iklas

dalam hidup kita harus memiliki keseimbang antara kebahagiaan raga dan jiwa. sebisa mungkin kita membagikan ke sesama apa yang telah diterima yg merupakan ungkapan rasa syukur sehingga segala rejeki dan kemudahan ditambahkan kepada kita terus menerus.

ada yg dalam berbagi itu seingatnya dan ada yg rutin, ada yg dengan angka tertentu 2,5% 5%, 10% s/d 35% dan ada yang telah memberikan 100% miliknya ke sesama, ada yg memberikan dengan sukarela penuh kebahagiaan dan ada yg memberikan dengan "khusus ke sesama operator" serta "syarat & ketentuan berlaku". semua tidak ada yg salah karena setiap tindakan itu merupakan pilihan dan tanggung jawab moral pribadi mereka kepada Sang Pencipta dan sesama.

sy jadi teringat kata2 salah satu rekan dalam suatu diskusi dia punya kiat bahwa untuk berhasil "Tuhan itu harus disuap", dia kasih contoh katakan bulan depan ingin mendapatkan penghasilan 100 juta maka bulan ini harus berkorban 2,5 juta istilah dia "amalnya sdh diindent dan dibayar lunas agar rejeki pasti dibalaskan kemudian". secara pribadi sy tidak sependapat, seolah2 "betapa rendahnya moral Tuhan karena harus disogok segala dan untuk patuh menuruti nafsu kita sebagai manusia" karena katakan tanpa kita berikan persembahan apapun Tuhan itu tetaplah Maha Kaya dan Pengasih dan Maha Maha yang lain serta tidak perlu perlakuan demonstratif justru sebaliknya kita sebagai manusia akan kelihatan "belangnya" berupa "ego dengan mendemonstrasikan amal baik" secara mencolok seperti itu, biarlah sifat arif dan bijaksana itu mengalir dari dalam diri kita berupa kasih sayang terhadap sesama tanpa peduli siapa dia, "caring someone else no matter who, how, what doing they are"

itulah Golden Rule yg sepatutnya lebih kita amalkan. sy jadi teringat kata2 mantan top CEO Group Astra Bpk TP Rachmat dalam suatu bincang2 bahwa "rasa bahagia dia dapatkan ketika memberi"

saya pribadi menggangap tindakan sehari2 itu haruslah merupakan amal kebaikan asal dilakukan dengan penuh iklas yg akan tercatat dalam Buku Kehidupan, sementara itu definisi iklas bagi sy adalah memberikan dengan tulus dan melupakannya

BANGUNAN dan ARSITEKTUR

apabila anda berminat bergelut di dunia properti, salah satu yg mutlak selalu harus dipahami dgn baik dengan baik adalah BANGUNAN dan ARSITEKTUR.

bangunan disini tampil beragam rupa, bisa : rumah tinggal, ruko, pabrik, hotel, convention center, mall, tempat ibadah, bahkan yg paling sederhanapun sebuah pos jaga satpam yg ada di pintu gerbang depan perumahan kita tetap layak disebut sebagai bangunan.

jadi bangunan disini tidak memperdulikan apakah akan dipergunakan oleh seorang presiden atau tukang becak, bentuknya besar atau kecil, terletak di kawasan elite atau kumuh, terbuat dari bahan mahal kualitas prima dan mewah bak istana raja ataupun sekedar kolase dari kardus bekas di sepanjang Kali Code Jogja bagi para pemulung pun layak kita sebut bangunan.

BANGUNAN bisa diartikan adalah segala tempat berlindung buatan manusia yg dipakai untuk melindungi diri dan mendukung kehidupannya dgn baik agar tidak terganggu oleh faktor : fisik, psikis & emosional.

lah terus kalo arsitektur itu apa?
sedangkan arsitek itu apa? apakah sejenis artis gitu?
apa ada kaitannya dgn estetika? ko komponen pembentuk katanya mirip?

arsitektur yg kita selama ini adalah diturunkan dari kata bahasa inggris architecture, yg asal muasalnya sebagaimana kebanyakan ilmu klasik yg ada di eropa adalah berasal dari bahasa yunani architekton = master builder, "kepala tukang" = "tukang yg ahli".

sedangkan karya tulis yg pertama kali hadir adalah De Architectura ditulis oleh seorang arsitek yunani Vitruvius pada abad ke-1 Masehi. Dia memberikan syarat sebuah bangunan itu harus memenuhi 3 syarat yg harus dipenuhi agar yaitu firmitatis utilitatis venustatis = kekokohan, berdaya guna, mempesona. landasan pemikirannya ini selanjutnya merupakan landasan teori berarsitektur klasik di dunia barat dan selanjutnya berkembang ke seluruh dunia sampai saat ini.

dunia timur dengan segala kearifannya juga memiliki akar arsitektur yg berbeda, di india dikenal istilah Vasthu (Vidya) yg dapat disetarakan dgn (Ilmu) Arsitektur di belahan barat. sedangkan pelakunya yaitu arsiteknya punya bbrp sebutan yg artinya relatif sama artinya yaitu : sthapati, achariya, atau sutradhara. jadi ternyata kita sebagai bangsa Indonesia tdk perlu berkecil hati kan, karena kita ternyata memiliki akar budaya arsitektur yg murni dan kuat yg kita serap dari kebudayaan india tsb.

arsitektur bukan lagi sekedar membangun fisik untuk keperluan manusia, tapi melibatkan aspek budaya yg terlibat didalamnya sehingga apabila kita pada saat ini masih melihat peninggalan berbagai bangsa kuno dari masa lampau masih berdiri tegar s/d saat ini itu meruapakan petunjuk bahwa bangsa tersebut telah memiliki peradaban yg tinggi pada saat itu karena arsitektur yg telah dicapai berbanding lurus dgn tinggat peradaban suatu bangsa. hal ini masih dapat kita lihat bagaimana bangsa yunani, romawi, mesir, china, india, nusantara, maya dll peninggalan arsitekturnya masi banyak yg berdiri kokoh sampai dengan saat ini.

