Mengatasi Utang dengan Property

yg dimaksud dengan..."....mengatasi hutang dengan property.......selalu bisa dilakukan, artinya bukan ketika anda sedang dikejar2 oleh bank or debt collector???? ini salah kaprah...

kalo sudah dalam kondisi di kejar2 tsb....kan dalam kondisi urgent waktunya, yang bisa anda lakukan secepatnya hanya ada 2 yaitu :

1. minta negosiasi utang (termasuk penjadwalan ulang pembayaran, stop bunga berjalan, dan kalo bisa minta pemotongan nilai pokok utang, )... dan selanjutnya ya....

2. minta waktu selonggar mungkin untuk jual aset yg tersisa, baik itu : membuka tabungan / deposito anda, menjual saham, menjual emas...dan salah satunya adalah menjual properti. (asal jangan "menjual diri" aja)

karena dari sifatnya properti itu aset yg tidak likuid / tidak lancar, memang menjualnya tidak bisa cepat, tapi anda kalo dah dalam kondisi spt itu bisa menunjukkan ke kreditor kalo ada niat baik dan masi punya aset properti yg bisa dijual dan minta waktu untuk sabar sd properti tsb bisa dijual dgn harga "layak". asal anda jelaskan dgn baik2 dan menunjukkan itikad baik anda kreditor pasti bisa memahami

back to topic....sebenarnya yg dimaksud dgn..."....mengatasi hutang dengan property.......itu adalah :

> properti dalam "kondisi normal" akan selalu tumbuh diatas tingkat inflasi karena adanya supply dan demand, sehingga kalo anda jual suatu saat nanti....harganya "pasti" lebih tinggi daripada kalo didepositokan...sehingga "time value of money" dari properti tsb tetap terjaga pada nilai yg selalu wajar. (untuk kejadian anomali kasus di Jepang dan Singapore bisa cari2 tulisan saya yg lama yg membahas masalah tsb)

> karena "yield" atau pertumbuhan aset properti "biasanya selalu" lebih tinggi dari inflasi ... maka properti bisa dijadikan sbg = hedging = lindung nilai = "bemper" ketika tiba2 terjadi krisis

coba anda bayangkan ketika tahun 1998, akan terjadi krismon, ada 2 orang bersahabat sebut aja namanya Anton dan Budi, yg masing2 punya duit 50 juta tunai di tangan. begitu mereka mendengar akan ada krisis ekonomi, mereka melakukan 2 strategi yg berbeda :

1. Anton, begitu tahu akan ada krisis ekonomi dan ada kerusuhan segera mendepositokan duitnya tsb ke salah satu bank pemerintah dgn alasan keamanannya terjamin, dia mendepositokan selurruh uangnya yg 50 juta rupiah tsb.

2. Budi, begitu tahu ada krisis, dia segera membeli tunai 10 unti rumah Tipe 36 yg pada tahun 1998 itu baru sekitar berharga 4,5-5 juta rupiah / unit, pendek kata si Budi memegang 10 unit aset properti berupa rumah Tipe 36.

selang bbrp tahun kemudia..katakan 5 thn kemudian di tahun 2003...kedua sahabat tersebut bertemu kembali setelah berpisah selama 5 tahun..mereka bernostalgia sambil tak pula saling menghitung aset masing2....

1. Anton, setelah 5 tahun kemudian duit yg ada di depositonya rata2 per tahun tumbuh 20% (dibulatkan jadi 20% karena pada thn 1998 pernah bungan deposito 60-80% / thn) ...berarti duit nya yg pada thn 1998 didepositokan sebesar 50 juta...saat thn 2003 tsb telah menjadi 100 juta. berarti asetnya tumbuh 200%.

2. Budi, yg pada tahun 1998 membelikan seluruh uangnya menjadi 10 unit rumah Tipe 36 dgn harga pembelian 5 juta / unit..ketika pada thn 2003 itu pernah dihitungkan oleh appraisal, nilainya telah menjadi 40jt/unit...kalo dikalikan 10 unit rumah yg dia pegang, berarti nilai aset nya tsb kalo diuangkan menjadi 400 juta.. berarti asetnya tumbuh 800% dalam kurun waktu yg sama dgn yg dilakukan si Anton.

nah pertanyaannya...anda mau jadi si Anton (si pemain deposito) ato Budi ( si pemain properti) kalo dalam kondisi spt itu? (dimana masing2 ada nilai plus minusnya)

Likuiditas di Bisnis Properti

Kunci sukses bermain sebagai investor properti paling unggul dan agar saat menjualnya anda ingin seperti "jualan kacang goreng" adalah di = LIKUIDITAS



= artinya seberapa cepat properti tsb dapat dijadikan uang waktu dibutuhkan (baik di jual ato di agunkan..dimana di agunkan adalah justru pilihan terbaik)....

artinya..

kalo anda mau cari properti yg likuid....pilihan utamanya cari yg LOKASI nya STRATEGIS (tanpa mengabaikan pertimbangan lain seperti : legalitas, kualitas bangunan, developernya dll...)

Tidak Ada yang Salah

" dalam berinvestasi properti itu tidak ada keputusan yang salah...

asal....

sesuai dengan strategi investasi anda"

nah karena secara prinsip dan diliat dari sudut finasial = bottom line
ada 2 macam pendapatran yg kita ahrapkan dari investasi properti :

1. Cashflow
= pendapatan rutin (harian, bulanan, tahunan dll)

2. Capital Gain
= keuntungan saat menjual , yg merupakan selisih harga jual-harga beli

kalau mengharapkan capital gain, properti apapun pasti mengalami kenaikan harga (sampai ada joke : "orang bodoh pun beli properti pasti untung"), namun ada beberapa kasus dimana justru harga turun atau jadi tidak berharga sama sekali sehingga yg dulunya asset jadi liability, misal :

1. lumpur lapindo sidoarjo ("lusi")
> semua perumahan yg terkena luapan lumpur porong tsb tiba2 jadi tidak berharga sama sekali karena ada kasus "lusi", bahkan yg masi dalam radius bbrp kilo dari pusat semburan pun uda di black list oleh semua bank ga akan ada pencairan kredit, maka tamatlah riwayat aset poerti tsb

2. sub-prime mortgage di USA
> karena kesemberonoan para pelaku pemberi "KPR" disana yaitu Mortgage Company yg "memaksakan" tetep memberikan kredit kepada semua debitor yg ambil properti perumahan walo tidak didukung oleh sumber penghasilan yg valid tetap aja di ACC dgn banyak "hunky panky", maka ketika USA mengalami resesi, inflasi tinggi, kemampuan ekonomi dan daya beli masyarakat menurun tajam, maka banyak sekali mereka yg gagal bayar kredit mortgage nya sehingga harus dgn terpakasa banyak disita.

karena yg disita adalah tidak dalam jumlah sedikit dan sampai degan ratusan ribu unit rumah dan terus bertambah jumlahnya, maka jelas lah bank bank pemberi kredit "KPR" nya yg kolaps duluan karena aset yg dijadikan jaminan menjadi merosot tajam dan tidak berarti, buntutnya kita dengar banyak institusi keuangan yg goyah sampai dilakukan rekapitalisasi oleh pemodalnya dan banyak berganti pergantian pemilik seperti di : UBS, Citibank, Northern Rock, BearStreans, Lehman Brother dan terkahir ini kasus AIG yang merupakan salah satu perusahaan asuransi terbesar di USA yang sebagain besar menanamkan sahamnya di bidang properti khususnya di "sub-prime market". Dengan terancam kolaps nay perusahan tersebut dan pasti akan dilanjutkan dengan pemecatan banyak CEO dan para petinggi yg bertanggung jawab.

"drama" ini masi berlanjut dgn kabar segera menyusul ambruknya Fanny Mae dan Freddie Mack yg di Indonesia bahkan model perusahaan ini baru akan dibentuk yg akan dinamakan SMF = Secondary Mortgage Facility = sebagai penyedia sumber keuangan yg selanjutnya akan disalurkan ke bank2 penyedia KPR.

