Kemahalan 100%

Pada waktu memulai "sok pinter" jadi "investor properti" 4 tahun lalu di tahun 2004 saya salah menaksir harga tanah seluas 2700m2 yg akan saya beli kemahalan, dengan berani "membeli" 600 juta padahal setelah di "appraisalkan" bank "cuma" 300 juta

UNTUNG-nya tanah kosong tersebut tidak sekedar dibalik nama, namun saya kembangkan menjadi 20 rumah Tipe 45 dan 60 sebanyak 20 unit, sehingga SAYA TIDAK JADI RUGI, karena "kerugian karena salah appraisal sendiri" itu BISA DITUTUPI dari KEUNTUNGAN SEBAGAI DEVELOPER. Jadi sy KEMAHALN 100%


nah jadi ingat kan cerita Mbah Purdi E Chandra, pemilik Primagama Group, waktu beli bangunan besar ex Bank BHS almarhum yg dikonversi jadi supermarket, setahun kemudian karena rugi dan akan ditutup yg mestinya rugi beberapa milyar karena modalnya supermarket "hangus" namun setelah "DITOTAL" dengan penjualan properti nya yang laku lebih mahal lagi dari kerugian sebesar lebih besar dari beberapa puluh milyar tsb, ga jadi rugi kan?

pelajaran yg bisa didapat :

1. JANGAN SOK PINTAR (JANGAN contoh saya : yg asal "tembak harga")

2. JANGAN RAGU-RAGU (SILAHKAN contoh sy : skrg bisa jadi real estate developer dari MODAL NOL, dasarnya kan orang Jawa Timur jadi ga jauh2 dari BONEX)

3. carilah MENTOR yg BISA DIPERCAYA (JANGAN contoh sy : memulai bisnis GA PAKE MENTOR (karena saat itu ga ngerti MENTOR itu apa), akhirnya mesti "berdarah2" pada awal berbisnis, karena ga tahu arahnya mesti kemana dan bagaimana dll)

4. bentuklah KOMUNITAS yg SOLID yg MAU SALING MEMBANTU dalam SUKA dan DUKA (JANGAN contoh sy : waktu kepenthok tdk bisa kesana kemari, cuma thela thelo kaya kethek ketulup tidak tahu harus minta "petunjuk" ke siapa? )

5. cepat2 lah memutar usaha, mengurus perijinan dan mengajukan kredit ke bank (JANGAN CONTOH sy : setelah berbisnis 3 tahun dan telah ber-omzet puluhan milyar, namun baru tahun ke-4 "NGERTI" ber-bisnis harus pinjam duit bank, "dibukakan mata" dari Mbah Purdi Tercinta)

6. jangan sok gengsi didulukan, tapi FOKUS lah kepada pekerjaan dan bisnis (SILAHKAN contoh sy : baru 8 bulan sejak Nov-Des 2007 kena VIRUS EU skrg sdh ber-aset [*sensor*] dan berhutang total 6,5M (BODOL + BANK) dalam waktu 8 bulan "matanya terbuka" tentang UTANG & BISNIS

7. silahkan ditambahi sendiri....

[duh kenapa ya baru2 sekarang2 ini kenal Mbah Purdi, mestinya sejak sepuluh tahun yg lalu......]

kita harus bersyukur UNTUNG KENAL SEKARANG, seperti halnya Colonel Sander yg BARU MEMULAI BERBISNIS setelah PENSIUN dari tentara dan BARU MULAI BISNIS DI USIA 60 tahun-an dan baru dapat INVESTOR yg mau dia BODOL-in setelah presentasi yg ke-100, bayangkan seandainya dia uda "NYERAH" waktu presentasi ke orang ke-99 ???? Pasti kita skrg tidak akan pernah dengar nama KFC

Mengatasi Utang dengan Property

yg dimaksud dengan..."....mengatasi hutang dengan property.......selalu bisa dilakukan, artinya bukan ketika anda sedang dikejar2 oleh bank or debt collector???? ini salah kaprah...

kalo sudah dalam kondisi di kejar2 tsb....kan dalam kondisi urgent waktunya, yang bisa anda lakukan secepatnya hanya ada 2 yaitu :

1. minta negosiasi utang (termasuk penjadwalan ulang pembayaran, stop bunga berjalan, dan kalo bisa minta pemotongan nilai pokok utang, )... dan selanjutnya ya....

2. minta waktu selonggar mungkin untuk jual aset yg tersisa, baik itu : membuka tabungan / deposito anda, menjual saham, menjual emas...dan salah satunya adalah menjual properti. (asal jangan "menjual diri" aja)

karena dari sifatnya properti itu aset yg tidak likuid / tidak lancar, memang menjualnya tidak bisa cepat, tapi anda kalo dah dalam kondisi spt itu bisa menunjukkan ke kreditor kalo ada niat baik dan masi punya aset properti yg bisa dijual dan minta waktu untuk sabar sd properti tsb bisa dijual dgn harga "layak". asal anda jelaskan dgn baik2 dan menunjukkan itikad baik anda kreditor pasti bisa memahami

back to topic....sebenarnya yg dimaksud dgn..."....mengatasi hutang dengan property.......itu adalah :

> properti dalam "kondisi normal" akan selalu tumbuh diatas tingkat inflasi karena adanya supply dan demand, sehingga kalo anda jual suatu saat nanti....harganya "pasti" lebih tinggi daripada kalo didepositokan...sehingga "time value of money" dari properti tsb tetap terjaga pada nilai yg selalu wajar. (untuk kejadian anomali kasus di Jepang dan Singapore bisa cari2 tulisan saya yg lama yg membahas masalah tsb)

> karena "yield" atau pertumbuhan aset properti "biasanya selalu" lebih tinggi dari inflasi ... maka properti bisa dijadikan sbg = hedging = lindung nilai = "bemper" ketika tiba2 terjadi krisis

coba anda bayangkan ketika tahun 1998, akan terjadi krismon, ada 2 orang bersahabat sebut aja namanya Anton dan Budi, yg masing2 punya duit 50 juta tunai di tangan. begitu mereka mendengar akan ada krisis ekonomi, mereka melakukan 2 strategi yg berbeda :

1. Anton, begitu tahu akan ada krisis ekonomi dan ada kerusuhan segera mendepositokan duitnya tsb ke salah satu bank pemerintah dgn alasan keamanannya terjamin, dia mendepositokan selurruh uangnya yg 50 juta rupiah tsb.

