan harga properti dalam suatu kawasan tertentu dimana tugas itu dilaksanakan oleh KP3 ( Kantor Pelayanan Pajak Pratama ) untuk tingkat Kota atau Kabupaten di seluruh Indonesia.

KP3 selalu mengumpulkan data-data transaksi jual beli properti yang dikumpulkan dari :
1. notaris ( PPAT )
2. camat ( sebagai PPAT Sementara bila di suatu daerah belum ada notaris )
3. broker properti professional ( ERA, RayWhite, Century21 dll )
4. bank
5. pengamatan petugas pajak sendiri di lapangan untuk melakukan penyesuaian nilai apabila ada yang dianggap janggal.

tren pertumbuhan yang dilakukan oleh Dinas Pajak ini dapat kita lihat di PBB tahun berjalan, dimana bisa kita lakukan perbandingan dari tahun sekarang terhadap tahun-tahun sebelumnya dan akan ketemu tren kenaikan nilainya.

biasanya yang naik cuma NJOP bumi (tanah) saja dan nilai NJOP bangunan tetap ( padahal semestinya dari tahun ke tahun NJOP bangunan turun karena terkenai penyusutan karena depresiasi per tahun kan )

PLUS :
> datanya komplit di seluruh daerah di seluruh Indonesia
> nilainya akurat dan pasti, mudah memperkirakan harga sebenarnya
> NJOP biasanya dipakai untuk perhitungan pajak PPh dan BPHTB

MINUS :
> bias, tidak menunjukkan harga jual beli sebenarnya
> nilainya biasanya dibawah harga pasaran riil saat itu
> nilai bangunan tidak diperhitungkan depresiasinya


2. Versi Real Estate Developer

Real Estate Developer "raja kecil" dilingkungan kompleks yang dia miliki tersebut, sehingga berhak menentukan harga jual unit uni tpropertinya beserta kenaikan harganya.

untuk mengetahui tren kenaikan harga di suatu real estate khususnya di unit baru ( Primary Market ) bisa dilihat dengan cara membandingkan :
1. unit properti ( rumah, apartement, rusun, ruko, kios dll) dengaan tipe yang sama
2. di cluster yang sama
3. dengan tipe yang sama ( LT, LB, spesisfikasi, model )

dari situ akan ketemu tren kenaikan harganya, dimana biasanya real estate developer akan melakukan langkah langkah sebagai berikut :
1. perhitungan unit costing dulu per unit properti yang akan dijual
2. mengestimasikan berapa lama marketing bisa menjualnya
3. melakukan perhitungan Future Value dari Present Value unit costing-nya
4. memberikan progressive discount, semakin dini semakin besar diskonnya
5. secara bertahap menaikkan harga jual sesuai progres penjualan

PLUS :
> menunjukkan harga transaksi sebenarnya
> harga dinamis, cepat menyesuaikan harga pasar
> data riil didapat langsung di lapangan

MINUS :
> bisa menyebabkan "inflasi" di NJOP
> data sulit didapat bagi orang luar
> bias ( juga), biasanya sengaja dibuat tidak sama dengan harga transaksi sebenarnya yang berdasarkan NJOP


3. Versi Property Investor

property investor sejati cuma melihat dari satu sisi value aja
> "apakah properti yang akan dia beli tersebut dijual dibawah harga pasar dan bisa dijual lagi dengan harga premium untuk mendapatkan capital gain atau disewakan agar memperoleh positive cashflow in rutin"

PLUS :
> pasti untung

MINUS :
> tidak ada!

Kekuatan Cinta

Dilihat dari usianya beliau sudah tidak muda lagi, usia yg sudah senja
bahkan sudah mendekati malam, Pak Suyatno 58 tahun kesehariannya diisi dengan merawat istrinya yang sakit istrinya juga sudah tua.


Mereka menikah sudah lebih dari 32 tahun, dikarunia 4 orang anak disinilah awal cobaan menerpa, setelah istrinya melahirkan anak ke empat tiba2 kakinya lumpuh dan tidak bisa digerakkan itu terjadi selama 2 tahun, menginjak tahun ke tiga seluruh tubuhnya menjadi lemah bahkan terasa tidak bertulang, lidahnya pun sudah tidak bisa digerakkan lagi. Setiap hari pak suyatno memandikan, membersihkan badannya, menyuapi, dan mengangkat istrinya keatas tempat tidur.

Sebelum berangkat kerja dia letakkan istrinya didepan TV supaya istrinya tidak merasa kesepian. Walau istrinya tidak dapat bicara tapi dia selalu melihat istrinya tersenyum, untunglah tempat usaha pak suyatno tidak begitu jauh dari rumahnya sehingga siang hari dia pulang untuk menyuapi istrinya makan siang. Sorenya dia pulang memandikan istrinya, mengganti pakaian dan kemudian dia temani istrinya nonton televisi sambil menceritakan apa2 saja yg dia alami seharian.

Walaupun istrinya hanya bisa memandang tapi tidak bisa menanggapi, Pak Suyatno sudah cukup senang bahkan dia selalu menggoda istrinya setiap berangkat tidur.

Rutinitas ini dilakukan Pak Suyatno lebih kurang 25 tahun, dengan sabar dia merawat istrinya bahkan sambil membesarkan ke empat buah hati mereka, sekarang anak2 mereka sudah dewasa tinggal si bungsu yg masih kuliah.

Pada suatu hari ke empat anak suyatno berkumpul dirumah orang tua mereka sambil menjenguk ibunya. Karena setelah anak mereka menikah sudah tinggal dengan keluarga masing2 dan Pak Suyatno memutuskan ibu mereka dia yg merawat, yang dia inginkan hanya satu semua anaknya berhasil. Dengan kalimat yg cukup hati2 anak yg sulung berkata " Pak kami ingin sekali merawat ibu semenjak kami kecil melihat bapak merawat ibu, tidak ada sedikitpun keluhan keluar dari bibir bapak....... ...bahkan bapak tidak ijinkan kami menjaga ibu" . dengan air mata berlinang anak itu melanjutkan kata2nya "sudah yg keempat kalinya kami mengijinkan bapak menikah lagi, kami rasa ibupun akan mengijinkannya, kapan bapak menikmati masa tua bapak dengan berkorban seperti ini kami sudah tidak tega melihat bapak, kami janji kami akan merawat ibu sebaik-baik secara bergantian".

Pak Suyatno menjawab hal yg sama sekali tidak diduga anak2 mereka.
"Anak2ku.... ..... Jikalau perkawinan & hidup didunia ini hanya untuk nafsu, mungkin bapak akan menikah..... .
Tapi ketahuilah dengan adanya ibu kalian disampingku itu sudah lebih dari cukup, telah melahirkan kalian.. sejenak kerongkongannya tersekat,... kalian yg selalu kurindukan hadir didunia ini dengan penuh cinta yg tidak satupun dapat dihargai dengan apapun.