3. jumlah penduduk Jepang yg menurun dan menua secara demografis
karena property market itu sangat dipengaruhi oleh hukum "supply demand" dimana pertumbuhan penduduk jepang mengalami "negative population growth" yg artinya jumlah penduduknya terus menurun (mortalitas lbih tinggi dari natalitas), maka imbas nya adalah juga ke properti yg mestinya dalam keadaan "normal" harga "pasti naik" namun karena ada fenomena "anomali" tersebut harga cenderung stgnan bahkan cenderung (ingat kalo anda menabung dalam mata uang JPY suku bunganya akan 0% kan?)

4. singapore yg roller coaster market
Singapore juga mengalami masalah yg mirip Jepang dimana penduduknya yang cuma beberapa juta jiwa dan "malas punya anak" sehingga tingkat pertumbuhan penduduknya juga lambat, dimana secara teori mestinya kan harga propertijuga melambat dan stanan seperti jepang bukan?

namun ternyata yg terjadi adalah lain, kadang2 harga stagnan , di lain waktu harga tiba2 turun dan di lain waktu tiba2 melejit. hal oini terjadi karena bbrp hal :

1. mengetahui "domestic market" nya sangat terbatas, maka mereka lebih mengintensifkan pembelian properti dari warga asing baik yg tinggal dan bekerja di sana ataupun sekedar saranan investasi dgn memiliki unit properti di negeri singa tsb. sehingga harga bisa terangkat karena demamnd nya ada terus

2. menciptakan dan mereposisi konsep "Uniqely Singapore" dari sekedar kota belanja menjadi "MICE City"
(MICE = Meeting Insentive Convention & Entertaintment), sehingga market selalu terbentuk dan tidak melulu residential tp justru hispitality, meeting dan rapat2 dgn level ASEAN bahkan dunia sering dilakukan disana. sehingga market hotel, convention center tumbuh signifikan.

ditambah lagi Singapore sdgn membangun pusat judi yg sangat besat di Sentosa Island yg pasti akan banyak menarik turis untuk berbondong bondong datang dan menghabiskan duitnya disana (dijamin orang Indonesia pasti ga satupun ada yg datang kesana...)

3.menciptakan Singapore sbg "ASEAN hub" ato "ASEAN Capital"
> sehingga semua orang serasa wajib mengunjungi singapore, minimal sekedar sebagai tempat transit di changi airport atau memerikasakan kesehatannya.


mengenai pertanyaan anda "apakah bagus tawaran properti tsb"? silahkan diperikasa kembali dgn "tools" yg sy berikan diatas itu dibandingkan dgn motivasi anda dalam berinvestasi properti. ingat dalam investasi anda tidak akan menang bila sekedar latah dan ikut2 an

FYI = sy tidak akan pernah beli properti yg lom jelas untung ruginya dan sebaliknya saya lebih suka beli properti secara "take over" walo sedikit lebi "mahal" (walo mahal itu relatif) namun resiko nya akan turun dan sebaliknya peluang keberhsilannya akan semakinmeningkata.

Present Income

Cashflow kita yang diakui oleh bank ketika mengajukan kredit hanyalah yang berupa Present Income

yaitu pendapatan yang benar-benar sudah kita dapatkan sumber keuangan saat ini baik utu bisa berupa gaji (untuk karyawan) atau penghasilan bisnis (bagi pengusaha)



jadi pendapatan "yang akan" kita dapatkan tidaklah dihitung sebagai Present Income yang sebenarnya hal itu akan berpotensi "menggelembung" income sebenarnya jadi lebih besar.

sebenarnya bank itu dalam mendanai cuma melihat PROSPEK / FUTURE / MASA DEPAN, "apakah dengan diberi penjaman berupa kredit itu usahanya bisa makin maju dan menghaislkan keuntungan di masa depan?"

cuma karena mereka ada aturan PRUDENT POLICY tentang kehati hatian bank dalam menyalurkan kredit maka adalah tidak slaah kalao mereka juga mau MELIHAT PIJAKAN bisnis kita sudah layak atau tidak didanai? yang salah satu indikatornya adalah minimal :

> SUDAH BUKA minimal 2 TAHUN

> SUDAH MENGHASILKAN PROFIT s/d saat ini

> PERIJINAN LENGKAP

Menggoreng dan Menyetrika Rekening

yg dimaksud "PEMBUKUAN" dalam pengajuan kredit ke bank agar 100% bisa disetujui, prinsipnya adalah :







>>> CATATAN KEUANGAN anda
berupa : jurnal, neraca, laba-rugi, nota penjualan dna pembelian, PO< DO dll

> harus cocok dgn <


>>> MUTASI REKENING di BANK
berupa : mutasi rekening debet dan kredit

sedangkan detailnya bisa tanya orang accounting

BODOL Bank ver 2.0

Ada 2 cara yang selama ini sudah selalu saya lakukan dalam mem-BODOL bank.

Kuncinya adalah di Beda Value, dan implementasinya ada pada "proses appraisal bank"

saya mulai dahulu dari yang "lebih sulit" yaitu BODOL ver 2.0


1. setelah dapat beberapa properti yang seusai keinginan untuk dibeli dengan cara BODOL

2. deal harga jadi dulu, kasi uang ikatan seminimal mungkin
> minta waktu pelunasan minimal 3 bulan kalo bisa max sampai "hampir kiamat"
> tanda jadi sesedikit mungkin kalo perlu cukup 1 juta, max 5% x harga deal

3. minta dibuatkan tanda terima berupa kuitansi bermeterai rp 6000
> disebutkan yg menjual siapa sesuai degan nama di sertifikat yang tanda tangan kuitansi
> harga deal nya brp ( ini penting untuk mengikat dia, biar tidak ganti harga)
(pada waktu awal karier saya banyak opportunity loss disini karena dia goyah minta penambahan harga begitu tahu saya dapat cashback)
> alamat lengkap dan no sertifikat yg dijual
> misal : harga deal / harga transaksi = 150 juta (silahkan ditawarkan dulu sampai mentok termurah)

4. untuk lebih kuat bisa dibuatkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli di notaris dgn kurun waktu yg disepakati
> bila lewat masa tersebut uang akan hangus

5. bawa dokumen ke bank beberapa bank (diadu mana yg paling menguntungkan bagi anda) terdiri atas :
> fc : sertifikat, pbb tahun terakhir, IMB, KTP penjual suami istri, KK, surat nikah
> fc : KTP suami istri, surat nikah, slip gaji + SK terakhir (karyawan)
akta pendirian usaha, SIUP, TDP, NPWP, rekening koran (pengusaha)
> bilang ke bank, kalo anda belinya ke penjual 250jt (semoga nilainya lebih tinggi dr yg diminta penjual yg 150jt tsb)

6. hasil appraisal dari beberapa bank tersebut kalau anda setujui pilih sendiri mana yg paling OK. (kriteria OK tentukan sendiri, ada yg berdasar bunga paling ringan, provisi murah, marketing banknya yg paling cantik, pokoknya yang kredit cair dapet payung cantik & mug dll)

7. misal bank yg anda pilih menyetujui kredit anda sebesar 240jt tsb sehingga anda harus "bayar DP" = 20% x 240jt = 48jt, maka sisa plafon kredit yg akan dicairkan sebesar 202 jt, bunga 11,5%, cicilan sekitar 2jt/bulan selama 15 thn

8. anda bilang ke bank kalo setelah anda "memberi DP" 48jt yg jual rumah minta "tambahan DP" lagi karena "butuh uang" 52jt lagi
> sebelum diatas dilakukan anda ahrus mengontak yg punya rumah dulu, bahwa pada dasarnya di harus memahami kalo "harga deal" nya 150jt
> selanjutnya anda bilang mengajukan kredit ke bank-nya "dilebihin" untuk biaya modal kerja sekalian sebesar 52juta

9. pada saat pencairan / realisasi KPR stlh #8 tsb OK, anda minta bank untuk langsung "memisahkan" pencairannya :
> 150 juta ke rekening pemilik properti yg anda beli (sekalilagi ybs harus terus "dielus-elus" sd tahap ini, karena banyak kejadian bisa tdk terduga yg bisa menggagalkan proses ini
> 52jt juta langsung ke rekening anda karena "sdh menambah DP" ke penjual

10. proses BODOL KPR selesai
> anda bisa beli properti tanpa UANG kan? (tanpa DP)
> skrg sdh punya properti yg segera dibalik nama ke anda kan? (walo masi nyicil)
> bisa punya modal usaha sebesar 52jt kan?
> modal itu kalo bener2 anda putar untuk usaha dan bukan konsumtif dgn modal 28jt tidak akan sulit mencari profit 2jt/bulan untuk mencicil KPR nya kan?

ga sulit kan?