jadi singkat kata bagi masyarakat awam, ARSITEKTUR bisa dimaknai sebagai bangunan buatan manusia yg telah "ditiupkan jiwa kedalamnya".

dunia arsitektur yg ada didunia ini sangat beragam disebabkan banyak faktor yg mempengaruhinya bisa bermacam2, misal :
> geografis : mesir yg tandus & berpadang pasir lebih cocok membangun suatu super struktur yg solid berupa piramida karena tersedia tambang batu granit dgn kualitas terbaik.
> kepercayaan : yunani yg memiliki banyak dewa yg serupa dgn manusia menurunkan skala arsitektur yg merupakan turunan dari dimensi tubuh manusia ideal itu sendiri ke dalam bangunannya yg terkenal dgn 3 gaya yaitu: The Doric, Ionic and Corinthian.
> keadaan alam : jepang dgn alamnya yg labil karena terletak daerah pegunungan berapi dan mudah terjadi gempa, maka melahirkan arsitekturnya yg non rigid yg terbuat dari kayu berpasak sehingga fleksible. dll

sedangkan ARSITEK adalah pelaku arsitektur itu sendiri, atau memakai istilah "si doel anak sekolahan", arsitek adalah tukang insinyur tentang ilmu arsitektur yg memahami kaidah estetika dalam perancangan dan pembangunannya.

skrg balik ke topik yg kita geluti sebagai ENTREPRENEUR, apabila misalnya anda akan membangun suatu rumah impian, ato resort hotel terbaik di dunia yg tanahnya sdh anda miliki di suatu pulau terpencil dgn pemandangan tepi lautnya yg berkoral dgn air laut tenang yg membiru atau tanah kosong yg sangat strategis di tengah pusat bisnis yg rencananya akan anda bangun menjadi mix use complex lengkap mulai mall, apartement, office, entertainment,education, convention center dll, anda punya skrg 2 pilihan, mau "menjadikan karya anda tersebut cukup sebagai pintalan benang yg setelah selesai akan menjadi handuk yg mudah kita beli di toko" yaitu berupa sebuah BANGUNAN saja yg sekedar berarti se-efisien mungkin (biaya murah), se-efektif mungkin (menyuguhkan fungsi2 pokok saja, orientasi karya nir karsa) atau anda lebih "berhasrat merajut sebuah mahakarya yg benangnya terbuat dari pembuluh darah jantung terbaik anda karena setelah jadi akan dipersembahkan menjadi selendang terindah buat kekasih tercinta dimana setiap detak jantung anda akan selalu dapat dirasakannya", inilah yg disebut sebagai ARSITEKTUR.

jadi kita sekarang telah mengerti bahwa kita ada pilihan berinvestasi dan menjadi kaya raya secara "lebih beradab" dgn memiliki sesuatu yg bersertifikat SHM bukan sekedar bernilai aset sekian rupiah namun juga merupakan "bangunan2 berjiwa" yg bernama arsitektur.

in memoriam : YB Mangunwijaya (1929-1999)

ukuran luas tanah & bangunan yang biasa dipakai dalam dunia properti

Indonesia menganut sistem pengukuran SI maka ukuran luas yg dipakai mengunakan satuan SI (Le Système International d'Unités = Bhs Prancis, International System of Units = Bhs Inggris)


maka satuan ukuran m = meter menjadi satuan utama yg dipergunakan dalam kehidupan sehari hari untuk pengukuran panjang dan m2 = meter persegi untuk ukuran luas.

1 m = 100 cm = 1.000mm
1 m2 = 10.000 cm2
1 are = 100 m2 >> biasa dipakai di Bali dsb
1 ha = 1 hectoare = 1 hektar = 100 are = 10.000 m2
1 ru = 3.75 m x 3.75 m = 14.0625 m2 >> biasa di pakai di Jatim bagian selatan
1 acre = 1 ekar = 4046.8564224 meter 2 = 0.40468564224 hektar >> biasa dipakai di USA
1 square foot = 1 kaki persegi = 12 inch x 12 inch = 0.09290304 m2 >> biasa dipakai di UK, USA & Commonwealths (Malaysia, Singapore, India dll)
1 tumbak (atau 1 tombak?) = pernah dengar tapi lupa konversinya berapa, mungkin ada rekan2 yg tahu???


catatan :

1. dalam pengukuran ulang oleh BPN apabila akan dilakukan jual beli/pemecahan/penggabungan sertifikat, apabila ada selisih luas antara luas yg sdh tertera di sertifikat dibandingkan dengan pengukuran ulang di lapangan yg terbaru, apabila ada selisih dibawah 5% luasannya dianggap "sama" tetapi apabila lebih dari 5% baik berkurang atau lebih akan dilakukan perubahan luasan yg akan tertera di sertifikat. apabila luasnya lebih luas dari 5% maka akan dikenakan tambahan pajak sebesar BPHTB x luas yg terjadi.

2. hal tsb diatas biasanya terjadi pada tanah yg masih luas berupa sawah, tegalan, kebun dll dimana biasanya patok yg dipakai belum tentu patok beton standart BPN kadang kala hanya berupa : tongkat kayu yg mudah lapuk dan hilang, pohon atau rumpun bambu yg mudah berubah titiknya, tergerus erosi biasanya di tanah tepi sungai/pantai, pagar bambu atau tanaman rambat dan yg lebih parah biasanya sering ditemui di area persawahan karena batasnya hanya berupa galengan/pematang sawah yg setiap kali musim panen selalu dicangkul2 sehingga pasti bergeser2 kesana kemari batas berupa pematangnya.