Coba kalian tanya ibumu apakah dia menginginkan keadaanyaseperti ini.
Kalian menginginkan bapak bahagia, apakah bathin bapak bisa bahagia meninggalkan ibumu dengan keadaanya sekarang, kalian menginginkan bapak yg masih diberi Tuhan kesehatan dirawat oleh orang lain, bagaimana dengan ibumu yg masih sakit." Sejenak meledaklah tangis anak2 pak suyatno merekapun melihat butiran2 kecil jatuh dipelupuk mata ibu Suyatno.. dengan pilu ditatapnya mata suami yg sangat dicintainya itu..

Sampailah akhirnya Pak Suyatno diundang oleh salah satu stasiun TV swasta untuk menjadi nara sumber dan merekapun mengajukan pertanyaan kepada Suyatno kenapa mampu bertahan selama 25 tahun merawat istrinya yg sudah tidak bisa apa2.. Pada saat itulah meledak tangis beliau dengan tamu yg hadir di studio yang kebanyakan kaum perempuan dan mereka pun tidak sanggup menahan haru.

Pak Suyatno bercerita, "Jika manusia didunia ini mengagungkan sebuah cinta dalam perkawinannya, tetapi tidak mau memberi ( memberi waktu, tenaga, pikiran, perhatian ) adalah kesia-siaan.

Saya memilih istri saya menjadi pendamping hidup saya, dan sewaktu dia sehat diapun dengan sabar merawat saya mencintai saya dengan hati dan bathinnya bukan dengan mata, dan dia memberi saya 4 orang anak yg lucu2..
Sekarang dia sakit karena berkorban untuk cinta kita bersama.. dan itu merupakan ujian bagi saya, apakah saya dapat memegang komitmen untuk mencintainya apa adanya. Sehatpun belum tentu saya mencari penggantinya apalagi dia sakit

David Ogilvy

“If it doesn’t sell, its not creative” - David Ogilvy (June 23, 1911–July 21, 1999)

prinsip sangat simpel ini disampaikan oleh David Ogilvy salah satu pemilik biro iklan terbesar di dunia. Dia juga dikenal sebagai "The Father of Advertising" karena kepeloporannya memasuki dunia periklanan dimana saat itu masih jarang dijamah oleh berbagai pemain lainnya.

Dunia periklanan adalah dunia kreatifitas dimana kita sepertinya tidak akan percaya kalau biaya sebuah iklan tv sekarang minimal butuh biaya produksi 500 juta s/d "tak terhingga" tergantung bagaimana kualitas yg kita inginkan. padahal kalau kita tilik lebih dalam margin yang bisa didapat bisa separuhnya sendiri setelah dipotong biaya pengeluaran yang biasanya tersedot paling besar ke biaya bintang iklannya apabila memakai super model atau sebaliknya biaya animasinya yang menyedot biaya apabila mau menonjolkan sisi emosional yang tidak bisa ditampilkan apabila frame diambil dari dunia nyata.

Ogilvy’s Advertising Mantra selalu mengikuti 4 prinsip dasar :

Research—Coming
seperti halnya sejak dia memulai bisnisnya dengn latar belakang riset, dia tidak pernah menafikkan arti penting suatu iklan. Dimana dalam kenyataannya sejak tahun 1952 ketika dia memulai membuka perusahaan agensi nya sendiri, dia tetap memberi jabatan sebagai "Research Director" di kartu namanya.

Professional Discipline


Saya lebih memilih kedisiplinan atas pengetahuan daripada ketidakteraturan atas ketidakpedulian". Dia mendokumentarikan pengetahuan kedalam presentasi silde dan film yang dia namakan "Magic Lanterns". Dia juga mengadakan beberapa program pelatihan untuk para profesional advertising muda.

Creative Brilliance—menitikberatkan kepada “IDE BESAR”

Results for Clients—“Di dalam dunia bisnis modern, sungguh tidak berguna menjadi kreatif, pemikiran orsinal tidak berguna lagi kecuali anda juga dapat menjual apa yang anda ciptakan itu". ucapan dia tadi itu merupakan salah satu kata-katanya yang paling terkenal sepanjang masa

SUKSES BERBISNIS dan DIJAMIN BERHASIL 99,999%

kalau kita bukan termasuk orang yang bertipe "IDEALIS" dan "RUMIT", sebenarnya SANGAT MUDAH agar bisa SUKSES BERBISNIS dan DIJAMIN BERHASIL 99,999% tingkat keberhasilannya, caranya yaitu melakukan "FOLLOW THE PROVEN LEADER" aja


1. kalo anda mau masuk berbisnis ke dalam SCOPE KOTA
> lihat dulu apakah BCA atau CIPUTRA telah hadir?


2. kalo anda mau masuk berbisnis ke dalam SCOPE MALL
> lihat dulu apakah Mc Donald's, Starbuck's atau Matahari telah hadir?


3. kalo anda mau masuk berbisnis ke dalam SCOPE DI SUATU JALAN atau PERUMAHAN atau BUILDING
> lihat dulu apakah Alfamart atau Indomaret telah hadir?


nah bagi kita yg masi dalam kelas pengusaha UKKM ini ga usah repot2 mengeluarkan dana besar hanya untuk menyewa konsultan yg mahal melakukan business assesment atau bahkan sampai fatal salah langkah dgn membuka usaha di tempat yg salah, cukup tinggal ngikutin dimana para "maestro bisnis" tsb melangkah kita untuk sementara mengikuti aja dibelakangnya (ingat = A-T-M).

semoga berguna bagi anda yg masihpemula belum perngalaman mau ma buka bisnis dimana & selamat berpartisipasi dalam booming bisnis yang sedng tumbuh pesat...

ada pepatah yg berguna dan mendukung premis ini, "be the right man in the right place"

BENCHMARK BISNIS yg dijamin akurat buat UKKM / SME

kalo di dunia kita bisnis di Indonesia kita sebagai kalangan entrepreneur yg mayoritas merupakan kalangan pengusaha SME (Small Medium Enterprise) atau UKKM (Usaha Koperasi, Menegah dan Koperasi) bisa melakukan BENCHMARK BISNIS yg dijamin akurat dgn bbrp raksasa bisnis dgn tinggal "mengekor" dimana mereka telah hadir.

hal ini karena keterbatasan kita akan : MODAL, PENGETAHUAN & TEKNOLOGI. menurut hemat sy suatu kota/mall/kawasan dianggap potensial dan FEASIBLE SECARA BISNIS apabila telah hadir :


1. BANK = BCA





BCA tidak akan hadir di suatu kota yg belum jelas laju ekonominya yg artinya dimana BCA hadir walo itu di kota kecamatan atau di tengah hutan maka dipastikan ekonomi di sekitarnya telah tumbuh dan layak untuk membuka bisnis


2. RESTORAN = Mc Donald's
dimana ada Mc DOnald's hadir disitu dijamin bahwa lingkungan sekitarnya telah tumbuh (untuk yg berupa stand alone outlet) atau mall tsb pasti laris bisa jadi memang sdh laris sejak dulunya yg sbg prasayarat dia mau menyewa disana, atau mall tsb bisa jadi terbawa jadi laris karena traffic pengunjung akibat daya tarik datang ke Mc Donald's sekaligus belanja2 aneka barang dagangan di mall tsb

3. CAFE = STARBUCK's

penjelasan idem dgn Mc Donald's


4. DEPT STORE RETAIL = MATAHARI

penjelasan idem dgn Mc Donald's


5. MINI MARKET RETAIL = ALFAMART atau INDOMARET

mereka berdua ini menurut sy seperti pinang dibelah dua dimana yg satu hadir pasti tak lama kemudian yg lainnya hadir bahkan sy pernah melihat di suatu kota dalam satu kawasan yg dekat dgn rumah sakit dan pusat pemerintahan yg memang sangat ramai dan berada dalam 1 jalan aja yg sama dan tidak sampai radius 500 meter mereka itu masing2 hadir 2 outlet, bener2 gendheng persaingannya...tapi buntutnya yg diuntungkan adalah kita2 para konsumen punya banyak pilihan mana yg servis nya dan value nya paling OK kan?