Catatan :
1. semua angka masi GROSS belum NETT setelah dikurangi pajak, sengaja diabaikan dulu untuk mempermudah pemahaman.

2. dari cara yg saya share-kan tsb diatas, mungkin ada polemik tentang ETIKA.
> apakah etis kita bilang "beli 150jt" namun dikatakan "250jt"
> apakah "dosa" atau tidak degan trick spt tsb diatas?
> gengsi atau malu nggak? sungkan bilang ke yang punya rumah harga "dimark up" dll...

BODOL Bank ver 1.0

BODOL Bank ver 1.0 ini relatif lebih mudah daripada yg ver 2.0 diatas

secara garis besar tahapan yang dilakukan relatif sama, cuma bedanya adalah :





> anda JANGAN DEAL harga dulu dengan penjual, namun setelah anda memang suka dengan properti tersebut, tunjukkan minat anda, dan mintalah fotokopi sertifikat dan PBB tahun ini, bilang diminta fopinya "untuk dipelajari di rumah dan ditanyaakn ke teman yang kerja di bank".

> data data properti tsb dan berikut kelengkapan administrasi pengajuan kredit anda yang telah lengkap, ajukan ke beberapa bank sekaligus dan minta pendanaan berupa KPR.

> ketika ditanya bank, "berapa minta didanai", bilang kalo anda "tergantung bank bisa maksimal mendanainya:, jadi bank biar mengappraisal dulu properti tersebut

> setelah keluar harga appraisalnya dan anda "cocok", baru anda melakukan nego harga deal dengan penjual proeprti tsb

> kalo langkah ini dilakukan, anda akan lebih akurat dalam menetukan "harga penawaran" kepada penjual

sedangkan langkah langkah selanjutnya adalah sama dengan BODOL ve 2.0 yang "lebih sulit"

Transaksi Bagus = Good Deal

Dari pemahaman pribadi saya dan dari pengalaman bertransaksi di dunia properti dan bisnis dalam 14 tahun terakhir sejak 1994, secara garis besar ada 2 macam transaksi yang dapat didefinisikan dari kacamata kita sebagai seorang investro sejati, yaitu ada yang berupa Transaksi Bagus (Good Deal) dan sebaliknya disisi lain ada Transaksi Jelek (Bad Deal)

Transaksi Jelek (Bad Deal), adalah apa yang dilakukan oleh kebanyakn dan hampir semua orang "pecundang investasi" dalam membeli properti. Mereka justru mengeluarkan banyak sekali uang dari kantungnya sendiri bahkanmasih ditambah bonus tiap bulan kesulitan menyisihkan angsuran kredit rumahnya, dan kredit baru selesai pada saat gaji juga selesai yaitu pada saat masa pensiun telah tiba.

Transaksi Bagus (Good Deal) adalah ketika kita beli suatu properti tidak perlu mengeluarkan uang dan hasil pendapatan rutin properti tersebut (cashflow in) lebih dari cukup untuk membayar cicilan KPR-nya, bonus kalau selain BODOL tersebut juga dapat cashback pula.

Anda telah mencapai menjadi "Entrepreneur Rajawali" apabila telah berhasil berbisnis dimana uang sudah benar-benar hanya sebatas "ide" dan anda telah mampu menguasainya, kemanapun anda bergerak dia akan berlari mengejar kejar anda"

BENCHMARK BISNIS yg dijamin akurat buat UKKM / SME

kalo di dunia kita bisnis di Indonesia kita sebagai kalangan entrepreneur yg mayoritas merupakan kalangan pengusaha SME (Small Medium Enterprise) atau UKKM (Usaha Koperasi, Menegah dan Koperasi) bisa melakukan BENCHMARK BISNIS yg dijamin akurat dgn bbrp raksasa bisnis dgn tinggal "mengekor" dimana mereka telah hadir.

hal ini karena keterbatasan kita akan : MODAL, PENGETAHUAN & TEKNOLOGI. menurut hemat sy suatu kota/mall/kawasan dianggap potensial dan FEASIBLE SECARA BISNIS apabila telah hadir :


1. BANK = BCA





BCA tidak akan hadir di suatu kota yg belum jelas laju ekonominya yg artinya dimana BCA hadir walo itu di kota kecamatan atau di tengah hutan maka dipastikan ekonomi di sekitarnya telah tumbuh dan layak untuk membuka bisnis


2. RESTORAN = Mc Donald's
dimana ada Mc DOnald's hadir disitu dijamin bahwa lingkungan sekitarnya telah tumbuh (untuk yg berupa stand alone outlet) atau mall tsb pasti laris bisa jadi memang sdh laris sejak dulunya yg sbg prasayarat dia mau menyewa disana, atau mall tsb bisa jadi terbawa jadi laris karena traffic pengunjung akibat daya tarik datang ke Mc Donald's sekaligus belanja2 aneka barang dagangan di mall tsb

3. CAFE = STARBUCK's

penjelasan idem dgn Mc Donald's


4. DEPT STORE RETAIL = MATAHARI

penjelasan idem dgn Mc Donald's


5. MINI MARKET RETAIL = ALFAMART atau INDOMARET

mereka berdua ini menurut sy seperti pinang dibelah dua dimana yg satu hadir pasti tak lama kemudian yg lainnya hadir bahkan sy pernah melihat di suatu kota dalam satu kawasan yg dekat dgn rumah sakit dan pusat pemerintahan yg memang sangat ramai dan berada dalam 1 jalan aja yg sama dan tidak sampai radius 500 meter mereka itu masing2 hadir 2 outlet, bener2 gendheng persaingannya...tapi buntutnya yg diuntungkan adalah kita2 para konsumen punya banyak pilihan mana yg servis nya dan value nya paling OK kan?


6. REAL ESTATE DEVELOPER = CIPUTRA

Ciputra Group hanya mau hadir di daerah yg diprediksi akan tumbuh pesat dan dia akan masuk kesana dengan membangun besar2 an, biasanya jauh dari pusat kota yg telah ada tapi dia akan membangun infrastruktur & berbagai fasos fasum serta rumah berserta ruko & mall yg selalu dgn kualitas no 1.

BODOL

kita itu baru bisa BODOL itu hanya bisa terjadi kalau ada "BEDA VALUE" antara :





1. penjual melepas propertinya "DIBAWAH HARGA PASAR"

2. bank memberikan "APPRAISAL DI ATAS HARGA PASARAN"

atau yang terbaik dan paling menguntungkan adalah KOMBINASI DARI KEDUANYA.


BODOL = Berani Optimis Duit Orang Lain

> "meminjam duit orang lain baik dari seseorang secara pinjamana pribadi atau kelembaga keuangan seperti ban untuk digunakan berbisnis, sehingga tercipta business leverage berupa peminjaman uang itu dan memperkecil resiko bisnis"

Beberapa Kriteria Penilaian PROPERTI

Ada beberapa kriteria Penilaian PROPERTI menurut :

1. INVESTOR PROPERTI

yg paling pokok adalah CASHFLOW yg didapat dr property tsb (rental income)

propertinya itu sendiri bisa berupa : rumah, kios, ruko, hotel, mall, theme park, airport dll. fokus utama kelompok ini adalah "apakah cukup cashflow in nya untuk menutup cicilan kredit investasinya.

kepentingan lainnya adalah RESALE VALUE-nya, apabila setelah properti tsb di HOLD dalam waktu tertentu, dan setelah kondisi memungkinkan akan dijual kembali dengan harga yang lebih mahal untuk mendapatkan CAPITAL GAIN,

keuntungan lain yang akan didapat selain CASHFLOW & CAPITAL GAIN tsb adalah :
> INVESTMENT PROFIT
> PREMIUM RISK PROFIT
> TAX BENEFIT PROFIT


2. DEVELOPER PROPERTI

orientasi utamanya adalah mengejar CASHFLOW yaitu berapa banyak unit properti yg dapat dijual dalam kurun waktu tertentu, dgn tipe apa saja yg sesuai kemauan market dgn harga tertentu yg disesuaikan strategi finansial perusahaan.