2. Budi, begitu tahu ada krisis, dia segera membeli tunai 10 unti rumah Tipe 36 yg pada tahun 1998 itu baru sekitar berharga 4,5-5 juta rupiah / unit, pendek kata si Budi memegang 10 unit aset properti berupa rumah Tipe 36.

selang bbrp tahun kemudia..katakan 5 thn kemudian di tahun 2003...kedua sahabat tersebut bertemu kembali setelah berpisah selama 5 tahun..mereka bernostalgia sambil tak pula saling menghitung aset masing2....

1. Anton, setelah 5 tahun kemudian duit yg ada di depositonya rata2 per tahun tumbuh 20% (dibulatkan jadi 20% karena pada thn 1998 pernah bungan deposito 60-80% / thn) ...berarti duit nya yg pada thn 1998 didepositokan sebesar 50 juta...saat thn 2003 tsb telah menjadi 100 juta. berarti asetnya tumbuh 200%.

2. Budi, yg pada tahun 1998 membelikan seluruh uangnya menjadi 10 unit rumah Tipe 36 dgn harga pembelian 5 juta / unit..ketika pada thn 2003 itu pernah dihitungkan oleh appraisal, nilainya telah menjadi 40jt/unit...kalo dikalikan 10 unit rumah yg dia pegang, berarti nilai aset nya tsb kalo diuangkan menjadi 400 juta.. berarti asetnya tumbuh 800% dalam kurun waktu yg sama dgn yg dilakukan si Anton.

nah pertanyaannya...anda mau jadi si Anton (si pemain deposito) ato Budi ( si pemain properti) kalo dalam kondisi spt itu? (dimana masing2 ada nilai plus minusnya)

Likuiditas di Bisnis Properti

Kunci sukses bermain sebagai investor properti paling unggul dan agar saat menjualnya anda ingin seperti "jualan kacang goreng" adalah di = LIKUIDITAS



= artinya seberapa cepat properti tsb dapat dijadikan uang waktu dibutuhkan (baik di jual ato di agunkan..dimana di agunkan adalah justru pilihan terbaik)....

artinya..

kalo anda mau cari properti yg likuid....pilihan utamanya cari yg LOKASI nya STRATEGIS (tanpa mengabaikan pertimbangan lain seperti : legalitas, kualitas bangunan, developernya dll...)

Tidak Ada yang Salah

" dalam berinvestasi properti itu tidak ada keputusan yang salah...

asal....

sesuai dengan strategi investasi anda"

nah karena secara prinsip dan diliat dari sudut finasial = bottom line
ada 2 macam pendapatran yg kita ahrapkan dari investasi properti :

1. Cashflow
= pendapatan rutin (harian, bulanan, tahunan dll)

2. Capital Gain
= keuntungan saat menjual , yg merupakan selisih harga jual-harga beli

kalau mengharapkan capital gain, properti apapun pasti mengalami kenaikan harga (sampai ada joke : "orang bodoh pun beli properti pasti untung"), namun ada beberapa kasus dimana justru harga turun atau jadi tidak berharga sama sekali sehingga yg dulunya asset jadi liability, misal :

1. lumpur lapindo sidoarjo ("lusi")
> semua perumahan yg terkena luapan lumpur porong tsb tiba2 jadi tidak berharga sama sekali karena ada kasus "lusi", bahkan yg masi dalam radius bbrp kilo dari pusat semburan pun uda di black list oleh semua bank ga akan ada pencairan kredit, maka tamatlah riwayat aset poerti tsb

2. sub-prime mortgage di USA
> karena kesemberonoan para pelaku pemberi "KPR" disana yaitu Mortgage Company yg "memaksakan" tetep memberikan kredit kepada semua debitor yg ambil properti perumahan walo tidak didukung oleh sumber penghasilan yg valid tetap aja di ACC dgn banyak "hunky panky", maka ketika USA mengalami resesi, inflasi tinggi, kemampuan ekonomi dan daya beli masyarakat menurun tajam, maka banyak sekali mereka yg gagal bayar kredit mortgage nya sehingga harus dgn terpakasa banyak disita.

karena yg disita adalah tidak dalam jumlah sedikit dan sampai degan ratusan ribu unit rumah dan terus bertambah jumlahnya, maka jelas lah bank bank pemberi kredit "KPR" nya yg kolaps duluan karena aset yg dijadikan jaminan menjadi merosot tajam dan tidak berarti, buntutnya kita dengar banyak institusi keuangan yg goyah sampai dilakukan rekapitalisasi oleh pemodalnya dan banyak berganti pergantian pemilik seperti di : UBS, Citibank, Northern Rock, BearStreans, Lehman Brother dan terkahir ini kasus AIG yang merupakan salah satu perusahaan asuransi terbesar di USA yang sebagain besar menanamkan sahamnya di bidang properti khususnya di "sub-prime market". Dengan terancam kolaps nay perusahan tersebut dan pasti akan dilanjutkan dengan pemecatan banyak CEO dan para petinggi yg bertanggung jawab.

"drama" ini masi berlanjut dgn kabar segera menyusul ambruknya Fanny Mae dan Freddie Mack yg di Indonesia bahkan model perusahaan ini baru akan dibentuk yg akan dinamakan SMF = Secondary Mortgage Facility = sebagai penyedia sumber keuangan yg selanjutnya akan disalurkan ke bank2 penyedia KPR.

3. jumlah penduduk Jepang yg menurun dan menua secara demografis
karena property market itu sangat dipengaruhi oleh hukum "supply demand" dimana pertumbuhan penduduk jepang mengalami "negative population growth" yg artinya jumlah penduduknya terus menurun (mortalitas lbih tinggi dari natalitas), maka imbas nya adalah juga ke properti yg mestinya dalam keadaan "normal" harga "pasti naik" namun karena ada fenomena "anomali" tersebut harga cenderung stgnan bahkan cenderung (ingat kalo anda menabung dalam mata uang JPY suku bunganya akan 0% kan?)