6. REAL ESTATE DEVELOPER = CIPUTRA

Ciputra Group hanya mau hadir di daerah yg diprediksi akan tumbuh pesat dan dia akan masuk kesana dengan membangun besar2 an, biasanya jauh dari pusat kota yg telah ada tapi dia akan membangun infrastruktur & berbagai fasos fasum serta rumah berserta ruko & mall yg selalu dgn kualitas no 1.

BODOL

kita itu baru bisa BODOL itu hanya bisa terjadi kalau ada "BEDA VALUE" antara :





1. penjual melepas propertinya "DIBAWAH HARGA PASAR"

2. bank memberikan "APPRAISAL DI ATAS HARGA PASARAN"

atau yang terbaik dan paling menguntungkan adalah KOMBINASI DARI KEDUANYA.


BODOL = Berani Optimis Duit Orang Lain

> "meminjam duit orang lain baik dari seseorang secara pinjamana pribadi atau kelembaga keuangan seperti ban untuk digunakan berbisnis, sehingga tercipta business leverage berupa peminjaman uang itu dan memperkecil resiko bisnis"

MODAL UTAMA sebagai REAL ESTATE DEVELOPER

BERANI & NYALI yang BESAR karena bisnis ini melibatkan :

> UANG BESAR

> MIMPI BESAR

> KNOWHOW yg KOMPLEKS

> ENVIRONMENT yg harus KONDUSIF

> PROFIT yg MENGGIURKAN

FORUMULA "ANTI STUCK" bagi PERINTIS USAHA PEMULA

1. HOW

> tidak tahu harus tanya kemana,
saat itu sy tidak ada tokoh yg bisa sy tanyai waktu kesulitan atau idola yg sy kenal yg bisa sy pakai sbg patron menjalankan bisnis

> tidak tahu caranya menjalankan bisnis,
jujur saja walo sy sarjana arsitektur dari salah satu PTN terkemuka surabaya dan cukup makan asam garam sebagai arsitek yg mengerjakan pesanan gambar arsitektur dan kontraktor yg menerima pekerjaan bangunan dari client dimana kedua hal tsb sdh sy kerjakan dan dirintis bahkan saat sy lom lulus kuliah di tahun 1997. namun pada saat mulai bercita2 menjadi developer di tahun 1999-an s/d sy mampu membukanya 5 tahun kemudian setelah melalui proses mimpi yg panjang dan usaha yg melelahkan baru di akhir 2004 itulah sy bisa memulai membuka bisnis real estate developer sy yg pertama dgn tanpa modal tapi dgn cara MENGKAPITALISASI VALUE yg ada pada diri saya ditukar dgn UTANG untuk memulai USAHA.

> tidak tahu caranya mengajukan kredit ke bank
pada waktu awal buka bisnis real estate developer itu saya tidak ngerti usaha yg BANKABLE itu yg gmn dan gimana mencapainya. namun untungnya sejak awal bahkan lom mengenal isitlah BODOL, BOTOL, BOBOL dll dari P'Pudi sy telaha melakukan dgn cara saya sendiri. inilah sumber2 pemodalan sy yg pertama dan utama saat itu mas browie

> tidak tahu bahwa mempunyai usaha itu tidak bole dijalankan sendiri
saat memulai usaha itu sy sangat beruntung karena telah memiki seorang karyawan yg sangat rajin & jujur kerja siang malam, panas ujan, nego kesana kemari, mengerjakan gambar2 & perhitungan, pontang panting cari pendanaan, membeli material dari supplier, mengawasi pembangunan, mengajukan ijin, mengurusi pemasaran, dll semua sy lakukan sendiri dan hebatnya dia tidak mengeluh. orang yg sangat pemberani dan pekerja keras itu adalah sy sendiri seorang

namun karena bertambahnya volume pekerjaan dan peluang usaha makin besar maka pelan2 sy mulai merekrut karyawan profesional (karena sejak awal sy tidak merekrut anggota keluarga atau teman, semua sy dapat dari pasang iklan), dan ternyata bisnis sy makin berkembang, karena untuk operasional dan pekerjaan rutin sepanjang telah tercantum di SOP bisa dikerjakan semua karyawan sdg kan sy kebagian tugas mengerjakan hal2 yg strategis aja dan pengembangan usaha, maka bisnis makin melesat.


2. WHO

> tidak tahu tanya kemana kalo ada kesulitan dan minta konsultasi (lihat ttg mentor diatas)

> tidak tahu mengajak kerjasama dgn siapa aja,
karena saat itu masi buta dalam bisnis yg akan dimasuki, selain apakah sy nama sy sdh "laku" dan "sederajat" kalo bekerjasama dgn para pelaku bisnis yg telah puluhan tahun malang melintang di dunianya sedangkan sy pasti dianggap mereka "anak kemarin sore" yg baru mau jadi bisnismen.

> tidak tahu ketemu siapa kalo mau mengurus ijin ini dan itu

> tidak tahu harus mengajak siapa aja sbg crew dalam "perahu bisnis" sy


3. WHERE

> tidak tahu dimana lokasi untuk membuka usaha

untungnya saat itu sy tidak salah melangkah, di proyek perumahan sy yg pertama dan berlanjut s/d skrg sdh di proyek ke 7 dan akan merambah kemana mana mulai dari : futsal sportainment center, kompleks ruko dan bookstore terbesar di kota sy

Sumber Informasi HOT PROSPECT PROPERTI

1. KORAN ( kalo bisa bermacam koran, karena segmentasinya beda)
2. SURVEY LANGSUNG ke daerah yg kita minati
3. iklan INTERNET
4. broker profesional ( dateng ke kaya : ERA, Century21, Ray White dll.)
5. BANK
6. NOTARIS
7. PENGADILAN NEGRI (PN) atau AGAMA (PA)
8. ICU RS, RUMAH DUKA, Ruang Praktek DOKTER
9. relasi, teman, saudara dll