3. semakin luas tanah yg ditawarkan biasanya pembeli mempunyai bargain power yg lebih kuat untuk menekan harga per m2 dibandingkan dgn harga disekitarnya (makin luas tanahnya, harga jual per m2 nya makin murah). hal ini bisa terjadi karena humum ekonomi supply-demand dimana makin besar luas tanah maka semakin besar nominal uang yg harus dibayarkan sehingga makin terseleksi dan mengerucutlah semakin sedikit orang yg mampu membelinya. hal ini sebenarnya peluang sangat bagus bagi yg bisnis properti khususnya pengusaha developer dan tanah kavling

Biaya bila beli properti di Primary Market (dari developer)

cara perhitungan pajak BPHTB & PPh nya persis seperti tsb diatas, ditambah bbrp biaya sbb :

A. RSH (Rumah Sederhana Sehat) dgn harga max Rp 55.000.000/unit
1. biaya administrasi di developer
2. Biaya Perjanjian Kredit di Notaris
3. Biaya Provisi 1% di Bank
4. Biaya Asuransi Jiwa dan Asuransi Kebakaran di Bank
5. APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan) di Notaris
6. Biaya PHT (Pembebanan Hak Tanggungan) di BPN
7. Setoran angsuran KPR 1 bulan pertama di Bank
catatan : semua komponen biaya tsb dibayarkan 1 pintu di bank

B. Rumah non RSH = Menengah dah Mewah, harga diatas Rp 55.000.000/unit
1. persis semua biaya RSH diatas, ditambah :
2. PPN sebesar 10% dari pricelist di Developer
3. PPN BM, khusus rumah yg LB diatas 400m2 atau LB diatas 200m2 tapi harga bangunannya diatas Rp 3juta/m2

C. Apartement (Condominium, Loft, Townhouse)
1. persis semua biaya Rumah non RSH diatas, ditambah :
2. PPN BM sebesar 20% dari pricelist (untuk luas diatas 150m2 atau harga bangunan Rp. 4jt/m2) di Developer

setelah menguasai masalah biaya2 dan perpajakan diatas, anda tentunya skrg sdh bisa langsung TAKE ACTION dan menghitung berapa biaya2 yg timbul selain harga jual belinya kan?

dokumen yg diperlukan waktu melakukan AJB (Akta Jual Beli) di depan notaris

contoh apa aja yg harus disiapkan apabila melakukan jual beli properti yang penjualnya adalah pemilik langsung (secondary market) secara tunai.

setelah disepakati jual beli atas suatu obyek properti (tanah, rumah, ruko, kios, apartement dsb), maka hal2 tsb dibawah ini harus dipersiapkan dahulu oleh kedua belah pihak sebelum menghadap notaris sebagai PPAT :

PIHAK PENJUAL

1. KTP suami istri (kalo sdh menikah), KK
2. Sertifikat Asli yg sdh dicek di BPN (biaya +/- Rp 50-200rb, beda tiap daerah)
3. PBB tahun tsb yg sdh dibayarkan pajaknya via Bank2 Pemerintah, selanjutnya anda akan menerima bukti pembayaran yg namanya STTS PBB (Surat Tanda Terima Setoran Pajak Bumi dan Bangunan) tahun 20xx. Tanpa dilakukan pelunasan pajak ini dahulu notaris tdk akan mau melakukan proses jual beli karena berkaitan dgn sumpah profesi yg berkaitan dgn pendapatan negara berupa pendapatan pajak.
4. pelunasan PPh yg besarnya adalah = 5% x NJOP


PIHAK PEMBELI

1. KTP suami istri (kalo sdh menikah), KK
2. pelunasan BPHTB yg besarnya adalah = 5% x (NJOP-NJOPTKP), apabila nilainya setelah dihitung dgn rumus tsb hasilnya lebih kecil atau sama dengan = Rp 60jt maka PPh nya NOL alias tidak perlu bayar pajak
3. Kuitansi pelunasan pembelian properti tsb diatas meterai ditandatangani pihak pembeli, harus tertera alamat properti yg dijual, no SHM, dan harga jual belinya (opportunity dapat cashback ada disini)

keterangan :
1. NJOP = Nilai Jual Obyek Pajak (nilai ada di SPPT tahun berjalan, yg biasanya dipakai untuk perhitungan pajak jual belinya, harga jual beli sebenarnya bisa tidak sama dgn NJOP, biasanya lebih tinggi)
2. NJOPTKP = Nilai Jual Obyek Tidak Kena Pajak, tiap daerah tdk sama, di Jakarta Rp 60 juta, di daerah lain lebih murah s/d seperti di daerah saya di Jawa Timur cuma Rp 20 juta, nilai sebagai faktor pengurang terhadap NJOP, untuk pastinya bisa dilihat di SPPT PBB nya
3. biasa agar proses sederhana dan cepat semua biaya yg menjadi beban pihak penjual, dibayarkan dahulu oleh pihak pembeli yg akan dikurangkan nilainya dengan pelunasan harga jual beli propertinya.
4. biaya biaya yg timbul :
4.1 Biaya Notaris = AJB = Akta Jual Beli antara 0,5% - 1% dari NJOP, semakin mahal nilai jual belinya semakin kecil persentasenya
4.2 BBN = Bea Balik Nama di BPN Rp 750-2juta (tergantung luas tanah, asumsi <5000m2), bisa sekalian dititipkan di notaris

ada 3 tingkatan pemain properti

secara mendasar setidaknya ada 3 tingkatan pemain properti :
1. property enduser (pemakai langsung properti = dibeli untuk dihuni sendiri)
2. property gambler (penjudi properti = spekulator)
3. property investor ( bisa memperoleh income dr dunia properti yg didapat baik berupa cashflow & capital gain)

sedangkan yg harus dipertimbangkan dan dipahami oleh calon pembeli properti sehingga langsung bisa dipraktekkan, minimal bisa beli properti untuk diri sendiri dgn transaksi win-win yg ciri2nya menurut sy harus memenuhi beberapa kriteria yaitu :
1. lokasi harus strategis, lebih baik mahal di lokasi strategis daripada murah di lokasi "kartu mati"
2. pada waktu transaksi = beli tanpa duit= beli langsung untung
3. justru dapat cashback = berupa kelebihan uang tunai
4. self financing = cicilannya dibayarkan oleh properti itu sendiri
5. waktu dijual untungnya riil = memperhitungkan "value leverage" sehingga diperoleh keuntungan karena faktor : inflasi + tax + deperesiasi + amortisasi + premium margin