4. singapore yg roller coaster market
Singapore juga mengalami masalah yg mirip Jepang dimana penduduknya yang cuma beberapa juta jiwa dan "malas punya anak" sehingga tingkat pertumbuhan penduduknya juga lambat, dimana secara teori mestinya kan harga propertijuga melambat dan stanan seperti jepang bukan?

namun ternyata yg terjadi adalah lain, kadang2 harga stagnan , di lain waktu harga tiba2 turun dan di lain waktu tiba2 melejit. hal oini terjadi karena bbrp hal :

1. mengetahui "domestic market" nya sangat terbatas, maka mereka lebih mengintensifkan pembelian properti dari warga asing baik yg tinggal dan bekerja di sana ataupun sekedar saranan investasi dgn memiliki unit properti di negeri singa tsb. sehingga harga bisa terangkat karena demamnd nya ada terus

2. menciptakan dan mereposisi konsep "Uniqely Singapore" dari sekedar kota belanja menjadi "MICE City"
(MICE = Meeting Insentive Convention & Entertaintment), sehingga market selalu terbentuk dan tidak melulu residential tp justru hispitality, meeting dan rapat2 dgn level ASEAN bahkan dunia sering dilakukan disana. sehingga market hotel, convention center tumbuh signifikan.

ditambah lagi Singapore sdgn membangun pusat judi yg sangat besat di Sentosa Island yg pasti akan banyak menarik turis untuk berbondong bondong datang dan menghabiskan duitnya disana (dijamin orang Indonesia pasti ga satupun ada yg datang kesana...)

3.menciptakan Singapore sbg "ASEAN hub" ato "ASEAN Capital"
> sehingga semua orang serasa wajib mengunjungi singapore, minimal sekedar sebagai tempat transit di changi airport atau memerikasakan kesehatannya.


mengenai pertanyaan anda "apakah bagus tawaran properti tsb"? silahkan diperikasa kembali dgn "tools" yg sy berikan diatas itu dibandingkan dgn motivasi anda dalam berinvestasi properti. ingat dalam investasi anda tidak akan menang bila sekedar latah dan ikut2 an

FYI = sy tidak akan pernah beli properti yg lom jelas untung ruginya dan sebaliknya saya lebih suka beli properti secara "take over" walo sedikit lebi "mahal" (walo mahal itu relatif) namun resiko nya akan turun dan sebaliknya peluang keberhsilannya akan semakinmeningkata.

"SHOW the MONEY"

Salah satu tujuan setiap "Share Holder" menanamkan uangnya dalam investasi bisnis adalah untuk mendapatkan Financial Performance yang sesuai dengan tujuan investasinya.

Tujuan Finansial ini biasanya disebut juga oleh orang finance sebagai "Bottom Line", yaitu alasan utama dan mendasar perusahaan beroperasi.

BODOL Bank ver 2.0

Ada 2 cara yang selama ini sudah selalu saya lakukan dalam mem-BODOL bank.

Kuncinya adalah di Beda Value, dan implementasinya ada pada "proses appraisal bank"

saya mulai dahulu dari yang "lebih sulit" yaitu BODOL ver 2.0


1. setelah dapat beberapa properti yang seusai keinginan untuk dibeli dengan cara BODOL

2. deal harga jadi dulu, kasi uang ikatan seminimal mungkin
> minta waktu pelunasan minimal 3 bulan kalo bisa max sampai "hampir kiamat"
> tanda jadi sesedikit mungkin kalo perlu cukup 1 juta, max 5% x harga deal

3. minta dibuatkan tanda terima berupa kuitansi bermeterai rp 6000
> disebutkan yg menjual siapa sesuai degan nama di sertifikat yang tanda tangan kuitansi
> harga deal nya brp ( ini penting untuk mengikat dia, biar tidak ganti harga)
(pada waktu awal karier saya banyak opportunity loss disini karena dia goyah minta penambahan harga begitu tahu saya dapat cashback)
> alamat lengkap dan no sertifikat yg dijual
> misal : harga deal / harga transaksi = 150 juta (silahkan ditawarkan dulu sampai mentok termurah)

4. untuk lebih kuat bisa dibuatkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli di notaris dgn kurun waktu yg disepakati
> bila lewat masa tersebut uang akan hangus

5. bawa dokumen ke bank beberapa bank (diadu mana yg paling menguntungkan bagi anda) terdiri atas :
> fc : sertifikat, pbb tahun terakhir, IMB, KTP penjual suami istri, KK, surat nikah
> fc : KTP suami istri, surat nikah, slip gaji + SK terakhir (karyawan)
akta pendirian usaha, SIUP, TDP, NPWP, rekening koran (pengusaha)
> bilang ke bank, kalo anda belinya ke penjual 250jt (semoga nilainya lebih tinggi dr yg diminta penjual yg 150jt tsb)

6. hasil appraisal dari beberapa bank tersebut kalau anda setujui pilih sendiri mana yg paling OK. (kriteria OK tentukan sendiri, ada yg berdasar bunga paling ringan, provisi murah, marketing banknya yg paling cantik, pokoknya yang kredit cair dapet payung cantik & mug dll)

7. misal bank yg anda pilih menyetujui kredit anda sebesar 240jt tsb sehingga anda harus "bayar DP" = 20% x 240jt = 48jt, maka sisa plafon kredit yg akan dicairkan sebesar 202 jt, bunga 11,5%, cicilan sekitar 2jt/bulan selama 15 thn

8. anda bilang ke bank kalo setelah anda "memberi DP" 48jt yg jual rumah minta "tambahan DP" lagi karena "butuh uang" 52jt lagi
> sebelum diatas dilakukan anda ahrus mengontak yg punya rumah dulu, bahwa pada dasarnya di harus memahami kalo "harga deal" nya 150jt
> selanjutnya anda bilang mengajukan kredit ke bank-nya "dilebihin" untuk biaya modal kerja sekalian sebesar 52juta

9. pada saat pencairan / realisasi KPR stlh #8 tsb OK, anda minta bank untuk langsung "memisahkan" pencairannya :
> 150 juta ke rekening pemilik properti yg anda beli (sekalilagi ybs harus terus "dielus-elus" sd tahap ini, karena banyak kejadian bisa tdk terduga yg bisa menggagalkan proses ini
> 52jt juta langsung ke rekening anda karena "sdh menambah DP" ke penjual

10. proses BODOL KPR selesai
> anda bisa beli properti tanpa UANG kan? (tanpa DP)
> skrg sdh punya properti yg segera dibalik nama ke anda kan? (walo masi nyicil)
> bisa punya modal usaha sebesar 52jt kan?
> modal itu kalo bener2 anda putar untuk usaha dan bukan konsumtif dgn modal 28jt tidak akan sulit mencari profit 2jt/bulan untuk mencicil KPR nya kan?

ga sulit kan?