3. ENDUSER

yg diartikan beli properti tsb adalah benar2 untuk DIDIAMI SENDIRI, biasanya yg paling diperhatikan untuk kelas MENENGAH KEBAWAH adalah KECUKUPAN ANGGARAN vs PENGHASILAN (baca : jumlah duit tunai tersedia buat DP dan cicilan rumah) dengan harga rumah.

sedangkan fokus kalangan pembeli rumah MENENGAH KEATAS: LOKASI vs ANGGARAN.

kalau kelas PREMIUM cuma ada 3 pertimbangan : LOKASI, LOKASI dan LOKASI ( karena duit sudah bukan masalah)


4. BROKER

kriteria mereka dalam menerima kontrak pemasaran properti yg dipasarkan SALEABLE atau tidak? COMMISION FEE cocok apa tidak?


5. BANK

yg paling utama ternyata tetap LOKASI, yg antara lain syarat yg mutlak dan ga bisa ditawar adalah :

1. harus sudah SERTIFIKAT, baik SHM or HGB ok, dan tidak dalam sengketa
2. JALAN MASUKNYA mobil harus bisa masuk s/d dpn rumah tsb (bye2 rumah yg masuk gang)
3. UTILITAS tersedia (PLN & PDAM/sumur bor = mutlak), Tlp = optional aja
4. IMB, kalo lom ada bisa diurus sambil proses kredit berjalan
5. fisik rumah LAYAK HUNI, saran: renovasi ringan (cat ulang + yg bocor2) plus tanah yg kosong ditanami ijo2 biar seger dipandang orang bank waktu survey
6. dan yg tak kalah penting adalah KEMAMPUAN FINANCIAL ENDUSER nyicil KPR nya (max cicilan bulanan = 30-40% income brutto suami + istri)

Financial Freedom ala Robert T. Kiyosaki

Financial Freedom kalo kita mau sedikit rajin membaca2 di internet ada bermacam2 versi, namun sy membatasinya khusus dalam koridor Financial Freedom ala Robert T. Kiyosaki (RTK)


sebelumnya kita harus paham dulu apa yg dimaksud KAYA menurut RTK?

seseorang itu disebut KAYA bukan kalo hartanya bermilyar2, propertinya dimana-mana, mobilnya banyak, semua emasnya dipakai samapi seperti toko mas berjalan atau istrinya dimana mana (oops yg ini ga ada di bukunya RTK, just kidding hehe)

KAYA yang biasa dipakai secara umum di dunia financial memang berbeda dgn KAYA ala RTK, dimana menurut Forbes yg disebut KAYA itu kalo seseorang memiliki Nett Worth = Kekayaan Bersih = semua macam harta (uang, emas, properti, kendaraan, saham, good will, brand dll) dihitung secara total dan kemudian dikurangi semua hutang pribadi , apabila hasilnya mencapai minimal USD 1.000.000 (dgn kurs per hari ini IDR 9.255/USD, maka setara dgn IDR 9.255.000.000). orang Indonesia ada ratusan ribu jumlahnya yg memiliki aset minimal USD 1 millions, bahkan Top 40 2007 sungguh mencengangkan dimana total aset 40 orang terkaya itu aja bernilai USD 40 Milyar (kalo dituliskan dalam angka silahkan ditulis sendiri dan dicek, sy takut salah nulis kurang nol nya, selain itu sy jg masi ga yakin kalo "cuma" USD 40 Milyar, estimasi sy totalnya bisa minimal10 kali lipat itu agar kelihatan "bersahaja" )

btw kreteria KAYA ala RTK sebenarnya cukup "simple dan tidak berat".
menurut dia kita bole disebut KAYA apabila telah memiliki PASSIVE INCOME yg seandainya mulai saat ini kita berhenti bekerja secara fisik namun tetap memiliki penghasilan seterusnya sampai sdgn akhir hayat.

dia mengistilahkan KAYA yg berkesinambungan itu sebagai FINANCIAL FREEDOM (FI) atau Kebebasan Finansial, yg oleh beberapa masyarakat kita masi banyak yg salah mengartikan, bahkan IMHO sering "diselewengkan" oleh oknum MLM atau money games yg self proclaim kalo bisnis mereka ada aplikasi PI

selanjutnya kita akan menggunakan istilah FF apabila mengkonotasikan KAYA ala RTK itu.

seseorang dikatakan telah mencapai tahap
"FINANCIAL FREEDOM apabila telah memiliki PASSIVE INCOME lebih besar 3x lipat dari EXPENSE nya ",
kalo ditulis berupa rumus :

FF = PI > 3x E

contoh praktisnya ada seseorang yg :

EXPENSE-nya = 3 juta/bulan

dia akan disebut telah mencapai FINANCIAL FREEDOM apabila memiliki

PI > 3x 3juta = 9 juta.


sedangkan sumber PI itu sendiri harus merupakan bisnis yg tidak boleh melibatkan kita secara fisik. hal ini hanya bisa dicapai apabila kita telah mencapai :

Kuadran B = Business Owner (pemilik usaha, bisnisman, entrepreneur)

dan atau I = Investor (bekerja lewat berbagai instrumen investasi),


sebaliknya tidak akan pernah bisa dicapai oleh :

Kuadran E = Employee (karyawan)

dan atau S = Self Employee (pekerja mandiri / profesional seperti = pemilik toko yg juga bertindak sebagai kasir yg bertugas 3 shift : pagi, siang, malam, dokter, pengacara, notaris yg melulu mencari income dari kerja fisiknya dan tidak menggunakan sistem agar orang lain bekerja keras untuk dirinya)

sedangkan PASSIVE INCOME itu menurut RTK bisa dilalui melalui "4 KENDARAAN INVESTASI" yaitu :

1. BISNIS
2. PROPERTI
3. SAHAM
4. INTERNET

PS : perhatikan bahwa BISNIS diletakkan pertama, baru PROPERTI dan yg lainnya !!!

Bankable = 4C

bagi bank, seseorang BANKABLE apabila bisa memenuhi 4C:




1. CREDIT CAPACITY
Credit Capacity adalah nilai ekonomis seseorang untuk mengangsur kreditnya di bank yg besarnya adalah:

1/3 x besaran gaji/pengasilan bersih per bulan

kita sebagai entrepreneur akan menjadikan faktor Credit Capacity ini isue yg paling penting, karena :
> sbg prasyarat pengajuan kredit, besarnya penghasilan yg terwakili oleh cashflow perusahaan ini juga merupakan "nafas" perusahaan.
> sampai ada pepatah "cashflow is the king, profit is the queen"

2. CREDIT HISTORY
adalah riwayat performance kredit seseorang yg saat ini sdh online dari bank seluruh indonesia ke BI, proses untk mengetahui Credit History ini namanya BI CHECKING, yaitu dgn mengecek riwayat kredit seseorang yg telah pernah mengajukan kredit ke lembaga keuangan baik bank atau non bank yg datanya di catat dgn rapi di kantor BI (Bank Indonesia)

3. COLLATERAL
adalah jaminan yg anda agunkan ke bank sbg salah satu syarat pencairan kredit. jaminan ini bisa berupa : sertifikat, BPKB, saham, cash collateral
dll

selain aspek finansial berupa agunan tsb diatas, aspek legalitas usaha kita juga bisa kita masukkan dalam kategori ini.

anda sudah bisa dikatakan mempunyai perijinan lengkap apabila memenuhi kriteria sudah memiliki:
> Akta Pendirian Badan Usaha = UD, CV atau PT & SK Pengesahan Menhukham
> NPWP
> SIUP, TDP
> rek koran di bank
> HO, PKP, Ijin Prinsip, Ijin Lokasi dll (opsional, apabila dibutuhkan)

4. CHARACTER
adalah penilaian bank terhadap profile pribadi kita dimata masyarakat dan kesesuaian dgn norma2 umum yg berlaku di masyarakat. katakan anda itu seorang yg dikenal penipu, terkenal sbg pengemplang utang atau mantan teroris yg telah tobat, bank pun masih akan berpikir seribu kali untuk memberikan kredit kepada anda kan?

selain internal diri anda bank juga akan melihat faktor eksternal, apakah usaha anda masih prospektif untuk didanai dgn proyeksi ke depan selama masa kreditnya diberikan kepada anda, dgn patokan penilaian kreteria yg berlaku pada saat itu.

dgn memiliki semua hal tsb diatas anda sdh dikatakan BANKABLE dan bisa langsung ajukan kredit KPR di bank manapun, asal anda juga sudah mempersiapkan dan menyertakan pembukuan anda minimal 3 bulan terakhir, idealnya 6 bulan terakhir.