Cara Cepat "MENGAPPRAISAL SENDIRI" Suatu PROPERTI

1. Luas Tanah x Harga Pasaran = A
( harga pasaran bisa tanya "yg ngerti" spt : orang bank, appraisal, broker dll, tidak disarankan harga NJOP, karena tidak sesuai dgn harga pasaran / market value di daerah tsb)


2. Luas Bagunan x Harga Bangunan per m2 x Depresiasi = B
luas bangunan = luas bangunan yg berdiri, toal luas lantai 1 + lantai 2 dst
harga bangunan = bisa tanya pemborong, arsitek brp pasaran per m2 harga bangunan disuatu tempat pada saat tsb.
depresiasi = penyusutan, asumsi 5% pertahun dari tahun pembangunan s/d tahun penghitungan skrg


3. Premium Value = C

bisa bervariasi, dan lebih bersifat intangiable spt : history (katakan pernah ditempati Bung Karno, dulunya rumah dinas Gubernur Belanda dll), Fengsui (tusuk sate, lahan ngantong, diatas bukit, sebelah kuburan dan kamar mayat dll), tanahnya lebi tinggi dari jalan raya, akan dibangun pintu toll depan tanah tsb, sebelahnya lokasi lumpur lapindo, ditemukan tambang emas di dekatnya dst

A + B + C = Harga Properti , mudah kan???

Beberapa Kriteria Penilaian PROPERTI

Ada beberapa kriteria Penilaian PROPERTI menurut :

1. INVESTOR PROPERTI

yg paling pokok adalah CASHFLOW yg didapat dr property tsb (rental income)

propertinya itu sendiri bisa berupa : rumah, kios, ruko, hotel, mall, theme park, airport dll. fokus utama kelompok ini adalah "apakah cukup cashflow in nya untuk menutup cicilan kredit investasinya.

kepentingan lainnya adalah RESALE VALUE-nya, apabila setelah properti tsb di HOLD dalam waktu tertentu, dan setelah kondisi memungkinkan akan dijual kembali dengan harga yang lebih mahal untuk mendapatkan CAPITAL GAIN,

keuntungan lain yang akan didapat selain CASHFLOW & CAPITAL GAIN tsb adalah :
> INVESTMENT PROFIT
> PREMIUM RISK PROFIT
> TAX BENEFIT PROFIT


2. DEVELOPER PROPERTI

orientasi utamanya adalah mengejar CASHFLOW yaitu berapa banyak unit properti yg dapat dijual dalam kurun waktu tertentu, dgn tipe apa saja yg sesuai kemauan market dgn harga tertentu yg disesuaikan strategi finansial perusahaan.


3. ENDUSER

yg diartikan beli properti tsb adalah benar2 untuk DIDIAMI SENDIRI, biasanya yg paling diperhatikan untuk kelas MENENGAH KEBAWAH adalah KECUKUPAN ANGGARAN vs PENGHASILAN (baca : jumlah duit tunai tersedia buat DP dan cicilan rumah) dengan harga rumah.

sedangkan fokus kalangan pembeli rumah MENENGAH KEATAS: LOKASI vs ANGGARAN.

kalau kelas PREMIUM cuma ada 3 pertimbangan : LOKASI, LOKASI dan LOKASI ( karena duit sudah bukan masalah)


4. BROKER

kriteria mereka dalam menerima kontrak pemasaran properti yg dipasarkan SALEABLE atau tidak? COMMISION FEE cocok apa tidak?


5. BANK

yg paling utama ternyata tetap LOKASI, yg antara lain syarat yg mutlak dan ga bisa ditawar adalah :

1. harus sudah SERTIFIKAT, baik SHM or HGB ok, dan tidak dalam sengketa
2. JALAN MASUKNYA mobil harus bisa masuk s/d dpn rumah tsb (bye2 rumah yg masuk gang)
3. UTILITAS tersedia (PLN & PDAM/sumur bor = mutlak), Tlp = optional aja
4. IMB, kalo lom ada bisa diurus sambil proses kredit berjalan
5. fisik rumah LAYAK HUNI, saran: renovasi ringan (cat ulang + yg bocor2) plus tanah yg kosong ditanami ijo2 biar seger dipandang orang bank waktu survey
6. dan yg tak kalah penting adalah KEMAMPUAN FINANCIAL ENDUSER nyicil KPR nya (max cicilan bulanan = 30-40% income brutto suami + istri)

3 Macam Tipe Property Market

1. Primary Market
semua property yg dijual/beli dari tangan pertama, baik oleh developer yg berbadan usaha ataupun tuan2 tanah, biasa disebut juga sebagai rumah baru

2. Secondary Market
adalah kebalikan dari Primary Market, semua property yg dijual/dibeli dari enduser (pemakai langsung) property tsb ataupun investor atau spekulator property. biasa juga disebut sebagai rumah second, saya kurang setuju kalo disebut sebagai rumah bekas.

3. Rooler Coaster Market
bisa berwujud beragam rupa : lelangan bank, lelangan balai lelang, keluarga bermasalah (cerai, bagi warisan dll), segera pindah (keluar kota/ LN), bankrut, cape mau menikmati usia tua dengan tenang dll.

yang terakhir ini paling saya suka dan saya tunggu2 karena : untungya selalu didapat pada saat beli, profitnya dengan jumlah yg terduga, pembeli "yg menentukan arah"

Financial Freedom ala Robert T. Kiyosaki

Financial Freedom kalo kita mau sedikit rajin membaca2 di internet ada bermacam2 versi, namun sy membatasinya khusus dalam koridor Financial Freedom ala Robert T. Kiyosaki (RTK)


sebelumnya kita harus paham dulu apa yg dimaksud KAYA menurut RTK?

seseorang itu disebut KAYA bukan kalo hartanya bermilyar2, propertinya dimana-mana, mobilnya banyak, semua emasnya dipakai samapi seperti toko mas berjalan atau istrinya dimana mana (oops yg ini ga ada di bukunya RTK, just kidding hehe)

KAYA yang biasa dipakai secara umum di dunia financial memang berbeda dgn KAYA ala RTK, dimana menurut Forbes yg disebut KAYA itu kalo seseorang memiliki Nett Worth = Kekayaan Bersih = semua macam harta (uang, emas, properti, kendaraan, saham, good will, brand dll) dihitung secara total dan kemudian dikurangi semua hutang pribadi , apabila hasilnya mencapai minimal USD 1.000.000 (dgn kurs per hari ini IDR 9.255/USD, maka setara dgn IDR 9.255.000.000). orang Indonesia ada ratusan ribu jumlahnya yg memiliki aset minimal USD 1 millions, bahkan Top 40 2007 sungguh mencengangkan dimana total aset 40 orang terkaya itu aja bernilai USD 40 Milyar (kalo dituliskan dalam angka silahkan ditulis sendiri dan dicek, sy takut salah nulis kurang nol nya, selain itu sy jg masi ga yakin kalo "cuma" USD 40 Milyar, estimasi sy totalnya bisa minimal10 kali lipat itu agar kelihatan "bersahaja" )

btw kreteria KAYA ala RTK sebenarnya cukup "simple dan tidak berat".
menurut dia kita bole disebut KAYA apabila telah memiliki PASSIVE INCOME yg seandainya mulai saat ini kita berhenti bekerja secara fisik namun tetap memiliki penghasilan seterusnya sampai sdgn akhir hayat.