Catatan :
1. semua angka masi GROSS belum NETT setelah dikurangi pajak, sengaja diabaikan dulu untuk mempermudah pemahaman.

2. dari cara yg saya share-kan tsb diatas, mungkin ada polemik tentang ETIKA.
> apakah etis kita bilang "beli 150jt" namun dikatakan "250jt"
> apakah "dosa" atau tidak degan trick spt tsb diatas?
> gengsi atau malu nggak? sungkan bilang ke yang punya rumah harga "dimark up" dll...

BODOL Bank ver 1.0

BODOL Bank ver 1.0 ini relatif lebih mudah daripada yg ver 2.0 diatas

secara garis besar tahapan yang dilakukan relatif sama, cuma bedanya adalah :





> anda JANGAN DEAL harga dulu dengan penjual, namun setelah anda memang suka dengan properti tersebut, tunjukkan minat anda, dan mintalah fotokopi sertifikat dan PBB tahun ini, bilang diminta fopinya "untuk dipelajari di rumah dan ditanyaakn ke teman yang kerja di bank".

> data data properti tsb dan berikut kelengkapan administrasi pengajuan kredit anda yang telah lengkap, ajukan ke beberapa bank sekaligus dan minta pendanaan berupa KPR.

> ketika ditanya bank, "berapa minta didanai", bilang kalo anda "tergantung bank bisa maksimal mendanainya:, jadi bank biar mengappraisal dulu properti tersebut

> setelah keluar harga appraisalnya dan anda "cocok", baru anda melakukan nego harga deal dengan penjual proeprti tsb

> kalo langkah ini dilakukan, anda akan lebih akurat dalam menetukan "harga penawaran" kepada penjual

sedangkan langkah langkah selanjutnya adalah sama dengan BODOL ve 2.0 yang "lebih sulit"

Transaksi Bagus = Good Deal

Dari pemahaman pribadi saya dan dari pengalaman bertransaksi di dunia properti dan bisnis dalam 14 tahun terakhir sejak 1994, secara garis besar ada 2 macam transaksi yang dapat didefinisikan dari kacamata kita sebagai seorang investro sejati, yaitu ada yang berupa Transaksi Bagus (Good Deal) dan sebaliknya disisi lain ada Transaksi Jelek (Bad Deal)

Transaksi Jelek (Bad Deal), adalah apa yang dilakukan oleh kebanyakn dan hampir semua orang "pecundang investasi" dalam membeli properti. Mereka justru mengeluarkan banyak sekali uang dari kantungnya sendiri bahkanmasih ditambah bonus tiap bulan kesulitan menyisihkan angsuran kredit rumahnya, dan kredit baru selesai pada saat gaji juga selesai yaitu pada saat masa pensiun telah tiba.

Transaksi Bagus (Good Deal) adalah ketika kita beli suatu properti tidak perlu mengeluarkan uang dan hasil pendapatan rutin properti tersebut (cashflow in) lebih dari cukup untuk membayar cicilan KPR-nya, bonus kalau selain BODOL tersebut juga dapat cashback pula.

Anda telah mencapai menjadi "Entrepreneur Rajawali" apabila telah berhasil berbisnis dimana uang sudah benar-benar hanya sebatas "ide" dan anda telah mampu menguasainya, kemanapun anda bergerak dia akan berlari mengejar kejar anda"

SUKSES BERBISNIS dan DIJAMIN BERHASIL 99,999%

kalau kita bukan termasuk orang yang bertipe "IDEALIS" dan "RUMIT", sebenarnya SANGAT MUDAH agar bisa SUKSES BERBISNIS dan DIJAMIN BERHASIL 99,999% tingkat keberhasilannya, caranya yaitu melakukan "FOLLOW THE PROVEN LEADER" aja


1. kalo anda mau masuk berbisnis ke dalam SCOPE KOTA
> lihat dulu apakah BCA atau CIPUTRA telah hadir?


2. kalo anda mau masuk berbisnis ke dalam SCOPE MALL
> lihat dulu apakah Mc Donald's, Starbuck's atau Matahari telah hadir?


3. kalo anda mau masuk berbisnis ke dalam SCOPE DI SUATU JALAN atau PERUMAHAN atau BUILDING
> lihat dulu apakah Alfamart atau Indomaret telah hadir?


nah bagi kita yg masi dalam kelas pengusaha UKKM ini ga usah repot2 mengeluarkan dana besar hanya untuk menyewa konsultan yg mahal melakukan business assesment atau bahkan sampai fatal salah langkah dgn membuka usaha di tempat yg salah, cukup tinggal ngikutin dimana para "maestro bisnis" tsb melangkah kita untuk sementara mengikuti aja dibelakangnya (ingat = A-T-M).

semoga berguna bagi anda yg masihpemula belum perngalaman mau ma buka bisnis dimana & selamat berpartisipasi dalam booming bisnis yang sedng tumbuh pesat...

ada pepatah yg berguna dan mendukung premis ini, "be the right man in the right place"

BENCHMARK BISNIS yg dijamin akurat buat UKKM / SME

kalo di dunia kita bisnis di Indonesia kita sebagai kalangan entrepreneur yg mayoritas merupakan kalangan pengusaha SME (Small Medium Enterprise) atau UKKM (Usaha Koperasi, Menegah dan Koperasi) bisa melakukan BENCHMARK BISNIS yg dijamin akurat dgn bbrp raksasa bisnis dgn tinggal "mengekor" dimana mereka telah hadir.