Alternative Financing non Banking

kalo ternyata kita masih sulit dan tidak bisa memenuhi syarat administrasi (unbakable) lembaga keuangan formal seperti : bank, BPR atau koperasi simpan pinjam, bisa dilakukan alternative financing non banking ke bebrapa sumber pemodal non formal, hal ini bisa dilakukan dgn bbrp cara saya mulai dgn cara yg paling mudah antara lain:

1. peminjaman uang
balikin bbrp bulan / tahun kemudian dgn jaminan usaha anda itu dan memberikan sejumlah keuntungan yg harus lebih besar dari nilai deposito

2. meminta pasokan dari supplier dgn minta jangka waktu pembayaran yg lebih panjang
jangka waktu pelunasan yg anda minta harus lebih panjang dari biasanya, namun konsekuensinya anda harus bersedia membayar harga satuan barang tsb dgn harga diatas harga wajar. model ini bisa dikatakan anda memperoleh kredit dari "bank" yg bakernya adalah supplier anda tsb.

3. "debt to iventory swap"
mirip dgn no 2 yaitu melakukan kerjasama dgn supplier, dgn cara menukar supply barang mentah yg kita inginkan yg dia punyai dgn barang jadi yg kemudian hari akan kita hasilkan.

contoh yg biasa sy lakukan adalah "kewajiban" toko besi dimana sy biasa ambil besi, semen, keramik, paku, cat, sanitair, asesoris rumah dll setiap kelipatan barang mentah tsb senilai bbrp ratus juta sebagian sy bayarkan ke dia berupa rumah senilai bbrp puluh juta. keuntungan kita dalam hal ini ada 2 :
1. kita dapat bahan mentah dgn pembayaran di belakang
2. iventory = dagangan kita, berkurang 1 lagi karena "laku"

variasi hal tsb diatas selain dgn supplier juga bisa dgn kontraktor yg mengerjakan proyek kita. para kontraktor kami setiap mengerjakan 20 unit rumah sebagian termyn pembayarannya dirupakan 1 unit rumah dan sisanya tetap dibayar tunai berupa uang sesuai jatuh temponya.

4. costumer suruh bayar tunai keras di depan
dalam kondisi anda butuh uang tunai di depan, anda bisa juga meminta costumer anda untuk membayar tunai keras di depan saat barang belum ada/belum jadi.

hal ini biasa sy dilakukan dan kunci aga "pasti berhasil" adalah anda harus memebrikan benar2 nett price = harga pokok, tidak perlu mengambil untung sama sekali sehingga bagi costumer anda barang yg akan dibeli itu serasa benar2 murah (dan memang murah karena benar harga pokok), anda tidak usah ambil untung dulu untuk saat ini karena dalam tahap "pre Launching" nah begitu proyek/usaha anda sudah berjalan dgn bantuan "suntikan modal" dari customer ini anda di tahap selanjutnya silahkan mengembalikan ke harga normal bahkan menjadi premium price


5. jual "saham" usaha anda,
tahap ini adalah tahap yg paling sulit dan kompleks sehingga membutuhkan akumulasi pengetahuan, keahlian dan ketrampilan anda sebelum bisa melakukanini.

anda sdh harus terbukti punya skill dan kemampuan mengelola di usaha tsb dgn sukses terlebih dahulu, contohnya ini sdh biasa sy lakukan "menjual" usaha yg sy lakukan bahkan pada saat belum ada 1 pelanggan/customer yg beli produk tsb tapi perusahaan/usaha/proyek yg akan sy kerjakan itu sdh dibeli seorang investor (pembeli saham usaha kita, atau pembeli grosir produk kita pada saat pre launching) atau customer (pembeli retail, berupa produk kita)

kunci agar sukses di tahap ini ada di VALUE CREATING, yaitu :

Anda harus MEMPERBESAR KUE anda dahulu semaksimal mungkin, sebelum dibagi2 dgn para investor / customer
__________________

Personal Property Portofolio

dari sudut pandang finansial property itu tidak sepenuhnya bisa dikontrol sesuai dgn keinginan kita. namun setidaknya ada 2 hal yg terlibat di dalam aspek finansial di bisnis property :

1. controlable
> cashflow = pendapatan sewa harian, bulanan, tahunan
> manajemen pengelolaan propertinya
> fix & variable costs
> depresiasi

2. uncontrolable
> market value (harga pasaran)
> capital gain = keuntungan akibat selisih harga jual - harga beli
> apresiasi
> pajak
> apresiasi
> risk = bencana alam, human error, perang dll

sekedar tambahan dalam memilih instrumen investasi harus disesuaikan dgn karakter dan usia kita. karena investasi yg artinya kita memegang suatu instrumen keuangan yg kita harapakan memberikan imbal hasil keuangan positif (keuntungan) dalam waktu tertentu.

investasi yg sesuai dgn usia secara garis besar bisa dikelompokkan dalam range :
1. 0 - 30 thn = agresif,
lebih banyak porsi berupa : bisnis, reksadana, saham,
2. 30-40 thn = semi agresif,
berupa : bisnis, saham, property, reksadana, emas, life & health insurance
3. 40-50 thn = semi moderat
bisnis, property, emas, reksadana, life & health insurance, saham, deposito
4. 50-60 thn = moderat
bisnis, property, emas, reksadana, life & health insurance, deposito (dgn porsi yg lebih merata dibandingkan no 3)
5. 60 thn keatas = relaxing
property, life & health insurance, emas, reksadana, deposito
catatan : urutan berdasarkan prioritas

sedangkan investasi berdasarkan karakter :
1. agresif = bisnis, saham, property
2. moderate = bisnis, saham, property, reksadana, deposito, emas
3. prudent = bisnis, property, reksadana, deposito, emas

beberapa role of thumb dalam berinvestasi :
1. jangan menaruh seluruh telur ke dalam 1 keranjang
2. imbal hasil / yield investasi harus min 5% diatas nilai inflasi + risk premium
3. high risk high return

ada 3 tingkatan pemain properti

secara mendasar setidaknya ada 3 tingkatan pemain properti :
1. property enduser (pemakai langsung properti = dibeli untuk dihuni sendiri)
2. property gambler (penjudi properti = spekulator)
3. property investor ( bisa memperoleh income dr dunia properti yg didapat baik berupa cashflow & capital gain)

sedangkan yg harus dipertimbangkan dan dipahami oleh calon pembeli properti sehingga langsung bisa dipraktekkan, minimal bisa beli properti untuk diri sendiri dgn transaksi win-win yg ciri2nya menurut sy harus memenuhi beberapa kriteria yaitu :
1. lokasi harus strategis, lebih baik mahal di lokasi strategis daripada murah di lokasi "kartu mati"
2. pada waktu transaksi = beli tanpa duit= beli langsung untung
3. justru dapat cashback = berupa kelebihan uang tunai
4. self financing = cicilannya dibayarkan oleh properti itu sendiri
5. waktu dijual untungnya riil = memperhitungkan "value leverage" sehingga diperoleh keuntungan karena faktor : inflasi + tax + deperesiasi + amortisasi + premium margin