dia mengistilahkan KAYA yg berkesinambungan itu sebagai FINANCIAL FREEDOM (FI) atau Kebebasan Finansial, yg oleh beberapa masyarakat kita masi banyak yg salah mengartikan, bahkan IMHO sering "diselewengkan" oleh oknum MLM atau money games yg self proclaim kalo bisnis mereka ada aplikasi PI

selanjutnya kita akan menggunakan istilah FF apabila mengkonotasikan KAYA ala RTK itu.

seseorang dikatakan telah mencapai tahap
"FINANCIAL FREEDOM apabila telah memiliki PASSIVE INCOME lebih besar 3x lipat dari EXPENSE nya ",
kalo ditulis berupa rumus :

FF = PI > 3x E

contoh praktisnya ada seseorang yg :

EXPENSE-nya = 3 juta/bulan

dia akan disebut telah mencapai FINANCIAL FREEDOM apabila memiliki

PI > 3x 3juta = 9 juta.


sedangkan sumber PI itu sendiri harus merupakan bisnis yg tidak boleh melibatkan kita secara fisik. hal ini hanya bisa dicapai apabila kita telah mencapai :

Kuadran B = Business Owner (pemilik usaha, bisnisman, entrepreneur)

dan atau I = Investor (bekerja lewat berbagai instrumen investasi),


sebaliknya tidak akan pernah bisa dicapai oleh :

Kuadran E = Employee (karyawan)

dan atau S = Self Employee (pekerja mandiri / profesional seperti = pemilik toko yg juga bertindak sebagai kasir yg bertugas 3 shift : pagi, siang, malam, dokter, pengacara, notaris yg melulu mencari income dari kerja fisiknya dan tidak menggunakan sistem agar orang lain bekerja keras untuk dirinya)

sedangkan PASSIVE INCOME itu menurut RTK bisa dilalui melalui "4 KENDARAAN INVESTASI" yaitu :

1. BISNIS
2. PROPERTI
3. SAHAM
4. INTERNET

PS : perhatikan bahwa BISNIS diletakkan pertama, baru PROPERTI dan yg lainnya !!!

3 Macam Real Estate Developer

1. DEVELOPER BUMI

adalah real estate developer yg berangkatnya memang memiliki bekal dari ilmu yg berkaitan dgn dunia real estate yaitu : arsitektur, sipil atau real estate management atau mereka pada awal usahanya berangkat dari bisnis yg berkaitan dgn dunia real estate seperti : produsen bahan bangunan, konsultan, pengacara, notaris dll

contoh :

1. Ir. Ciputra (arsitektur-ITB) = Ciputra Group, Pembangunan Jaya, BSD
2. Trihatma K. Haliman (sipil-Kaiserlautern) = Agung Podomoro
3. Joko Soegiarto Tjandra (n/a, industri bahan bangunan) = Mulialand
4. Ir. Lukman Purnomosidi (sipil-ITB) = JSA
5. Anhar Setjadibrata, SH (dokter-pengacara-notaris) = Hotel Tugu Group
6. Didik Eko Tjahjono, ST (arsitektur -ITS) = Energie Capital, Cosmopolitan Investama

2. DEVELOPER LANGIT

adalah para developer yg berangkatnya dari beragam latar belakang pendidikan dan bisnis, namun setelah menjadi besar di bisnisnya masing2 mereka kemudian masuk ke bisnis real estate secara masif.

contoh :

1. Mochtar Riadi (banking, insurance, education) = Lippo Karawaci, Lippo Cikarang, Tanjung Bunga, Kemang Village, St. Moritz
2. Ir. Aburizal Bakrie (heavy industries, mining, oil & gas) = Bakrieland, Rasuna Epicentrum, Bali Nirwana Resort
3. Robert Budi Hartono (rokok) = Grand Indonesia
4. Eka Tjipta Wijaya (edible oil, forestry, trading) = Sinarmas, ITC
5. Jakoeb Oetama (media, bookstore) = Santika Hotel


3. DEVELOPER AWANG-AWANG

adalah para developer yg ga jelas latar belakang bisnisnya dan track recordnya namun tiba2 memiliki likuiditas yg luar biasa sehingga bisa membangun mega proyek dgn kapitalisasi trilyunan rupiah. duit yg didapat banyak sumbernya yg secara garis besar berasal dari " Negeri Antah Berantah"

contoh :
> banyak sekali !
hampir semua obligor pengemplang BLBI selalu bermain properti dan ga ada yg sampai selesai proyeknya terutama pada saat krismon 1998-2000 lalu yg kemuadian kebanyakana aset2 nya di take over secara murah murah oleh Top 10 Real Estate Developer dari BPPN waktu ada program lelang penjualan aset.

Bankable = 4C

bagi bank, seseorang BANKABLE apabila bisa memenuhi 4C:




1. CREDIT CAPACITY
Credit Capacity adalah nilai ekonomis seseorang untuk mengangsur kreditnya di bank yg besarnya adalah:

1/3 x besaran gaji/pengasilan bersih per bulan

kita sebagai entrepreneur akan menjadikan faktor Credit Capacity ini isue yg paling penting, karena :
> sbg prasyarat pengajuan kredit, besarnya penghasilan yg terwakili oleh cashflow perusahaan ini juga merupakan "nafas" perusahaan.
> sampai ada pepatah "cashflow is the king, profit is the queen"

2. CREDIT HISTORY
adalah riwayat performance kredit seseorang yg saat ini sdh online dari bank seluruh indonesia ke BI, proses untk mengetahui Credit History ini namanya BI CHECKING, yaitu dgn mengecek riwayat kredit seseorang yg telah pernah mengajukan kredit ke lembaga keuangan baik bank atau non bank yg datanya di catat dgn rapi di kantor BI (Bank Indonesia)

3. COLLATERAL
adalah jaminan yg anda agunkan ke bank sbg salah satu syarat pencairan kredit. jaminan ini bisa berupa : sertifikat, BPKB, saham, cash collateral
dll

selain aspek finansial berupa agunan tsb diatas, aspek legalitas usaha kita juga bisa kita masukkan dalam kategori ini.

anda sudah bisa dikatakan mempunyai perijinan lengkap apabila memenuhi kriteria sudah memiliki:
> Akta Pendirian Badan Usaha = UD, CV atau PT & SK Pengesahan Menhukham
> NPWP
> SIUP, TDP
> rek koran di bank
> HO, PKP, Ijin Prinsip, Ijin Lokasi dll (opsional, apabila dibutuhkan)

4. CHARACTER
adalah penilaian bank terhadap profile pribadi kita dimata masyarakat dan kesesuaian dgn norma2 umum yg berlaku di masyarakat. katakan anda itu seorang yg dikenal penipu, terkenal sbg pengemplang utang atau mantan teroris yg telah tobat, bank pun masih akan berpikir seribu kali untuk memberikan kredit kepada anda kan?

selain internal diri anda bank juga akan melihat faktor eksternal, apakah usaha anda masih prospektif untuk didanai dgn proyeksi ke depan selama masa kreditnya diberikan kepada anda, dgn patokan penilaian kreteria yg berlaku pada saat itu.

dgn memiliki semua hal tsb diatas anda sdh dikatakan BANKABLE dan bisa langsung ajukan kredit KPR di bank manapun, asal anda juga sudah mempersiapkan dan menyertakan pembukuan anda minimal 3 bulan terakhir, idealnya 6 bulan terakhir.