eat sleep dream with property

perjalanan dalam menjadi seorang entrepreneur sejati tidaklah mudah, namun juga tidak sulit. yg paling penting adalah take action soon. sebagai cermin yang manis kembali ke apa yg telah sy lakukan beberapa tahun yg lalu, setelah tahu tujuan sy segera sy melakukan tindakan untuk mencapainya. dalam hal ini dgn tanpa modal sama sekali (modal setor Rp 0,0 secara finansial, tp bargainnya dgn membawa intangiable assets) sy bekerja sama dgn teman ibu yg kebetulan memiliki tanah kosong seluas 2.700m2 yg sdh menggangur selama 10 tahun lebih & tidak tahu mau diapakan. singkat kata kt melakukan krjsama, dia setor modal tanah senilai kurang lebih senilai Rp 600jt, sy setor intangiable assets berupa : knowledge, sistem & SDM dimana secara finansial sy akan dpt kepemilikan saham sekian persen (padahal setoran uang riilnya=Rp 0,0) . sebelum proyek dimulai yaitu ktika masih direncanakan kebetulan ada seorang sahabat yg datang ke rumah & melihat print out desain yg masih berupa feasibility study, dia sangat minat & segera sy beri harga spesial & boleh pilih paling depan (menjual value, ide, angan2, bahkan saat masih berupa desain print out & lahan belum diapakan masih berupa kebun yg lebat) selanjutnya dia bayar lunas DP nya sebesar Rp 20jt & dgn uang inilah proyek tsb sy danai (kebetulan pd saat itu sy baru gagal total di bisnis sebelumnya modal habis sama sekali hasil dr kerjasama dgn bbrp teman). selanjutnya proyek berjalan cukup lancar setelah dibangun 2 rumah contoh (salah satunya sdh laku) mulai ada calon2 pembeli yg minat & pd akhirnya bnyk yg beli. saat itu perijinan blm diurus sama sekali krn tdk ada alokasi dana, badan usaha belum ada, karyawan perusahaan itu baru 1 yaitu saya sendiri, mulai dari cari bahan bangunan, mengawasi pekerja lapangan, pasang iklan, menerima tlp calon pembeli, membayar tagihan2 & yg paling memusingkan adalah mencari dana tambahan krn pembangunan fisik 2 unit rumah itu butuh uang sekitar 50jt pdhal dana yg sdh dipegang baru 20jt, blm lagi pengeluaran lain2 yg harus disisihkan, sekarang sy masi sering senyum2 sndiri ternyata ko bisa melewati masa yg gila & kritis tsb :) .

selanjutnya walau ada banyak kekurangan karena sy sendiri tidak pernah tahu bagaimana mengelola bisnis properti / kerja di developer namun cuma bekal keberanian & keyakinan aja, proyek tsb berupa sebanyak 20 rumah T36 habis dlm waktu setahun.

ternyata kenekatan ini kebablasan, sehingga waktu proyek pertama tsb baru berjalan pemasaran & laku separoh, setengah tahun kmudian (mid 2005) ada saudara yg punya tanah didekat situ menawarkan tanah kosongnya seluas 4.000m2 jg untuk dikelola, setelah dihitung jadi 36 unit rumah sederhana dgn tipe yg sama dgn proyek pertama td & laku juga habis setahun kemudian.

setelah punya pengalaman mengerjakan 2 proyek, sy mulai memberanikan "keluar" yaitu mencari lahan untuk dibangun jadi kompleks perumahan, akhirnya dpt lahan yg sangat strategis brupa sawah ditengah kota & tepat disebelahnya sdh ada perumahan yg paling favorit, tp berhubung keuntungan masi sebagian berupa dagangan rumah yg blm dibayar oleh bank & modal masih cekak tp disi lain mulai sdh ada pengalaman yg terbukti maka sy memberanikan diri mencari investor untuk mendanai & akhirnya dpt stlah presentasi ke puluhan orang yg sy tahu punya uang tidur berlebih.

akhirnya proyek ke3 tsb untuk prtama kalinya sy bs "beli lahan" sendiri sluas 6.000m2 sharga 800jt dgn "uang sndiri" yg sebnarnya uang tsb hasil kongsi dgn seorang tman yg punya modal untuk dijadikan perumahan, dia adalah passive partner (pure investor) sdg sy adalah pihak pelaksana lapangan (sy mulai bisa mengurus badan usaha berupa PT komplit dgn semua perijinannya & mulai punya staf) proyek ini sy istilahkan sebagai Zero Equity Investment krn modal setor sy nol, tp dpt saham diproyek tsb.

selanjutnya proyek ke 4 sdh bisa beli tanah sendiri seluas 7000m2 & waktu launching 61 unit rumah tsb habis dlm waktu 5 hari padahal masih brupa sawah & baru memberi uang tanda jadi ke pemilik tanahnya sbesar 5 juta rupiah yg akan dilunasi 9 bln kemudian akhirnya sy segera dapat mlunasi pembelian tanahnya sebesar 700jt rp lebih hasil dr pembayaran smua DP user 4 bln kemudian, benar2 tdk diduga

smpai saat ini (mid 2008) stlh 3 thn berjalan, sy sdh mengerjakan 4 proyek & sdg mngelola 3 proyek lg yg dimulai tnp modal sesen pun, yaitu proyek yg ke5 berupa tanah luas 1,5 hektar yg akan jd sekitar 100 unit rumah sederhana T36, proyek ke6 berupa kompleks yg trdiri atas 12 unit ruko & 12 unit rmh semi mewah,dan yg terakhir yaitu ke 7 adalah suatu cluster rumah semi mewah sebanyak 28 unit kabar baiknya adalah proyek semua proyek tsb sdh laku walau masih berupa ide karena sy menjual ultimate value & irrestistible offer. dan ada bbrp yg tdk akan dijual tp klo sdh jadi stahun lg akan djadikan aset yg bs djaminkan ke bank untuk mendapatkan kredit modal krja lebih besar dr KPR yg skrg, dimana setelah jd kira2 total senilai belasan milyar rp, siapa yg akan bisa nolak bila beli properti justru dapat cashback bbrp milyar pada saat akad kredit & nyicil KPRnya dr hasil sewanya, lagi2 dgn teknik Zero Equity Investment td. "what a business???"