eat sleep dream with property

perjalanan dalam menjadi seorang entrepreneur sejati tidaklah mudah, namun juga tidak sulit. yg paling penting adalah take action soon. sebagai cermin yang manis kembali ke apa yg telah sy lakukan beberapa tahun yg lalu, setelah tahu tujuan sy segera sy melakukan tindakan untuk mencapainya. dalam hal ini dgn tanpa modal sama sekali (modal setor Rp 0,0 secara finansial, tp bargainnya dgn membawa intangiable assets) sy bekerja sama dgn teman ibu yg kebetulan memiliki tanah kosong seluas 2.700m2 yg sdh menggangur selama 10 tahun lebih & tidak tahu mau diapakan. singkat kata kt melakukan krjsama, dia setor modal tanah senilai kurang lebih senilai Rp 600jt, sy setor intangiable assets berupa : knowledge, sistem & SDM dimana secara finansial sy akan dpt kepemilikan saham sekian persen (padahal setoran uang riilnya=Rp 0,0) . sebelum proyek dimulai yaitu ktika masih direncanakan kebetulan ada seorang sahabat yg datang ke rumah & melihat print out desain yg masih berupa feasibility study, dia sangat minat & segera sy beri harga spesial & boleh pilih paling depan (menjual value, ide, angan2, bahkan saat masih berupa desain print out & lahan belum diapakan masih berupa kebun yg lebat) selanjutnya dia bayar lunas DP nya sebesar Rp 20jt & dgn uang inilah proyek tsb sy danai (kebetulan pd saat itu sy baru gagal total di bisnis sebelumnya modal habis sama sekali hasil dr kerjasama dgn bbrp teman). selanjutnya proyek berjalan cukup lancar setelah dibangun 2 rumah contoh (salah satunya sdh laku) mulai ada calon2 pembeli yg minat & pd akhirnya bnyk yg beli. saat itu perijinan blm diurus sama sekali krn tdk ada alokasi dana, badan usaha belum ada, karyawan perusahaan itu baru 1 yaitu saya sendiri, mulai dari cari bahan bangunan, mengawasi pekerja lapangan, pasang iklan, menerima tlp calon pembeli, membayar tagihan2 & yg paling memusingkan adalah mencari dana tambahan krn pembangunan fisik 2 unit rumah itu butuh uang sekitar 50jt pdhal dana yg sdh dipegang baru 20jt, blm lagi pengeluaran lain2 yg harus disisihkan, sekarang sy masi sering senyum2 sndiri ternyata ko bisa melewati masa yg gila & kritis tsb :) .

selanjutnya walau ada banyak kekurangan karena sy sendiri tidak pernah tahu bagaimana mengelola bisnis properti / kerja di developer namun cuma bekal keberanian & keyakinan aja, proyek tsb berupa sebanyak 20 rumah T36 habis dlm waktu setahun.

ternyata kenekatan ini kebablasan, sehingga waktu proyek pertama tsb baru berjalan pemasaran & laku separoh, setengah tahun kmudian (mid 2005) ada saudara yg punya tanah didekat situ menawarkan tanah kosongnya seluas 4.000m2 jg untuk dikelola, setelah dihitung jadi 36 unit rumah sederhana dgn tipe yg sama dgn proyek pertama td & laku juga habis setahun kemudian.

setelah punya pengalaman mengerjakan 2 proyek, sy mulai memberanikan "keluar" yaitu mencari lahan untuk dibangun jadi kompleks perumahan, akhirnya dpt lahan yg sangat strategis brupa sawah ditengah kota & tepat disebelahnya sdh ada perumahan yg paling favorit, tp berhubung keuntungan masi sebagian berupa dagangan rumah yg blm dibayar oleh bank & modal masih cekak tp disi lain mulai sdh ada pengalaman yg terbukti maka sy memberanikan diri mencari investor untuk mendanai & akhirnya dpt stlah presentasi ke puluhan orang yg sy tahu punya uang tidur berlebih.

akhirnya proyek ke3 tsb untuk prtama kalinya sy bs "beli lahan" sendiri sluas 6.000m2 sharga 800jt dgn "uang sndiri" yg sebnarnya uang tsb hasil kongsi dgn seorang tman yg punya modal untuk dijadikan perumahan, dia adalah passive partner (pure investor) sdg sy adalah pihak pelaksana lapangan (sy mulai bisa mengurus badan usaha berupa PT komplit dgn semua perijinannya & mulai punya staf) proyek ini sy istilahkan sebagai Zero Equity Investment krn modal setor sy nol, tp dpt saham diproyek tsb.

selanjutnya proyek ke 4 sdh bisa beli tanah sendiri seluas 7000m2 & waktu launching 61 unit rumah tsb habis dlm waktu 5 hari padahal masih brupa sawah & baru memberi uang tanda jadi ke pemilik tanahnya sbesar 5 juta rupiah yg akan dilunasi 9 bln kemudian akhirnya sy segera dapat mlunasi pembelian tanahnya sebesar 700jt rp lebih hasil dr pembayaran smua DP user 4 bln kemudian, benar2 tdk diduga

smpai saat ini (mid 2008) stlh 3 thn berjalan, sy sdh mengerjakan 4 proyek & sdg mngelola 3 proyek lg yg dimulai tnp modal sesen pun, yaitu proyek yg ke5 berupa tanah luas 1,5 hektar yg akan jd sekitar 100 unit rumah sederhana T36, proyek ke6 berupa kompleks yg trdiri atas 12 unit ruko & 12 unit rmh semi mewah,dan yg terakhir yaitu ke 7 adalah suatu cluster rumah semi mewah sebanyak 28 unit kabar baiknya adalah proyek semua proyek tsb sdh laku walau masih berupa ide karena sy menjual ultimate value & irrestistible offer. dan ada bbrp yg tdk akan dijual tp klo sdh jadi stahun lg akan djadikan aset yg bs djaminkan ke bank untuk mendapatkan kredit modal krja lebih besar dr KPR yg skrg, dimana setelah jd kira2 total senilai belasan milyar rp, siapa yg akan bisa nolak bila beli properti justru dapat cashback bbrp milyar pada saat akad kredit & nyicil KPRnya dr hasil sewanya, lagi2 dgn teknik Zero Equity Investment td. "what a business???"

setelah mulai cukup punya cashflow dari aktive income, maka sy mulai melakukan akumulasi untuk mulai melakukan passive income dgn "menahan" bbrp rumah di setiap perumahan sy yg terdepan hasilnya saat ini sy sdh memiliki 8 unit rumah yg semuanya sy aktif dikontrakkan & tren jumlahnya akan nambah terus. selanjutnya mulai januari 2008 sy ada "keberanian" meminjam dana bank yg sebelumnya tdk pernah sy lakukan sama sekali dan hasilnya saat ini sy sdh memiliki 3 rumah kost dgn cara take over properti beserta seluruh isinya (anak kost + bisnisnya = yaitu anak kost itu sendiri) di surabaya dan malang yg sy peroleh tanpa DP justru dapat cashback beberapa ratus juta rupiah dan cicilannya dibayar oleh anak2 kst tsb karena penghasilan perbulannya melebihi cicilan KPR nya. selanjutnya sy "seolah2" bisa membeli apa saja dgn telah memiliki cashflow positif dan track record di bank, terakhir sy mentake over bisnis 2 teman berupa toko besi dan rental alat berat karena mereka sedang kesulitan likuiditas. hal2 yg dulunya tidak terlintas di benak skrg tiba2 menghujam sy dgn membabi buta.

cukup cape juga bekerja seperti itu (active income) walau asyik sekali, makanya sy akhir tahun ini mulai diversifikasi karena akan ada mulai idle capital dimana sy sdh tahu gimana cara membuka proyek selalu dgn tanpa modal sendiri tsb. rencananya sy akan membuka beberapa budget hotel di beberapa kota di jatim yg lahannya "sdh sy miliki" & kalo sdh ketemu SOP nya akan sy kerjasamakan menjadi franchise hotel setelah sy survey ke bbrp "calon kompetitor" seperti : amaris hotel, formule1 hotel, etap hotel, tunehotels perkembangan hotel model ini akan sangat pesat. selain itu untuk melangkapi portofolio sy jg akan mengambil bbrp franchise alfamaret atau indomaret yg sy tahu merupakan benar2 franchise. selain itu sy jg akan membuka jaringan sportainment di bidang bisnis rental lapangan futsal yg sangat pesat perkembangannya dan ROI nya sangat tinggi, mirip dg budget hotel kita akan kita buka segera ke bebrapa tempat yg lokasinya "sdh kita miliki"

nah dr track record sy td klo diperhatikan sy bisa cerita panjang lebar bisnis properti, dr segi investasi, market, legal, staffing, regulasi pemerintah dll karena sy selalu belajar & melakukan, eat, sleep and dream with property. sehingga filosofinya begini seandainya klo sy ditanya : trading/kuliner tdk akan tahu, bkn krn tdk bs tp krn blm prnh involve.

tahapan menjadi sukses

menurut sy ada beberapa tahapan agar sukses berbisnis :