Kelapa Gading

kalau ada pertanyaan apakah kawasan banjir perlu dihindari?



Kelapa Gading (KG) walau termasuk daerah "super langganan" banjir tapi harganya tiap tahun naik rata2 diatas 20% jauh diatas nilai inflasi nasional tahunan sekitar 7% (kata BPS & BI siy, tapi jujur sy ga percaya, nilai riilnya semestinya bisa mencapai 15%).

jadi kalo mau head to head apple to apple orang bodoh pun kalo menginvestasikan uang tunainya dgn membeli properti di Kelapa Gading dgn berjalannya waktu setelah tahn ke "X" maka nilai riil propertinya akan lebih tinggi dari akumulasi angka inflasinya, karena Hard Asset Factor kan?

coba kalau kita tanya2 orang daerah Kelapa Gading apa ada rumah yg dijual "akibat tidak nyaman karena banjir"? >> sy kira jawabannya TIDAK ADA

kalopun ada yg dijual pun karena alasan lain bisa jadi antara lain karena :

> rumah uda di KG dulu beli untuk keluarga besar tp skrg tinggal berdua suami istri pensiunan sehingga mesti dijual pindah yg lebih kecil di daerah jaksel/cibubur/tangerang/bekasi atau ambil sekalian apartement 1 atau 2 kamar di CBD.

> mau pindah keluar kota / LN

> mau membagi warisan dgn anggota keluarga yg lain.

"kejayaan" kawasan KG yg ga ade matinye itu menurut hemat sy karena setidaknya ada faktor strategisnya, karena dari catatan yg sy punya sedikitnya 4 dari 10 besar raja properti indonesia mempunyai mega proyek disini bernilai puluhan trilyun dan menguasai lahan seluas ribuan hektar. mereka diantaranya itu adalah : Summarecon, Artha Graha, Agung Podomoro, Agung Sedayu.

tidak berhenti disitu saja, semua fasilitas umum dan sosial (fasum fasos) yg ada dikawasan tersebut tidak mau dilepaskan oleh para developer kakap itu ke pemda DKI karena mereka tidak ingin fasilitas yg mereka bangun dgn susah payah dari awal mulanya hanya berupa rawa2 tempat jin buang anak, menjadi surga belanja dan tempat tinggal itu menjadi tidak terawat karena kita tahu bagaimana kualitas perawatan pengelolaan kawasan yg dilakukan pemda2 di indonesia. jadi semua perawatan itu mereka lakukan sendiri agar "permata2" yg telah mereka ciptakan itu terus berkilau, lihatlah tidak ada jalan berlubang di semua jalan arteri dan jalan utama, secara berkala selalu dilapis ulang dgn aspal hotmix sehingga selalu mulus (memang di bbrp kawasan di perumahan yg agak dalam & yg bukan kelas mewah masi ada yg berlubang2, kelewatan kale hehe)

dan ingat waktu kejadian Kerusuhan Mei 98 lalu itu, KG adalah salah satu kawasan di jakarta yg paling aman karena telah memiliki "ikatan persaudaraan" yg kuat dgn kalangan militer dan dijaga ketat oleh bapak2 dari Korps Marinir sehingga tidak ada 1 genteng pun yg terjatuh dirusak massa perusuh kan?

selain itu kejadian banjir besar bebrapa kali tahun2 lalu pun mana ada yg "kapok", tidak ada kan? emang hebat benar kawasan pusat banjir ini

jadi kita tidak bisa mengeneralisir kalo kawasan banjir mesti dihindari, bisa jdi justru "sumber hoki" karena mudah buat buka usaha dan dipercaya sebagai Kawasan "Kepala Naga"

Alternative Financing non Banking

kalo ternyata kita masih sulit dan tidak bisa memenuhi syarat administrasi (unbakable) lembaga keuangan formal seperti : bank, BPR atau koperasi simpan pinjam, bisa dilakukan alternative financing non banking ke bebrapa sumber pemodal non formal, hal ini bisa dilakukan dgn bbrp cara saya mulai dgn cara yg paling mudah antara lain:

1. peminjaman uang
balikin bbrp bulan / tahun kemudian dgn jaminan usaha anda itu dan memberikan sejumlah keuntungan yg harus lebih besar dari nilai deposito

2. meminta pasokan dari supplier dgn minta jangka waktu pembayaran yg lebih panjang
jangka waktu pelunasan yg anda minta harus lebih panjang dari biasanya, namun konsekuensinya anda harus bersedia membayar harga satuan barang tsb dgn harga diatas harga wajar. model ini bisa dikatakan anda memperoleh kredit dari "bank" yg bakernya adalah supplier anda tsb.

3. "debt to iventory swap"
mirip dgn no 2 yaitu melakukan kerjasama dgn supplier, dgn cara menukar supply barang mentah yg kita inginkan yg dia punyai dgn barang jadi yg kemudian hari akan kita hasilkan.

contoh yg biasa sy lakukan adalah "kewajiban" toko besi dimana sy biasa ambil besi, semen, keramik, paku, cat, sanitair, asesoris rumah dll setiap kelipatan barang mentah tsb senilai bbrp ratus juta sebagian sy bayarkan ke dia berupa rumah senilai bbrp puluh juta. keuntungan kita dalam hal ini ada 2 :
1. kita dapat bahan mentah dgn pembayaran di belakang
2. iventory = dagangan kita, berkurang 1 lagi karena "laku"

variasi hal tsb diatas selain dgn supplier juga bisa dgn kontraktor yg mengerjakan proyek kita. para kontraktor kami setiap mengerjakan 20 unit rumah sebagian termyn pembayarannya dirupakan 1 unit rumah dan sisanya tetap dibayar tunai berupa uang sesuai jatuh temponya.