setelah mulai cukup punya cashflow dari aktive income, maka sy mulai melakukan akumulasi untuk mulai melakukan passive income dgn "menahan" bbrp rumah di setiap perumahan sy yg terdepan hasilnya saat ini sy sdh memiliki 8 unit rumah yg semuanya sy aktif dikontrakkan & tren jumlahnya akan nambah terus. selanjutnya mulai januari 2008 sy ada "keberanian" meminjam dana bank yg sebelumnya tdk pernah sy lakukan sama sekali dan hasilnya saat ini sy sdh memiliki 3 rumah kost dgn cara take over properti beserta seluruh isinya (anak kost + bisnisnya = yaitu anak kost itu sendiri) di surabaya dan malang yg sy peroleh tanpa DP justru dapat cashback beberapa ratus juta rupiah dan cicilannya dibayar oleh anak2 kst tsb karena penghasilan perbulannya melebihi cicilan KPR nya. selanjutnya sy "seolah2" bisa membeli apa saja dgn telah memiliki cashflow positif dan track record di bank, terakhir sy mentake over bisnis 2 teman berupa toko besi dan rental alat berat karena mereka sedang kesulitan likuiditas. hal2 yg dulunya tidak terlintas di benak skrg tiba2 menghujam sy dgn membabi buta.

cukup cape juga bekerja seperti itu (active income) walau asyik sekali, makanya sy akhir tahun ini mulai diversifikasi karena akan ada mulai idle capital dimana sy sdh tahu gimana cara membuka proyek selalu dgn tanpa modal sendiri tsb. rencananya sy akan membuka beberapa budget hotel di beberapa kota di jatim yg lahannya "sdh sy miliki" & kalo sdh ketemu SOP nya akan sy kerjasamakan menjadi franchise hotel setelah sy survey ke bbrp "calon kompetitor" seperti : amaris hotel, formule1 hotel, etap hotel, tunehotels perkembangan hotel model ini akan sangat pesat. selain itu untuk melangkapi portofolio sy jg akan mengambil bbrp franchise alfamaret atau indomaret yg sy tahu merupakan benar2 franchise. selain itu sy jg akan membuka jaringan sportainment di bidang bisnis rental lapangan futsal yg sangat pesat perkembangannya dan ROI nya sangat tinggi, mirip dg budget hotel kita akan kita buka segera ke bebrapa tempat yg lokasinya "sdh kita miliki"

nah dr track record sy td klo diperhatikan sy bisa cerita panjang lebar bisnis properti, dr segi investasi, market, legal, staffing, regulasi pemerintah dll karena sy selalu belajar & melakukan, eat, sleep and dream with property. sehingga filosofinya begini seandainya klo sy ditanya : trading/kuliner tdk akan tahu, bkn krn tdk bs tp krn blm prnh involve.

tahapan menjadi sukses

menurut sy ada beberapa tahapan agar sukses berbisnis :

1. survive (karena kt masih dalam tahap belajar & buta akan dunia tsb), thp ini adalah masa kritis krn beradasarkan statistik 80% bisnis yg baru dirintis akan gagal total di thn pertama & sisa yg 20% itu akan tersaring lagi & pada akhir th k-5 yg tinggal beratahan sekitar 5% yg & biasanya yg tersisa adalah bisnis yg kelak akan sukses karena telah melewati ujian five years syndrome. bisa dikatakan juga pada saat ini kt dlm tahap "membuat pondasi / sdg menaabur benih kesuksesan"

2. development, setelah kt paham bisnis tsb, menguasai A to Z smp ke detil2nya, ini saat untuk melambungkan bisnis mnuju ke puncak karier ibarat "mengendarai mobil dgn gigi 7". manuver bisnis apapun akan semkin mudah pada tahap ini karena : organisasi, finansial & pengalaman kerja sdh cukup makan asam garam sehingga makin tidak ragu lagi dalam mengambil peluang2 yg ada & berakrobat secara finansial krn pd tahap ini leverage value tlh semakin kuat. istilah di tahap ini adalah "membangun rumah smp siap huni / saat memanen buah yg tlh kt pelihara"

3. comfort, bisnis sdh mencapai tingkat kedewasaan, profit stabil & besar, cashflow lancar, pelanggan loyal banyak, merk sdh terkenal, bisnis dikuasai sepenuhnya, organisasi solid. tp ada bahaya kalo tdk diremajakan bisnis akan mnjadi menua & mnurun produktifitasnya, harus ada rejunevation kalau ingin tetap kinclong. bisa dikatakan ini adalah tahap menikmati krn rumah yg kt bangun dgn susah payah telah jadi tinggal ongkang ongkang kaki mengamati buah buah yg akan dipanen rutin. istilah kontemporernya saat ini adalah Financial Freedom, karena tanpa anda perlu terlibat secara fisik & hadir ditengah tengahnya bisnis tiap bulan akan mengalirkan uang ke pundi pundi anda

total COMMITMENT

sejarah telah menunjukkan betapa banyak orang orang yang pernah hidup di bumi ini yg pejalanan hidupnya akan dikenal disepanjang masa, baik karena : Kasih-Nya, kebaikan budinya, kecerdikannya, kejayaannya, kekayaannya, penderitaannya, kebengisannya dsb. sebagai manusia yg bernalar sehat tentunya kita dapat memilih mana yg sesuai dgn Golden Rule Principle yg merupakan amal kebajikan sesuai dgn hati nurani kita.

diantar banyak tohoh terkemuka di dunia yg memgang teguh komitmen sy memilih 3 orang yg paling berkesanmenurut sy, terlepas hal2 negatif yg dilakukan, sy tasmbilkan disini sekedar mewakili total commitment mereka terhadap goal mereka msing2. mereka itu adalah :

1. Burning The Bridge, Jendral Xiang Yu (232–202 SM)
mrupakan jendral jaman epic Sam Kok/The Three Kingdoms, pd suatu ketika setelah menyeberangi sungai yg sangat luas bersama seluruh pasukannya, mengetahui trnyata musuh sdh menunggu dgn jumlah yg jauh lebih banyak, dia memerintahkan untuk membakar satu2nya jembatan yg tadi dipakai untuk menyeberang sehingga seluruh pasukannya sadar cuma ada 1 pilihan, memenangkan pertempuran ato mati krn sdh tdk ada jalan untuk melarikan diri. hasilnya bisa ditebak dgn jumlah yg lebih sedikit namun disokong oleh mental yg sangat kuat dn komitment total kemenangan mutalk segera diperolehnya. sejarah kemudian mencatat jenderal ini selalu mencatat kemenangan telak karena strategi2 jitunya.