hal ini karena keterbatasan kita akan : MODAL, PENGETAHUAN & TEKNOLOGI. menurut hemat sy suatu kota/mall/kawasan dianggap potensial dan FEASIBLE SECARA BISNIS apabila telah hadir :


1. BANK = BCA





BCA tidak akan hadir di suatu kota yg belum jelas laju ekonominya yg artinya dimana BCA hadir walo itu di kota kecamatan atau di tengah hutan maka dipastikan ekonomi di sekitarnya telah tumbuh dan layak untuk membuka bisnis


2. RESTORAN = Mc Donald's
dimana ada Mc DOnald's hadir disitu dijamin bahwa lingkungan sekitarnya telah tumbuh (untuk yg berupa stand alone outlet) atau mall tsb pasti laris bisa jadi memang sdh laris sejak dulunya yg sbg prasayarat dia mau menyewa disana, atau mall tsb bisa jadi terbawa jadi laris karena traffic pengunjung akibat daya tarik datang ke Mc Donald's sekaligus belanja2 aneka barang dagangan di mall tsb

3. CAFE = STARBUCK's

penjelasan idem dgn Mc Donald's


4. DEPT STORE RETAIL = MATAHARI

penjelasan idem dgn Mc Donald's


5. MINI MARKET RETAIL = ALFAMART atau INDOMARET

mereka berdua ini menurut sy seperti pinang dibelah dua dimana yg satu hadir pasti tak lama kemudian yg lainnya hadir bahkan sy pernah melihat di suatu kota dalam satu kawasan yg dekat dgn rumah sakit dan pusat pemerintahan yg memang sangat ramai dan berada dalam 1 jalan aja yg sama dan tidak sampai radius 500 meter mereka itu masing2 hadir 2 outlet, bener2 gendheng persaingannya...tapi buntutnya yg diuntungkan adalah kita2 para konsumen punya banyak pilihan mana yg servis nya dan value nya paling OK kan?


6. REAL ESTATE DEVELOPER = CIPUTRA

Ciputra Group hanya mau hadir di daerah yg diprediksi akan tumbuh pesat dan dia akan masuk kesana dengan membangun besar2 an, biasanya jauh dari pusat kota yg telah ada tapi dia akan membangun infrastruktur & berbagai fasos fasum serta rumah berserta ruko & mall yg selalu dgn kualitas no 1.

BODOL

kita itu baru bisa BODOL itu hanya bisa terjadi kalau ada "BEDA VALUE" antara :





1. penjual melepas propertinya "DIBAWAH HARGA PASAR"

2. bank memberikan "APPRAISAL DI ATAS HARGA PASARAN"

atau yang terbaik dan paling menguntungkan adalah KOMBINASI DARI KEDUANYA.


BODOL = Berani Optimis Duit Orang Lain

> "meminjam duit orang lain baik dari seseorang secara pinjamana pribadi atau kelembaga keuangan seperti ban untuk digunakan berbisnis, sehingga tercipta business leverage berupa peminjaman uang itu dan memperkecil resiko bisnis"

MODAL UTAMA sebagai REAL ESTATE DEVELOPER

BERANI & NYALI yang BESAR karena bisnis ini melibatkan :

> UANG BESAR

> MIMPI BESAR

> KNOWHOW yg KOMPLEKS

> ENVIRONMENT yg harus KONDUSIF

> PROFIT yg MENGGIURKAN

FORUMULA "ANTI STUCK" bagi PERINTIS USAHA PEMULA

1. HOW

> tidak tahu harus tanya kemana,
saat itu sy tidak ada tokoh yg bisa sy tanyai waktu kesulitan atau idola yg sy kenal yg bisa sy pakai sbg patron menjalankan bisnis

> tidak tahu caranya menjalankan bisnis,
jujur saja walo sy sarjana arsitektur dari salah satu PTN terkemuka surabaya dan cukup makan asam garam sebagai arsitek yg mengerjakan pesanan gambar arsitektur dan kontraktor yg menerima pekerjaan bangunan dari client dimana kedua hal tsb sdh sy kerjakan dan dirintis bahkan saat sy lom lulus kuliah di tahun 1997. namun pada saat mulai bercita2 menjadi developer di tahun 1999-an s/d sy mampu membukanya 5 tahun kemudian setelah melalui proses mimpi yg panjang dan usaha yg melelahkan baru di akhir 2004 itulah sy bisa memulai membuka bisnis real estate developer sy yg pertama dgn tanpa modal tapi dgn cara MENGKAPITALISASI VALUE yg ada pada diri saya ditukar dgn UTANG untuk memulai USAHA.

> tidak tahu caranya mengajukan kredit ke bank
pada waktu awal buka bisnis real estate developer itu saya tidak ngerti usaha yg BANKABLE itu yg gmn dan gimana mencapainya. namun untungnya sejak awal bahkan lom mengenal isitlah BODOL, BOTOL, BOBOL dll dari P'Pudi sy telaha melakukan dgn cara saya sendiri. inilah sumber2 pemodalan sy yg pertama dan utama saat itu mas browie

> tidak tahu bahwa mempunyai usaha itu tidak bole dijalankan sendiri
saat memulai usaha itu sy sangat beruntung karena telah memiki seorang karyawan yg sangat rajin & jujur kerja siang malam, panas ujan, nego kesana kemari, mengerjakan gambar2 & perhitungan, pontang panting cari pendanaan, membeli material dari supplier, mengawasi pembangunan, mengajukan ijin, mengurusi pemasaran, dll semua sy lakukan sendiri dan hebatnya dia tidak mengeluh. orang yg sangat pemberani dan pekerja keras itu adalah sy sendiri seorang

namun karena bertambahnya volume pekerjaan dan peluang usaha makin besar maka pelan2 sy mulai merekrut karyawan profesional (karena sejak awal sy tidak merekrut anggota keluarga atau teman, semua sy dapat dari pasang iklan), dan ternyata bisnis sy makin berkembang, karena untuk operasional dan pekerjaan rutin sepanjang telah tercantum di SOP bisa dikerjakan semua karyawan sdg kan sy kebagian tugas mengerjakan hal2 yg strategis aja dan pengembangan usaha, maka bisnis makin melesat.