1. survive (karena kt masih dalam tahap belajar & buta akan dunia tsb), thp ini adalah masa kritis krn beradasarkan statistik 80% bisnis yg baru dirintis akan gagal total di thn pertama & sisa yg 20% itu akan tersaring lagi & pada akhir th k-5 yg tinggal beratahan sekitar 5% yg & biasanya yg tersisa adalah bisnis yg kelak akan sukses karena telah melewati ujian five years syndrome. bisa dikatakan juga pada saat ini kt dlm tahap "membuat pondasi / sdg menaabur benih kesuksesan"

2. development, setelah kt paham bisnis tsb, menguasai A to Z smp ke detil2nya, ini saat untuk melambungkan bisnis mnuju ke puncak karier ibarat "mengendarai mobil dgn gigi 7". manuver bisnis apapun akan semkin mudah pada tahap ini karena : organisasi, finansial & pengalaman kerja sdh cukup makan asam garam sehingga makin tidak ragu lagi dalam mengambil peluang2 yg ada & berakrobat secara finansial krn pd tahap ini leverage value tlh semakin kuat. istilah di tahap ini adalah "membangun rumah smp siap huni / saat memanen buah yg tlh kt pelihara"

3. comfort, bisnis sdh mencapai tingkat kedewasaan, profit stabil & besar, cashflow lancar, pelanggan loyal banyak, merk sdh terkenal, bisnis dikuasai sepenuhnya, organisasi solid. tp ada bahaya kalo tdk diremajakan bisnis akan mnjadi menua & mnurun produktifitasnya, harus ada rejunevation kalau ingin tetap kinclong. bisa dikatakan ini adalah tahap menikmati krn rumah yg kt bangun dgn susah payah telah jadi tinggal ongkang ongkang kaki mengamati buah buah yg akan dipanen rutin. istilah kontemporernya saat ini adalah Financial Freedom, karena tanpa anda perlu terlibat secara fisik & hadir ditengah tengahnya bisnis tiap bulan akan mengalirkan uang ke pundi pundi anda

jangan pernah taruh hatimu di suatu properti

kenapa kadangkala seseorang kayanya mati2 an ingin "menguasai" suatu poperti tertentu? apakah tdk ada alternatif lokasi lain yg lebih menguntungkan? diperlukan sikap kehati2 an dalam penguasaan atas properti. prinsip utamanya adalah "jangan pernah taruh hatimu di suatu properti jadi harus bersikap rasional karena begitu ada rasa sentimentil muncul, maka segala logika anda dalam pengelolaan properti itu jadi tidak efektif & tidak fokus lagi, karena ingat bisnis properti / real estate itu 3 aspek utama yg terlibat yaitu :

1. LEGAL

yaitu berupa hak kepemilikan atas suatu barang fisik yg dijamin oleh hukum yg dibuktikan dgn sertifikat

2. FINANSIAL

nilai ekonomis, harga pasaran dll. adalah segala perhitungan keuangan yg berkaitan spt : apparaisal aspect, price, market value, cash in, cash out, cashflow, capital gain, depreciation, appreciation, IRR, PV, FV dll

3. FISIK

yaitu perwujudan sosok bangunan itu yg melibatkan ilmu arsitektur sbg perwujudan citarasa, ilmu sipil sbg penerapan ilmu konstruksi, interior sbg aspek kenyamanan didalam ruangan, akustik sbg ilmu tata suara, lighting sbg ilmu tata cahaya,landskap sbg wujud penataan ruang luar dll

nah faktor emosional jelas tidak ada pengaruh dalam pertimbangan berinvestasi, dan kalo hal tsb ternyata dipaksakan jadi bahan pertimbangan maka alasan anda u/ berinvestasi sdh tidak rasional lagi, nah inilah "sumber petaka anda", karena bisa jadi suatu properti yg sebenarnya cuma bernilai rp 100 juta namun karena dulu anda ada kenangan manis misal dulu pernah kost disana waktu kuliah dan pacarnya yg banyak itu bergantian apel ke anda kesitu, maka bisa jadi harga yg kemahalan pun akan tetap anda ambil dgn buta karena akan dikompensasikan antara selisih harga lebihnya dgn "kenangan manis" tsb

namun jangan lupa, ada paradoks dalam dunia properti dimana disatu sisi faktor sentimen atau emosional itu bisa cenderung merugikan spt hal diatas tp disisi lain bisa juga rumour yg terjadi membawa market direction ke arah tertentu baik bullish (harga naik drastis) atau bearish (harga turun drastis). bullish terjadi ketika ada rumor positif berhembus, katakan disuatu kawasan yg merupaka hamparan sawah yg luas yg masih berharga murah diberitakan akan segera dilalui jalan toll dan tepat dimana kita punya lahan akan dibangun pintu toll, apakah kita akan mau melepas harganya kakalu cuma dihargai 2x lipat dari harga saat ini? sebaliknya bearsih adalah ketika bertipu rumor negatif, tidak ada angin tidak ada hujan tiba2 kontraktor PLN sdn melakukan survey bahwa lahan kita akan dilewati oleh SUTET (saluran listrik tegangan ekstra tinggi) kita berminat segera menjualnya sebelumnya dibangun, tp apakah anda punya keyakinan akan laku walaupun telah anda diskon 20% dari harga pasaran saat ini.

dengan pertimbangan diatas sy harap mas ade berpikir lagi, apakah memang sebgitu berharganya rumah paman sehingga anda memeras otak bagaimana bisa membeli ataupun kerja sama dgn bagi hasil. apakah tidak lebih baik memusatkan pemikiran untuk mencari lahan lain yg setara strategisnya dan segera bisa membuka usaha dgn tenang?

sebagai tambahan kalo kerjasama operasional anda sebagai pemodal bisa memperoleh hak sekitar 30-70%. namun harus dipilah lagi kerjasama itu sedikitnya ada 2 macam :

1. PROFIT SHARING : untung bersihnya setelah dipotong segala pengeluaran dibagi sesuai persentase kesepakatan

2. REVENUE SHARING : pendapatan kotornya (omzet) dibagi dahulu sesuai kepakatan dan hasilnya diolah oleh masing masing pihak secara terpisah.

Fix Income & KPR

seharian ini tadi sy banyak kontak dgn orang2 bank, hasilnya beragam, ada yg berhasil dan dapat ide2 baru yg segar, ada yg biasa aja karena sekedar follow up rutin namun ada juga yg menjengkelkan. hal ini terjadi waktu menindaklanjuti KPR para user terutama yg dari Perumahan Dimoro Asri dan Central Park Melati yg sdh komplit dan rumah sdh jadi tp ga cepet2 diproses, di tlp ke hp jg ga diangkat ga tahu ada apa dgn mereka ini...mungkin masalah di rumah dibawa sampai ke kantor atau ada masalah lain bisa jadi.

jam sembilan tepat sesuai janji yg telah kita buat kemarin sore sy tiba di suatu bank ternama dimana akan melengkapi syarat administrasi pengajuan KPR yg kurang.

setiba di kantor sekitar jam 10 karena ada beberapa tempat yg harus dikujungi dahulu, ada bbrp berkas yg sdh siap ditandatangani diatas meja kerja, mulai dari SPK, gambar kerja, termyn. dari laporan staf keuangan td dia dpt tlp dari salah satu bank yg kita akan telah ajukan kredit bahwa notaris telah disiapkan AJB dan akad kreditnya, phhfffff..akhirnya hampir cair jg setelah sekian lama menfollow up hasil aplikasi yg sdh kita komplitin 2 minggu lalu, ACC kreditnya ga sesuai harapan awal tapi persis sama dengan jumlah pengajuan revisinya, lumayan juga buat nambah casflow bbrp minggu terakhir ini lagi kesulitan likuiditas (berharap dapat BLBI tp ga tau caranya hehe) sampai menunggu pencairan KPR yg sdh sy tunggu2 lama karena jumlahnya signifikan dan telah hampir mndekati deadline serah terima rumahnya ke para user.