4. costumer suruh bayar tunai keras di depan
dalam kondisi anda butuh uang tunai di depan, anda bisa juga meminta costumer anda untuk membayar tunai keras di depan saat barang belum ada/belum jadi.

hal ini biasa sy dilakukan dan kunci aga "pasti berhasil" adalah anda harus memebrikan benar2 nett price = harga pokok, tidak perlu mengambil untung sama sekali sehingga bagi costumer anda barang yg akan dibeli itu serasa benar2 murah (dan memang murah karena benar harga pokok), anda tidak usah ambil untung dulu untuk saat ini karena dalam tahap "pre Launching" nah begitu proyek/usaha anda sudah berjalan dgn bantuan "suntikan modal" dari customer ini anda di tahap selanjutnya silahkan mengembalikan ke harga normal bahkan menjadi premium price


5. jual "saham" usaha anda,
tahap ini adalah tahap yg paling sulit dan kompleks sehingga membutuhkan akumulasi pengetahuan, keahlian dan ketrampilan anda sebelum bisa melakukanini.

anda sdh harus terbukti punya skill dan kemampuan mengelola di usaha tsb dgn sukses terlebih dahulu, contohnya ini sdh biasa sy lakukan "menjual" usaha yg sy lakukan bahkan pada saat belum ada 1 pelanggan/customer yg beli produk tsb tapi perusahaan/usaha/proyek yg akan sy kerjakan itu sdh dibeli seorang investor (pembeli saham usaha kita, atau pembeli grosir produk kita pada saat pre launching) atau customer (pembeli retail, berupa produk kita)

kunci agar sukses di tahap ini ada di VALUE CREATING, yaitu :

Anda harus MEMPERBESAR KUE anda dahulu semaksimal mungkin, sebelum dibagi2 dgn para investor / customer
__________________

Personal Property Portofolio

dari sudut pandang finansial property itu tidak sepenuhnya bisa dikontrol sesuai dgn keinginan kita. namun setidaknya ada 2 hal yg terlibat di dalam aspek finansial di bisnis property :

1. controlable
> cashflow = pendapatan sewa harian, bulanan, tahunan
> manajemen pengelolaan propertinya
> fix & variable costs
> depresiasi

2. uncontrolable
> market value (harga pasaran)
> capital gain = keuntungan akibat selisih harga jual - harga beli
> apresiasi
> pajak
> apresiasi
> risk = bencana alam, human error, perang dll

sekedar tambahan dalam memilih instrumen investasi harus disesuaikan dgn karakter dan usia kita. karena investasi yg artinya kita memegang suatu instrumen keuangan yg kita harapakan memberikan imbal hasil keuangan positif (keuntungan) dalam waktu tertentu.

investasi yg sesuai dgn usia secara garis besar bisa dikelompokkan dalam range :
1. 0 - 30 thn = agresif,
lebih banyak porsi berupa : bisnis, reksadana, saham,
2. 30-40 thn = semi agresif,
berupa : bisnis, saham, property, reksadana, emas, life & health insurance
3. 40-50 thn = semi moderat
bisnis, property, emas, reksadana, life & health insurance, saham, deposito
4. 50-60 thn = moderat
bisnis, property, emas, reksadana, life & health insurance, deposito (dgn porsi yg lebih merata dibandingkan no 3)
5. 60 thn keatas = relaxing
property, life & health insurance, emas, reksadana, deposito
catatan : urutan berdasarkan prioritas

sedangkan investasi berdasarkan karakter :
1. agresif = bisnis, saham, property
2. moderate = bisnis, saham, property, reksadana, deposito, emas
3. prudent = bisnis, property, reksadana, deposito, emas

beberapa role of thumb dalam berinvestasi :
1. jangan menaruh seluruh telur ke dalam 1 keranjang
2. imbal hasil / yield investasi harus min 5% diatas nilai inflasi + risk premium
3. high risk high return

Soichiro Honda

"Banyak orang mengimpikan sukses. Bagi saya, sukses hanya bisa dicapai melalui kegagalan dan introspeksi berulang-ulang. Sesungguhnya, sukses merepresentasikan 1% dari pekerjaan Anda yang hanya bisa dihasilkan dari 99% yang dinamakan kegagalan." Itulah salah satu ungkapan terkenal Soichiro Honda, pendiri Honda Motor Company.
Tahun lalu, pendapatan imperium raksasa otomotif Jepang yang kini diperkuat 167.231 pegawai itu mencapai US$94,24 miliar (Rp866 triliun), dengan laba bersih US$5 miliar. Kemegahan bisnis itu dibangun Honda dengan merangkak dari bawah, melewati badai demi badai kegagalan.

Lahir di Hamamatsu, Shizuoka, Jepang pada 17 November 1906, Honda dibesarkan dalam keluarga miskin. Ayahnya, Gihei Honda, adalah seorang pandai besi yang mengelola bengkel reparasi sepeda, sementara sang ibu, Mika, adalah seorang penenun. Namun, sang ayah bisa mengerjakan bermacam-macam pekerjaan, bahkan menjadi ahli gigi jika diperlukan. Kepada anak-anaknya selalu ditekankan pentingnya etika kerja keras dan cinta pada hal-hal yang berbau mekanis.

Honda kecil belajar bagaimana menajamkan mata pisau mesin pertanian, selain tentu saja bagaimana membuat mainan sendiri. Kepada kakeknya, Honda selalu meminta diajak melihat bagaimana mesin penggilingan padi bekerja. Honda benar-benar menyukai dunia permesinan. Sampai-sampai di sekolah dia mendapat julukan 'si musang berhidung hitam'. Julukan ini kedengaran merendahkan, tapi sesungguhnya tidak. Malah cenderung bermuatan kekaguman. Julukan itu muncul karena wajah Honda selalu kotor gara-gara pekerjaan yang dilakukannya membantu sang ayah di bengkel pandai besi.

Berkat ketekunannya membantu sang ayah, pada usia 12 tahun, dia bisa menciptakan sepeda dengan model rem kaki. Pada usia 15 tahun, tanpa pendidikan formal yang memadai, Honda tiba di Tokyo untuk mencari pekerjaan. Dia mendapat pekerjaan memang, di sebuah bengkel bernama Art Shokai. Namun, bukan untuk mengurusi mesin, melainkan menjadi petugas kebersihan merangkap pengasuh bayi anak pemilik bengkel, Kashiwabara.

Namun, semangatnya untuk belajar mesin terus menyala. Dia memanfaatkan waktu saat bengkel tutup untuk sekadar mengamati mesin mobil. Dia kian bersemangat belajar mesin setelah menemukan buku tentang pengapian mesin di perpustakaan. Dia kumpulkan gajinya untuk meminjam buku itu. Sedikit demi sedikit, pengetahuannya tentang mesin bertambah dan suatu hari kesempatan itu datang, unjuk gigi mengurusi mesin mobil.

Majikannya terkagum-kagum ketika dia berhasil memperbaiki mesin mobil Ford model T keluaran 1908. Pada usia 22 tahun, dia dipercaya menjadi kepala bengkel Art di kota Hamamatsu. Di sana dia selalu menerima pengerjaan reparasi yang ditolak oleh bengkel lain. Setelah enam tahun bekerja, dia memutuskan pulang ke kampung halaman dan mendirikan bengkel sendiri pada 1928.

Honda mulai menapaki pijakan industrialnya pada 1935 dengan mula-mula memproduksi ring piston untuk mesin-mesin kecil. Hanya saja, ketika dia tawarkan ke sejumlah pabrikan otomotif, hasil karyanya tak dilirik, termasuk oleh Toyota. Ring piston buatannya dianggap tidak lentur. Kegagalan itu membuatnya jatuh sakit cukup serius.