2. WHO

> tidak tahu tanya kemana kalo ada kesulitan dan minta konsultasi (lihat ttg mentor diatas)

> tidak tahu mengajak kerjasama dgn siapa aja,
karena saat itu masi buta dalam bisnis yg akan dimasuki, selain apakah sy nama sy sdh "laku" dan "sederajat" kalo bekerjasama dgn para pelaku bisnis yg telah puluhan tahun malang melintang di dunianya sedangkan sy pasti dianggap mereka "anak kemarin sore" yg baru mau jadi bisnismen.

> tidak tahu ketemu siapa kalo mau mengurus ijin ini dan itu

> tidak tahu harus mengajak siapa aja sbg crew dalam "perahu bisnis" sy


3. WHERE

> tidak tahu dimana lokasi untuk membuka usaha

untungnya saat itu sy tidak salah melangkah, di proyek perumahan sy yg pertama dan berlanjut s/d skrg sdh di proyek ke 7 dan akan merambah kemana mana mulai dari : futsal sportainment center, kompleks ruko dan bookstore terbesar di kota sy

Sumber Informasi HOT PROSPECT PROPERTI

1. KORAN ( kalo bisa bermacam koran, karena segmentasinya beda)
2. SURVEY LANGSUNG ke daerah yg kita minati
3. iklan INTERNET
4. broker profesional ( dateng ke kaya : ERA, Century21, Ray White dll.)
5. BANK
6. NOTARIS
7. PENGADILAN NEGRI (PN) atau AGAMA (PA)
8. ICU RS, RUMAH DUKA, Ruang Praktek DOKTER
9. relasi, teman, saudara dll

Beberapa Kriteria Penilaian PROPERTI

Ada beberapa kriteria Penilaian PROPERTI menurut :

1. INVESTOR PROPERTI

yg paling pokok adalah CASHFLOW yg didapat dr property tsb (rental income)

propertinya itu sendiri bisa berupa : rumah, kios, ruko, hotel, mall, theme park, airport dll. fokus utama kelompok ini adalah "apakah cukup cashflow in nya untuk menutup cicilan kredit investasinya.

kepentingan lainnya adalah RESALE VALUE-nya, apabila setelah properti tsb di HOLD dalam waktu tertentu, dan setelah kondisi memungkinkan akan dijual kembali dengan harga yang lebih mahal untuk mendapatkan CAPITAL GAIN,

keuntungan lain yang akan didapat selain CASHFLOW & CAPITAL GAIN tsb adalah :
> INVESTMENT PROFIT
> PREMIUM RISK PROFIT
> TAX BENEFIT PROFIT


2. DEVELOPER PROPERTI

orientasi utamanya adalah mengejar CASHFLOW yaitu berapa banyak unit properti yg dapat dijual dalam kurun waktu tertentu, dgn tipe apa saja yg sesuai kemauan market dgn harga tertentu yg disesuaikan strategi finansial perusahaan.


3. ENDUSER

yg diartikan beli properti tsb adalah benar2 untuk DIDIAMI SENDIRI, biasanya yg paling diperhatikan untuk kelas MENENGAH KEBAWAH adalah KECUKUPAN ANGGARAN vs PENGHASILAN (baca : jumlah duit tunai tersedia buat DP dan cicilan rumah) dengan harga rumah.

sedangkan fokus kalangan pembeli rumah MENENGAH KEATAS: LOKASI vs ANGGARAN.

kalau kelas PREMIUM cuma ada 3 pertimbangan : LOKASI, LOKASI dan LOKASI ( karena duit sudah bukan masalah)


4. BROKER

kriteria mereka dalam menerima kontrak pemasaran properti yg dipasarkan SALEABLE atau tidak? COMMISION FEE cocok apa tidak?


5. BANK

yg paling utama ternyata tetap LOKASI, yg antara lain syarat yg mutlak dan ga bisa ditawar adalah :

1. harus sudah SERTIFIKAT, baik SHM or HGB ok, dan tidak dalam sengketa
2. JALAN MASUKNYA mobil harus bisa masuk s/d dpn rumah tsb (bye2 rumah yg masuk gang)
3. UTILITAS tersedia (PLN & PDAM/sumur bor = mutlak), Tlp = optional aja
4. IMB, kalo lom ada bisa diurus sambil proses kredit berjalan
5. fisik rumah LAYAK HUNI, saran: renovasi ringan (cat ulang + yg bocor2) plus tanah yg kosong ditanami ijo2 biar seger dipandang orang bank waktu survey
6. dan yg tak kalah penting adalah KEMAMPUAN FINANCIAL ENDUSER nyicil KPR nya (max cicilan bulanan = 30-40% income brutto suami + istri)

3 Macam Tipe Property Market

1. Primary Market
semua property yg dijual/beli dari tangan pertama, baik oleh developer yg berbadan usaha ataupun tuan2 tanah, biasa disebut juga sebagai rumah baru

2. Secondary Market
adalah kebalikan dari Primary Market, semua property yg dijual/dibeli dari enduser (pemakai langsung) property tsb ataupun investor atau spekulator property. biasa juga disebut sebagai rumah second, saya kurang setuju kalo disebut sebagai rumah bekas.

3. Rooler Coaster Market
bisa berwujud beragam rupa : lelangan bank, lelangan balai lelang, keluarga bermasalah (cerai, bagi warisan dll), segera pindah (keluar kota/ LN), bankrut, cape mau menikmati usia tua dengan tenang dll.

yang terakhir ini paling saya suka dan saya tunggu2 karena : untungya selalu didapat pada saat beli, profitnya dengan jumlah yg terduga, pembeli "yg menentukan arah"

Financial Freedom ala Robert T. Kiyosaki

Financial Freedom kalo kita mau sedikit rajin membaca2 di internet ada bermacam2 versi, namun sy membatasinya khusus dalam koridor Financial Freedom ala Robert T. Kiyosaki (RTK)


sebelumnya kita harus paham dulu apa yg dimaksud KAYA menurut RTK?

seseorang itu disebut KAYA bukan kalo hartanya bermilyar2, propertinya dimana-mana, mobilnya banyak, semua emasnya dipakai samapi seperti toko mas berjalan atau istrinya dimana mana (oops yg ini ga ada di bukunya RTK, just kidding hehe)