2. Burning the Ship, Hernan Cortes (1485–December 2, 1547)
penakluk peradaban Aztecs & mengalahkan ratusan ribu pasukan Indian dgn hanya beberapa ratus pasukan saja. setelah mendarat di Meksiko segera Cortes memerintahkan membakar seluruh kapal layar mereka & berjanji bhw pasukannya tdk akan kemabali ke Spanyol sebelum misi mereka mencari emas tercapai. setelah kemenangan atas satu penaklukan demi pelaklukan lainnya dia menjadi takabur dan lupa kepada sumpah raja yg mengirimnya sehingga dia melakukan pemberontakan, selanjutnya penguasaan atas DUnia baru tsb merupakan inisiatifnya pribadi. slanjutnya sejarah mncatat keberhasilannya melakukkan seluruh Meksiko .

3. Battle of Thermopylae (Leonidas Raja Sparta, 480 SM)
Leonidas I Raja Sparta dan 300 pasukan Spartanya bertempur sampai titik darah penghabisan melawan Raja Persia Xerxes dan pasukannya yg berjumlah 2 juta lebih tentara dari berbagai bangsa jajahannya.
dalam Hikayat Pertempuran Thermopylae yg telah dituliskan dgn detail oleh Herodotus, berlangsung di tahun 480SM dimana aliansi dari berbagai negara kota di Yunani bertarung dengan gagah berani melawan invasi Kekaisaran Persia di suatu dataran sempit (lembah) yg bernama Thermopylae di Yunani Tengah. walaupun kalah jauh dalam jumlah pasukan, pasukan Yunani tsb mampu menahan serbuan dari Persia selama 3 hari penuh yg merupakan salah satu perang habis habisan yg paling dikenang sepanjang masa. seejumlah kecila pasukan yg dipimpin oleh Raja Leonodas I dari Yunani telah menahan laju seluruh pasukan Kaisar Xerxes I dari Persia dimana jalan itu merupakan satu-satunya yang harus dilalui guna menyerbu Yunani. Setelah tiga hari penuh bertempur habis habisan, seorang penduduk setempat yg bernama Ephialtes dipercaya melakukan penghianatan ke Yunani dengan menunjukkan jalan setapak sehingga pasukan lawan langsung dapat mencapai garis pertahanan belakang Yunani dengan cara memutar. Walaupun dihianati dan ditinggal kabur oleh sebagian pasukannya, Raja Leonidas tetap bertahan dgn hanya 300 pasukan dari suku Sparta, 700 pasukan sukarela dari suku Thespian, 400 pasukan kerja paksa dari suku Theban dan 900 pasukan dari suku Helots. Pada akhirnya bangsa Persia berhasil melewati lembah itu dan menghancurkan seluruh pasukan Raja Leonidas namun mereka mengalami kekalahan yg luar biasa dan sangat tidak sebanding. kisah epic ini telah difilmkan oleh sutradara Frank Miller dgn judul 300

http://forum.purdiechandra.net/showthread.php?t=175

pihak yang terlibat di dalam bisnis real estate

segala sesuatu itu memerlukan proses. segala apa yg telah dicapai selama ini bkn proses instan, dr tdk ngrti sm skali bisnis properti mulai januari 2005 sd skrg (mid 2008) brarti sdh 3 thn, menurut sy mrupakan suatu prjalanan pmbelajaran yg cukup mlelahkan tp jg sngt mnyenangkan. Sy jg bnyk belajar dr Robert T Kiyosaki melalui : buku Rich Dad's, artikel di internet & CashFlow101 games. smua sngt membantu pmahaman tp sayang dsna tdk ada step by step untuk membimbing jd expert di property selain itu msih ada beda kultur bkn? shingga kt harus kreatif menyesuaikan dgn kondisi di Indonesia.

sbnarnya apa yg telah sy capai ini kombinasi dr proses belajar trutama scara self learning : blajar sndri, learning by doing , jngn prnh takut dlm menimba ilmu, baca buku & artikel internet, training, seminar, workshop, mentoring, dll & paling penting action sebnyak mungkin.

klo mau blajar komplit sebaga real estate expert jgn hanya dari satu sudut pandang disiplin ilmu properti aja, tp dri smua pihak yg trlibat didalamnya yaitu :

1. real estate developer = bgmn mengembangkan lahan kosong jadi "permata yg berkilau"
2. arsitek = bgmn mendesain yg efisien, dg bahan trjangkau
3. kontraktor = bgmn membangun sesuai rencana & tepat anggaran+waktu
4. konsultan = bgmn memberi advis profesional agar proyek lancar
5. broker property = bgmn memasarkan properti & hasilkan uang cepat
6. notaris = bgmn proses jual beli, pengikatan perjanjian dll
7. petugas bank = bgmn proses KPR & dapatkan pendanaan
8. birokrasi = bgmn perijinan didapat
9. investor = bgmn dapat dana cepat & tanpa jaminan
10. petugas pajak = dpt insentif pajak


http://forum.purdiechandra.net/showthread.php?t=175

Program Seribu Tower

saat ini Pemerintah lagi marak menggiatkan Program Perumahan Rakyat dan dibawah koordinasi Menpera (Menteri Perumahan Rakyat) ada 2 program yaitu :

1. Program Seribu Tower (vertical house, berupa rumah susun / flat / apartement sederhana)
dikenal juga sbg RUSUNAMI = Rumah Susun Sederhana Hak Milik dan RUSUNAWA = Rumah Susun Sederhana Sewa