Berhenti kuliah

Namun, dia segera bangkit. Dia berusaha mendapatkan ilmu tentang ring piston itu dengan kuliah di Sekolah Tinggi Hamamatsu, Jurusan Mesin. Siang hari, sepulang sekolah, dia langsung ke bengkel mempraktikkan pengetahuan yang didapatnya. Hanya saja, karena jarang masuk, dia dikeluarkan dari sekolah setelah dua tahun kuliah.

Berhenti kuliah tak membuatnya putus asa. Kerja kerasnya mulai membawa hasil pada 20 November 1937, ketika Toyota akhirnya menerima ring piston buatan Honda dan memberinya kontrak. Namun, batu ujian terus menghampirinya. Dua kali pabrik ring piston yang didirikannya hangus terbakar.

Bukan Honda namanya bila menyerah. Dia kumpulkan seluruh karyawannya dan memerintahkan mereka mengambil kaleng bekas bensol yang dibuang kapal Amerika Serikat (AS) untuk membangun pabrik. Pabrik dibangun, gempa bumi melanda. Tak ada pilihan dia jual pabriknya ke Toyota pada 1947. Honda kembali ke sepeda dengan kreativitas baru, menempelinya dengan motor kecil. Hasil kreasinya itu mendapat sambutan bagus.

Di bawah bendera Honda Motor Company yang didirikannya pada September 1948, berhasil memproduksi mesin-mesin kecil untuk digunakan di sepeda motor, lalu memproduksi sepeda motor utuh.

Berkat keandalan tekniknya yang luar biasa, dan dibantu pemasar cerdik Fujisawa, sepeda motor Honda akhirnya mampu mengungguli Triumph dan Harley-Davidson di masing-masing pasar lokalnya, yakni Inggris dan AS. Pada 1959, Honda Motorcycles membuka diler pertamanya di AS. Dan selanjutnya adalah sejarah 'Sukses 1%'. Kekuatan Honda berasal dari filosofi yang dibangun Soichiro Honda, yaitu menghormati individu dan tiga kebahagiaan.

Menghormati individu, seperti dijelaskan dalam misi dan visi korporat Honda Motor Company, mencerminkan keyakinan Honda akan kemampuan unik manusia. Penghormatan fundamental ini menentukan hubungan perusahaan dengan rekanan, pelanggan, penyalur, mitra bisnis dan masyarakat. Honda meyakini bahwa setiap orang yang terlibat dalam proses pembelian, penjualan atau penciptaan produk harus menerima perasaan bahagia dari pengalaman.

Bersama-sama ketiga kebahagiaan itu menghasilkan kebahagiaan afiliasi-perasaan positif yang muncul dari hubungan dengan Honda. Dengan begitu, diharapkan masyarakat menginginkan keberadaan Honda. Tiga kebahagiaan yang dimaksud itu adalah, kebahagiaan memproduksi, kebahagiaan menjual dan kebahagiaan membeli.

Itu artinya, kebahagiaan yang diharapkan ada pada diri setiap orang bukan semata-mata kebahagiaan mendapatkan sesuatu, tapi juga (dan yang terpenting) kebahagiaan memberikan sesuatu yang terbaik.

dikutip dari artikel www.bisnis.com

tentang perjalanan bisnis

setiap bisnisman seharusnya berpikir rendah hati dan sadar bahwa kita masi sama2 berada di garis start dan isyarat dimulainya pertandingan baru dinyalakan. karena masi banyak lika liku yg harus kita hadapai didepan sana, ibarat lomba lari marathon masi berpuluh kilo meter tantangan yg masi harus dihadapi.

yang paling penting dalam kehidupan begitu juga bisnis adalah bagaimana kita bisa memaknai setiap langkah kita dan mengambil hikmah atas segala keberhasilan dan kegagalan. jadi jangan takabur kalo ada berhasil sebaliknya jangan patah arang bila ada kegagalan. dalam hidup selalu ada saat pertama dan sebaliknya selalu ada "pengampunan" artinya kalo anda dalam berbisnis ada kesalahan fatal, katakan : ditipu partner kerja, terjerat hutang karena memulai usaha dari kartu kredit yg berbunga mencekik leher, belum ngerti pengeloloaan bisnis tapi nekad mencebur kedalamnya dan ternyata belakangan hari gagal total, jangan pernah menyerah. anggap itu hanyalah sekedar riak riak kecil yg harus anda nikmati atau ombak ombak besar yg harus anda arungi. memang benar kesempatan tidak datang dua kali, namun selalu ada kesempatan yg lebih baik bagi orang yg bertekad bulat (persistance).

guna mencapai garis finish dalam menaklukkan bisnis masi banyak pengetahuan & ketrampilan yg harus kita kuasai, dari yg esensial yg mutlak harus diketahui di lain sisi ada yg sekedar ketrampilan atribut yg kalo ada bagus kalo tidak ya tidak akan menghilangkan maknanya. keahlian esensial dalam bisnis itu menurut saya antara lain :

> filosofi : bahwa pengusaha itu ada untuk memberikan kemaslahatan dunia aherat (the rain maker)
> finansial : tahu mana itu aset (harta), liabiliti (hutang), income (pemasukan) dan ekspens (pengeluaran) serta pengetahuan untuk mengetahui perbedaan diantara semua hal tsb
> marketing : bahwa kita bekerja bukan untuk uang dan barangan dagangan kita tp untuk market (pasar, pelanggan), terus berusaha sampai bisa menjadi "sales rajawali"
> kreatifitas : dgn semakin banyaknya pelaku bisnis dgn ilmu yg relatif sama, mentor yg sama, dukungan pendanaan yg sama, teknologi yg bisa dibeli dan sama dsb kita harus membuat terobosan yg berbeda dgn massa kebanyakan (outsmarting competitor, lagi lagi blue ocean strategy kan?) agar dalam memenangkan persaingan bisnis atau perusahaan akan tutup.
> mental : pola pikir yg kuat bahwa kita ditakdirkan untuk berhasil dan menjadi hebat, cuma kelemahan diri kita sebagai manusia aja yg kadang kala membawa kegagalan dalam berusaha

begitu irama kecepatan lari (pace) telah kita dapatkan di pertengahan lomba, saat itulah saat kita menikmati atas segala jerih payah yg telah kita tinggalkan berupa jejak jejak kaki yg telah terbentang di sepanjang perjalanan nun jauh di belakang sana. ini adalah saatnya kita bersiap siap melewati garis finish, memutuskan pita kemenangan dan merayakan segala perjuangan dan keberhasilan diiringi dengan segala gemuruh tepuk sorak di tengah hiruk pikuk keramaian. itulah saatnya kita sadar bahwa segalanya sudah kita capai dan harus kita iklaskan untuk diselesaikan dan dijauhkan dari segala sorak sorai kembali menuju kehingan abadi seperti sedia kala