KAYA yang biasa dipakai secara umum di dunia financial memang berbeda dgn KAYA ala RTK, dimana menurut Forbes yg disebut KAYA itu kalo seseorang memiliki Nett Worth = Kekayaan Bersih = semua macam harta (uang, emas, properti, kendaraan, saham, good will, brand dll) dihitung secara total dan kemudian dikurangi semua hutang pribadi , apabila hasilnya mencapai minimal USD 1.000.000 (dgn kurs per hari ini IDR 9.255/USD, maka setara dgn IDR 9.255.000.000). orang Indonesia ada ratusan ribu jumlahnya yg memiliki aset minimal USD 1 millions, bahkan Top 40 2007 sungguh mencengangkan dimana total aset 40 orang terkaya itu aja bernilai USD 40 Milyar (kalo dituliskan dalam angka silahkan ditulis sendiri dan dicek, sy takut salah nulis kurang nol nya, selain itu sy jg masi ga yakin kalo "cuma" USD 40 Milyar, estimasi sy totalnya bisa minimal10 kali lipat itu agar kelihatan "bersahaja" )

btw kreteria KAYA ala RTK sebenarnya cukup "simple dan tidak berat".
menurut dia kita bole disebut KAYA apabila telah memiliki PASSIVE INCOME yg seandainya mulai saat ini kita berhenti bekerja secara fisik namun tetap memiliki penghasilan seterusnya sampai sdgn akhir hayat.

dia mengistilahkan KAYA yg berkesinambungan itu sebagai FINANCIAL FREEDOM (FI) atau Kebebasan Finansial, yg oleh beberapa masyarakat kita masi banyak yg salah mengartikan, bahkan IMHO sering "diselewengkan" oleh oknum MLM atau money games yg self proclaim kalo bisnis mereka ada aplikasi PI

selanjutnya kita akan menggunakan istilah FF apabila mengkonotasikan KAYA ala RTK itu.

seseorang dikatakan telah mencapai tahap
"FINANCIAL FREEDOM apabila telah memiliki PASSIVE INCOME lebih besar 3x lipat dari EXPENSE nya ",
kalo ditulis berupa rumus :

FF = PI > 3x E

contoh praktisnya ada seseorang yg :

EXPENSE-nya = 3 juta/bulan

dia akan disebut telah mencapai FINANCIAL FREEDOM apabila memiliki

PI > 3x 3juta = 9 juta.


sedangkan sumber PI itu sendiri harus merupakan bisnis yg tidak boleh melibatkan kita secara fisik. hal ini hanya bisa dicapai apabila kita telah mencapai :

Kuadran B = Business Owner (pemilik usaha, bisnisman, entrepreneur)

dan atau I = Investor (bekerja lewat berbagai instrumen investasi),


sebaliknya tidak akan pernah bisa dicapai oleh :

Kuadran E = Employee (karyawan)

dan atau S = Self Employee (pekerja mandiri / profesional seperti = pemilik toko yg juga bertindak sebagai kasir yg bertugas 3 shift : pagi, siang, malam, dokter, pengacara, notaris yg melulu mencari income dari kerja fisiknya dan tidak menggunakan sistem agar orang lain bekerja keras untuk dirinya)

sedangkan PASSIVE INCOME itu menurut RTK bisa dilalui melalui "4 KENDARAAN INVESTASI" yaitu :

1. BISNIS
2. PROPERTI
3. SAHAM
4. INTERNET

PS : perhatikan bahwa BISNIS diletakkan pertama, baru PROPERTI dan yg lainnya !!!

Bankable = 4C

bagi bank, seseorang BANKABLE apabila bisa memenuhi 4C:




1. CREDIT CAPACITY
Credit Capacity adalah nilai ekonomis seseorang untuk mengangsur kreditnya di bank yg besarnya adalah:

1/3 x besaran gaji/pengasilan bersih per bulan

kita sebagai entrepreneur akan menjadikan faktor Credit Capacity ini isue yg paling penting, karena :
> sbg prasyarat pengajuan kredit, besarnya penghasilan yg terwakili oleh cashflow perusahaan ini juga merupakan "nafas" perusahaan.
> sampai ada pepatah "cashflow is the king, profit is the queen"

2. CREDIT HISTORY
adalah riwayat performance kredit seseorang yg saat ini sdh online dari bank seluruh indonesia ke BI, proses untk mengetahui Credit History ini namanya BI CHECKING, yaitu dgn mengecek riwayat kredit seseorang yg telah pernah mengajukan kredit ke lembaga keuangan baik bank atau non bank yg datanya di catat dgn rapi di kantor BI (Bank Indonesia)

3. COLLATERAL
adalah jaminan yg anda agunkan ke bank sbg salah satu syarat pencairan kredit. jaminan ini bisa berupa : sertifikat, BPKB, saham, cash collateral
dll

selain aspek finansial berupa agunan tsb diatas, aspek legalitas usaha kita juga bisa kita masukkan dalam kategori ini.

anda sudah bisa dikatakan mempunyai perijinan lengkap apabila memenuhi kriteria sudah memiliki:
> Akta Pendirian Badan Usaha = UD, CV atau PT & SK Pengesahan Menhukham
> NPWP
> SIUP, TDP
> rek koran di bank
> HO, PKP, Ijin Prinsip, Ijin Lokasi dll (opsional, apabila dibutuhkan)

4. CHARACTER
adalah penilaian bank terhadap profile pribadi kita dimata masyarakat dan kesesuaian dgn norma2 umum yg berlaku di masyarakat. katakan anda itu seorang yg dikenal penipu, terkenal sbg pengemplang utang atau mantan teroris yg telah tobat, bank pun masih akan berpikir seribu kali untuk memberikan kredit kepada anda kan?

selain internal diri anda bank juga akan melihat faktor eksternal, apakah usaha anda masih prospektif untuk didanai dgn proyeksi ke depan selama masa kreditnya diberikan kepada anda, dgn patokan penilaian kreteria yg berlaku pada saat itu.

dgn memiliki semua hal tsb diatas anda sdh dikatakan BANKABLE dan bisa langsung ajukan kredit KPR di bank manapun, asal anda juga sudah mempersiapkan dan menyertakan pembukuan anda minimal 3 bulan terakhir, idealnya 6 bulan terakhir.