2. Program Sejuta Rumah (landed house, rumah yg ada tanahnya)
dikenal juga sebagai RSH = Rumah Sederhana Sehat

dimana masing - masing khusus diperuntukkan membantu buat kalangan menengah dan bawah yg belum punya rumah yg akan beli rumah untuk pertama kalinya dan disertai dgn subsidi (bantuan uang muka atau subsidi bunga KPA/KPR nya) yg disesuaikan dgn tingkat penghasilan.

http://www.kemenpera.go.id
http://www.yusufasyari.com

menjawab pertanyaan anda apabila ditempati sendiri, lebih menguntungkan mana dari 5 pilihan lokasi RUSUN yg sdg dibangun di : Kelapa Gading, Cakung, Kalibata, Cawang dan Tangerang, sebenarnya tergantung kedekatan antara rumah tsb dgn tempat kerja atau tempat sekolah anak-anak. dimana pilihan apabila suatu keluarga akan beli tempat tinggal (baik berupa : rumah, rusun, apartement atau sekedar masih kost) pilihan kan tidak akan jauh dari 2 pertimbangan itu bukan?

sebetulnya setelah LOKASI ada pertimbangan lain yaitu HARGA tp berhubung RUSUNAMI sdh dipatok harganya yaitu maksimal Rp 144 juta, dan dgn spec & kualitas yg telah standart ditentukan oleh pemerintah, jadi pertimbangannya kembali lagi tinggal pilihan LOKASI nya suka yg di daerah mana

sedangkan apabila untuk investasi dalam hal ini akan disewakan, saran saya pilih lokasi yg captive market (calon penyewa) potensialnya banyak, contoh ideal ialah pilih yg lokasi RUSUN tsb dekat dgn : kawasan industri yg banyak pekerjanya (pertimbangkan juga polusi), kawasan kampus (misal disekitar UI depok), atau pusat perkantoran (downtown atau CBD, tapi apa masih ada?).

pertanyaan anda tentang "yang memberi keuntungan" silahkan dihitung sendiri karena saya tdk tahu market di bisnis sewa menyewa rusun, karena RUSUNAMI yg berharga Rp 144 juta itu cicilan KPA nya selama 15 thn berkisar Rp 1,5jt/bln, saya tidak tahu apakah kalau sudah jadi dan disewakan bisa juga laku dgn harga segitu, kalau dibawahnya berarti anda harus nombok dulu selama bbrp tahun, s/d dengah harga sewanya yg per tahun pasti naik s/d bisa menyamai bahkan melebihi cicilannya KPA nya ke bank.

dari pilihan 5 lokasi RUSUN tsb saya baru tahu yg di Kelapa Gading karena kebetulan saya sering mondar mandir ke daerah tsb hehe, sedangkan 4 lokasi lainnya maaf belum tahu dimana tepatnya. tapi terlepas dari tahu ada tidaknya saya akan lokasi tsb kembali ke pilihan 5 lokasi tsb saran utama saya ya Rusun Kelapa Gading itu, karena bbrp pertimbangan, ingat kawasan Kelapa Gading itu kena banjir parah model gimanapun para penghuninya tidak kapok dan tidak pernah menjual rumahnya kecuali karena memang dijual karena membutuh uang kan? bahkan harganya selalu melejit naik selangit. selain itu oleh etnis tertentu dipercaya Kelapa Gading sebagai sumber hoky karena terletak di lokasi "Kepala Naga" juga kalau tidak salah pengembangnya sangat terpercaya yaitu Agung Podomoro (CMIIW) yg proyeknya selalu berhasil dan sukses. sedangkan 4 lokasi lainnya silahkan mas wahyu analisa sendiri dgn clue yg sudah saya berikan tadi. sebagai tambahan Bakrieland kabarnya juga akan membangun rusun dikawasan Pulo Gebang.

http://id.wordpress.com/tag/rusun/
http://diskusirumah.wordpress.com/20...kelapa-gading/

sebagai tambahan, apabila berniat beli rusun saran saya setelah pilih lokasinya, pada saat pemilihan unit ada 2 rekomendasi :
1. pilih lantai 2 atau 3 apabila khusus buat rumah tinggal, karena pertimbangan rusun biasanya tidak ada lift (yg Kelapa Gading rencananya ada, tp pasti akan macet karena tidak sebanding antara jumlah lift dgn penghuni per tower) dan lebih tenang.
2. pilih lantai 1, apabila berniat buka usaha dan diperbolehkan oleh management (misal buat buka warung, toko, bengkel, atau salon), walau konsekuensinya agak bising karena berhadapan langsung dengan lantai dasar dan lalu lalang penghuni.
sedangkan lantai ke 4 dan keatas tidak disarankan mengingat kendala mobilisasi vertikal (ketiadaan lift buat manusia dan barang)

catatan : penulis tdk ada kepentingan ataupun keterkaitan apapun dengan nama, instansi atau developer yg disebutkan diatas

http://forum.purdiechandra.net/showthread.php?t=175

beberapa istilah di IKLAN PROPERTI di koran / internet

karena iklan di koran dan internet mesti bayar dan biayanya tidaklah murah, sedangkan disisi lain space yg tersedia untuk menyampaikan pesan tsb terbatas, maka banyak istilah yg disingkat, dibawah ini ada list bbrp singkatan yg lumrah dan semoga bermanfaat :

A
AJB = Akta Jual Beli = akad jual beli antara pihak penjual dan pembeli yg dibuat dan disahkan oleh notaris
AHT = Akta Hak Tanggungan, dibuat oleh notaris yg digunakan dalam akad kredit bank
Akta Waris = surat yg dibuat oleh Kelurahan untuk menunjukkan siapa sebenarnya yg berhak sebagai ahli waris dari suatu properti untuk menghindari sengketa dikemudian hari
APHT = Akta Pembebanan Hak Tanggungan, akta yg dibuat oleh notaris yg gunanya adalah nama yg tertera di buku sertifikat tersebut "telah melepaskan haknya untuk sementara" kepada bank karena memiliki kredit dalam jangka waktu tertentu
Apt = apartement