kemudian ada perkembangan lain yg dilaporkan staf, pengajuan kredit pembelian tanah yg di dekat SPBU itu sdh komplit namun menunggu survey appraisal dari surabaya. sy ga habis mengerti kenapa semua mesti berpusat di ibukota provinsi, ko ga bisa disentralisasikan ke daerah setempat sehingga proses lebih cepat, memang pasti ada pertimbangan ttg kapasitas tanggung jawab kepala cabang bank setempat an faktor safety. penasaran dgn perkembangan sebenarnya langsung sy tlp ke hp marketing kredit yg biasa kontak dgn kita, ternyata jawabannya ga persis sama dgn dgn staf sy td. memang tetap disetujui namun mereka menawarkan kenapa ..."ko minta kreditnya cuma beli lahannya aja, tidak sekalian termasuk biaya pembangunannya?" padahal sdh kita alokasikan untuk proyek ini cuma butuh pendaaan kredit pembelian lahan sedangkankan pembangunan ditanggung seperti biasa dari 3 sumber yaitu : modal sendiri, uang muka user dan supplier yg memasok semua bahan bangunannya. "yesss... thanx GOD for Your kindness...", langsung sy jawa "besok aja jam 10 sy ke kantor bank anda sekalian ada perlu sm manajer kreditnya, padahal sebenarnya yg dimaksud "ada perlu dgn..." setelah ada isyarat luar biasa itu besok kalo sdh kena cacingnya akan kita kejar sampai dapat kepastian kreditnya berapa dan kapan pastinya pencairan , lagu lama hehe...

siangnya bergegas berangkat ke Kediri menuju salah satu bank yg mengkhususkan ke dunia real estate mau menanyakan beberapa macam kredit yg kita perlukan terutama berupa kredit korporasi yg belum pernah kita ajukan. menunggu di lobi kelihatannya banyak realisasi kredit dgn banyak calon user mentanatangi akad kredit, momen ini yg ditunggu2 setiap real estate deeloper karena setelah itu artinya uang KPR sgera cair dan masuk rekening perusahaan kita hehe. sambil menunggu dpt tlp dr seorang teman EU yg mengkonfirmasikan lagi untuk kepastian ikut ecamp nya pak Jaya Setiabudi di Batu Malang minggu depan, masi dilanjut lagi dgn bbrp gosip yg antara lain ada temen 1 angkatan yg lagi adalah masalah keuangan terutama dgn bank kreditnya macet semua dan samapi menyeret bebrapap temen terlibat , rumit jg. rencananya hari ini mau menanyakan ttg pengajuan beberapa kredit yang nantinya akan menjadikan perusahaan kami benar2 sebagai layaknya perusahaan real estate yaitu dukungan dalam hal :
> Kredit Pembebasan Lahan
> Kredit Konstruksi
> Kredit Kepemilikan Rumah
namun sayang pejabat yg berwenang mengurusi sdg trainning di Jakarta selama seminggu, setelah mendapatkan janji ketemu senin depan segera undur diri dan meluncur ke pulang.

begitu sampai kantor sdh ditunggu oleh beberapa user Dimoro Asri karena akan melakukan jadwal ulang karena ada keterlambatan dari pihak kita dalam menyerahkan rumah.

setelah rapat selesai sy sempat menerima tlp dari salah satu bank syariah di surabaya bahwa aplikasi 2 unit pengajuan rumah kost yg sy ajukan 2 minggu lalu secara prinsip telah disetujui semuanya namun hasilnya tidak sesuai dgn harapan awal.

1. rumah kost pertama, dijual RP 500 juta sy ajukan penawaran ke bank RP 900 juta perkiraan awal akan bisa dapet harga segitu karena pertimbangan monthly income pasti dapet credit score tinggi namun ternyata cuma disetujui 530 juta, wah kalo diambil cuma dapat cashback rp 30 juta dan bisa jadi habis kena biaya2 pajak, adminitrasi,provisi, asuransi dll. rumah kost tsb saat ini menghasilkan Rp 6 juta / bulan dari 5 kamarnya dgn harga lama (sdh 2 tahun lom dinaikkan, ada opportunity untuk menaikkan s/d RP 1,5 juta/bulan/kamar namun dgn sedikit renovasi spt mengecat interior dan menservis semua AC nya yg sdh kurang dingin,membuat ventilasi alami di balakang yg gelap secara feng shui pasti jelek serta memasang waterheater yg dulu sempat dicabut krn pertimbangan biaya listrik)dan masih ada 3 kamar lagi yg selama ini ditempati oleh ibu kost an keluarganya, seandaianya jadi sy ambil ada 2 pilihan antara menjadikan 3 kamar induk tsb sbg kamar kost semua sehingga akan mendapatkan tambahan penghasilan 4,5 juta / bulan sehingga total menjadi Rp 12 juta/bulan atau kamar2 depan itu dijadikan homebase aja karena sy akan mengambil master franchise makanan cepat saji untuk wilayah surabaya dan biar memanfaatkan kamar2 tsb. perhitungan bank cicilannya sekitar Rp 6,8 juta per bulan selama 10 tahun jadi klop lah dan ga perlu merogoh katung pribadi tanpa mempertimbangkan dahulu potensi penambahan incomenya. pengeluaran per bulan terbesar untuk listrik sekitar 1-2,5jt karena semua kamar full AC

2. rumah kost kedua, dijual rp 900 juta sy tawarkan ke bank minta pendanaan rp 1,2M namun ternyata setelah diappraisal cuma disetujui pas rp 900 juta, wah alamat ga dapet cashback nich, padahal dari pengalamn yg sudah2 sy selalu dapat cashback atau tidak akan sy ambil propertinya (sombong mode on hehe) alih2 justru memberikan sedikit uang amal buat macam2 biaya KPR nya hehehe. kabar baiknya adalah potensi rumah ini " sangat gila" terdiri atas 12 kamar kost yg semua selalu terisi penuh sejak kost tsb dibangun 3 thn lalu di 2005 dgn total penghasilan sebulan sat ini rp 15 juta dan juga masi ada 2 kamar utama, 1 ruang tamu besar dan 1 garasi masi luas, insting sy main wah bakal bisa dpt tambahan 4 kamar lagi kalo jadi ak ambil, sedangkan potensi incomenya kalo semua dijadikan kost sebanyak 16 kamar bisa mencapai rp 20juta/bulan, padahal hitungan bank dgn masa kredit 15 tahun cicilan cuma rp 14 juta lebih dikit sedangkan pengeluaran sebulan antara rp 2-3 juta, "woooowwww bakal ada minimal 3 jutaan positive cashflow nih", namun di awal harus renovasi dulu dgn menambah sekat ruang tamu dan garasi serta mebeli perlengkapan tidur dan AC.

ada hal yg menarik waktu diskusi by phone td :
1. waktu sy bandingkan2 mau ambil yg mana salah satu dia menyarankan suruh ambil semua sekalian pertimbangannya cash ratio sy masi cukup dan likuid
2. waktu sy cenderung ambil tenor 10 tahun dia prefer 10 tahun, tp yg ini bakalan ga sy turutin..lebih nurut saran p.Purdi aja, kalo bisa kredit cari yg lunasnya sd kiamat hehehe
3. waktu sy tanya berapa lama prosesnya dia bilang kalo karyawan dia bisa memproses sampai cair 3 hari kerja, tapi kalo seperti saya yg wirasweasta dia bilang butuh waktu 2 minggu. wekkkkss..., "kenapa ko jadi lama tanya saya", dia bilang "kalo karyawan kan fix income pak jadi mudah menghitung cash rationya ditunggu aja jadi, nah kalo bapak wiraswasta kan sy harus menganalisa ulang laporan keuangan dan bandingkandgn parameter2 lain". wahhhhhhh.. ternyata adakalanya jadi karyawan itu lebih bernilai dimata bank daripada kita yg entrepreneur ini, walaupun credit limit kita sebenarnya jauh lebih tinggi dari para karyawan hehehe, tp gpp lah sy bilang "diproses aja, kalo ok bilang aja sy segera meluncur ke surabaya untuk realisasi kreditnya", tp buru2 sy tambahi "minggu depan sy weekday sibuk weekend ada ecamp di batu, minggu depannnya lagi yg minggu terkhir juni 2008 juga sibuk urus persiapan launching Gedog Permai dan The Kemuning Residence" kedua proyek terakhir tsb yg driven by market, schedulle kita sebenarnya lom saat launching tp semua orang ko sdh pada indent, takut ga kebagian kavling ruko dan rumah yg juga gratis dan dapat cash back sd rp 150 juta kaleee, waht a business..., sdangkan weekendnya uda janji liburan di jogja ;). (uda mau dicairkan kredit, gantian orang bank nya dijahilin, semoga ga kualat hehe)

a KPR thing's day I tought for this day...