Alternative Financing non Banking

kalo ternyata kita masih sulit dan tidak bisa memenuhi syarat administrasi (unbakable) lembaga keuangan formal seperti : bank, BPR atau koperasi simpan pinjam, bisa dilakukan alternative financing non banking ke bebrapa sumber pemodal non formal, hal ini bisa dilakukan dgn bbrp cara saya mulai dgn cara yg paling mudah antara lain:

1. peminjaman uang
balikin bbrp bulan / tahun kemudian dgn jaminan usaha anda itu dan memberikan sejumlah keuntungan yg harus lebih besar dari nilai deposito

2. meminta pasokan dari supplier dgn minta jangka waktu pembayaran yg lebih panjang
jangka waktu pelunasan yg anda minta harus lebih panjang dari biasanya, namun konsekuensinya anda harus bersedia membayar harga satuan barang tsb dgn harga diatas harga wajar. model ini bisa dikatakan anda memperoleh kredit dari "bank" yg bakernya adalah supplier anda tsb.

3. "debt to iventory swap"
mirip dgn no 2 yaitu melakukan kerjasama dgn supplier, dgn cara menukar supply barang mentah yg kita inginkan yg dia punyai dgn barang jadi yg kemudian hari akan kita hasilkan.

contoh yg biasa sy lakukan adalah "kewajiban" toko besi dimana sy biasa ambil besi, semen, keramik, paku, cat, sanitair, asesoris rumah dll setiap kelipatan barang mentah tsb senilai bbrp ratus juta sebagian sy bayarkan ke dia berupa rumah senilai bbrp puluh juta. keuntungan kita dalam hal ini ada 2 :
1. kita dapat bahan mentah dgn pembayaran di belakang
2. iventory = dagangan kita, berkurang 1 lagi karena "laku"

variasi hal tsb diatas selain dgn supplier juga bisa dgn kontraktor yg mengerjakan proyek kita. para kontraktor kami setiap mengerjakan 20 unit rumah sebagian termyn pembayarannya dirupakan 1 unit rumah dan sisanya tetap dibayar tunai berupa uang sesuai jatuh temponya.

4. costumer suruh bayar tunai keras di depan
dalam kondisi anda butuh uang tunai di depan, anda bisa juga meminta costumer anda untuk membayar tunai keras di depan saat barang belum ada/belum jadi.

hal ini biasa sy dilakukan dan kunci aga "pasti berhasil" adalah anda harus memebrikan benar2 nett price = harga pokok, tidak perlu mengambil untung sama sekali sehingga bagi costumer anda barang yg akan dibeli itu serasa benar2 murah (dan memang murah karena benar harga pokok), anda tidak usah ambil untung dulu untuk saat ini karena dalam tahap "pre Launching" nah begitu proyek/usaha anda sudah berjalan dgn bantuan "suntikan modal" dari customer ini anda di tahap selanjutnya silahkan mengembalikan ke harga normal bahkan menjadi premium price


5. jual "saham" usaha anda,
tahap ini adalah tahap yg paling sulit dan kompleks sehingga membutuhkan akumulasi pengetahuan, keahlian dan ketrampilan anda sebelum bisa melakukanini.

anda sdh harus terbukti punya skill dan kemampuan mengelola di usaha tsb dgn sukses terlebih dahulu, contohnya ini sdh biasa sy lakukan "menjual" usaha yg sy lakukan bahkan pada saat belum ada 1 pelanggan/customer yg beli produk tsb tapi perusahaan/usaha/proyek yg akan sy kerjakan itu sdh dibeli seorang investor (pembeli saham usaha kita, atau pembeli grosir produk kita pada saat pre launching) atau customer (pembeli retail, berupa produk kita)

kunci agar sukses di tahap ini ada di VALUE CREATING, yaitu :

Anda harus MEMPERBESAR KUE anda dahulu semaksimal mungkin, sebelum dibagi2 dgn para investor / customer
__________________

Personal Property Portofolio

dari sudut pandang finansial property itu tidak sepenuhnya bisa dikontrol sesuai dgn keinginan kita. namun setidaknya ada 2 hal yg terlibat di dalam aspek finansial di bisnis property :

1. controlable
> cashflow = pendapatan sewa harian, bulanan, tahunan
> manajemen pengelolaan propertinya
> fix & variable costs
> depresiasi

2. uncontrolable
> market value (harga pasaran)
> capital gain = keuntungan akibat selisih harga jual - harga beli
> apresiasi
> pajak
> apresiasi
> risk = bencana alam, human error, perang dll

sekedar tambahan dalam memilih instrumen investasi harus disesuaikan dgn karakter dan usia kita. karena investasi yg artinya kita memegang suatu instrumen keuangan yg kita harapakan memberikan imbal hasil keuangan positif (keuntungan) dalam waktu tertentu.

investasi yg sesuai dgn usia secara garis besar bisa dikelompokkan dalam range :
1. 0 - 30 thn = agresif,
lebih banyak porsi berupa : bisnis, reksadana, saham,
2. 30-40 thn = semi agresif,
berupa : bisnis, saham, property, reksadana, emas, life & health insurance
3. 40-50 thn = semi moderat
bisnis, property, emas, reksadana, life & health insurance, saham, deposito
4. 50-60 thn = moderat
bisnis, property, emas, reksadana, life & health insurance, deposito (dgn porsi yg lebih merata dibandingkan no 3)
5. 60 thn keatas = relaxing
property, life & health insurance, emas, reksadana, deposito
catatan : urutan berdasarkan prioritas

sedangkan investasi berdasarkan karakter :
1. agresif = bisnis, saham, property
2. moderate = bisnis, saham, property, reksadana, deposito, emas
3. prudent = bisnis, property, reksadana, deposito, emas

beberapa role of thumb dalam berinvestasi :
1. jangan menaruh seluruh telur ke dalam 1 keranjang
2. imbal hasil / yield investasi harus min 5% diatas nilai inflasi + risk premium
3. high risk high return