B
BaruRenov = Baru renovasi, rumahnya seperti baru lagi
BPHTB = Biaya Perolehan Hak Tanah dan Bangunan (pajak yg harus dibayar pembeli tanah sebelum AJB)
BPN = Badan Pertanahan Nasional (lembaga yg mengurusi terbitnya sertifikat)
B/U = butuh uang
BU CPT = butuh uang cepat


C
cck u/ush = cocok untuk usaha
Cdmn = condominium (apartement mewah)
Cover Note = surat pernyataan notaris yg diakui negara secara sah


D
DP = Down Payment = Uang Muka



F
FasLkp = fasilitas lengkap, biasanya berarti ke fasilitas : PDAM, TLP, PLN
Flat = Rusun
FullBgn = Full Bangunan, bangunannya berdiri diatas seluruh luas tanahnya
FullPrbt = Full Perabot, setiap ruang sdh ada perabotnya, dijual bersama rumahnya
FullGipsum = plafon terbuatan dr gypsumboard
FullJati = semua kusen, pintu jendela, rangka atap dari kayu jati
FullKrmk =semua lantai terbuat dr ubin keramik


G
Galvalum = kuda2 atap dari baja tahan karat


J
Jln kembar = boulevard, jalan 2 arah dengan dibatasi oleh taman ditengahnya
J CPT = jual cepat
J/K = dijual atau dikontrakkan
J/S = dijual atau disewakan
JRugi = dijual dibawah harga pasaran (biasanya karena butuh uang cepat)


K
kav = kavling = tanah kosong saja, misal kav7A = kavling no 7A
KPR = Kredit Kepemilikan Rumah
KPR UM 20% = bisa dibeli dgn KPR, Uang Muka minimal 20% dari harga jual
KPA = Kredit Kepemilikan Apartement
KPM = Kredit Multi Guna
KTA = Kredit Tanpa Agunan
Kredit Konstruksi = kredit yg diberikan ke bank untuk membangun (rumah/ruko/gudang dll) dgn jaminan tanah kosong yg dibangun itu sendiri
KSB = Kavling Siap Bangun, jual kavling saja tanpa rumah dan fasilitasnya



L
LT/LB = Luas Tanah / Luas Bangunan, contoh LT72/LB36= tanah 72m2 & bangunan 36m2


N
NJOP = Nilai Jual Obyek Pajak, dasar perhitungan jual beli yg ada di SPPT tahun berjalan
NJOPTKP = Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak
Notaris = pejabat profesional yg ditunjuk oleh negara untuk membuat segala macam akta/surat


O
OpenHouse = rumah tsb bisa dikunjungi, biasanya penghuni sdh pindah dan siap huni
O/H = Open House (lihat atas)
Ovr Krd = over kredit, rumah yg dijual masih nyicil KPR


P
Pav = Pavilliun = rumah yg terpisah dari rumah induk (biasanya terletak di samping atau belakang)
PBB = Pajak Bumi dan Bangunan
PK = Perjanjian Kredit (disebut juga sbg Akad Kredit, antara Bank dgn Bebitor/penghutang)
PPAT = Pejabat Pembuat Akta Tanah = pejabat yg berwenang membuat & mengesahkan AJB, biasanya merujuk ke Notaris atau Camat (sebagai PPAT sementara) apabila di wilayah tsb belum ada Notaris.
PPh = Pajak Penghasilan (pajak yg harus dibayar penjual tanah sebelum AJB)



R
Rmh = rumah
RmhMwh = rumah mewah
Rmh Tkt = rumah tingkat
Rm Br = rumah baru
Roya = pernyaataan kalau nama yg ada di sertifikat sdh selesai kreditnya , kebalikan dari APHT
Ruko = rumah toko, bangunan biasa terdiri 2 lantai atau lebih (lantai 1 buat usaha, lantai atasnya buat tempat tinggal)
Rukan = rumah kantor, mirip ruko, bedanya lantai 1 bukan buat toko tapi kantor atau seluruh lantainya buat kantor
Rusun = rumah susun
Rusunami = Rumah Susun Hak Milik (diperjual belikan, ada sertifikat HGB di setiap unitnya)
Rusunawa = Rumah Susun Sewa (disewakan per bulan atau pertahun, tidak diperjualbelikan)
RStock = ready stock, ada rumah yg sudah jadi dan siap dihuni
RIndent= rumah masih indent, masih dibangunkan dahulu serah terima bbrp bulan kemudian


S
SHM = Surat Hak Milik
SHGB = Surat Hak Guna Bangunan (mirip SHM, bedanya setaip 25 tahun sertifikatnya harus diperpanjang di BPN)
SHGU = Surat Hak Guna Usaha (biasanya untuk tanah yg luas beruap : perkebunan, hutan dll)
SHPL = Surat Hak Penggunaan Lahan = mirip kontrak jangka panjang lahan, diatasnya bole dibangun bangunan
SPPT = Surat Penagihan Pajak Tahunan (nilai NJOP ada disini, dibagikan setiap tahun oleh kantor pajak lewat kantor kelurahan)
STTS = Surat Tanda Terima Setoran (setelah membayar PBB tahunan atau melunasi PPh dan BPHTB akan menerima tanda terima ini, dibayarkan di bank yg ditunjuk)
SWH = Solar Water Heater = pemanas air dgn tenaga matahari



T
tanah ngantong = tanah sebelah belakang lahan ini lebih lebar dari pada tanah depan yg menghadap jalan, biasanya dipercaya membawa hoky
Tandon = bak penampung air, bisa terbuat dr beton, tembok, stainless steel atau fiberglass
Tlp PDAM 2200W = ada fasilitas Tlp-nya, ada air PDAM dan listrik PLN dgn daya 2200 watt
TP = tanpa perantara (dijual/diiklankan langsung oleh pemilik, tidak lewat broker/makelar)


W
WH = Water Heater = pemanas air


ada contoh contoh kalimat singkatan yg perlu diketahui (variablenya silahkan ditentukan sendiri) , misalnya :
2,5LT = 2 1/2 lantai = bangunan terdiri atas 2 lantai, lantai ketiganya separo terdiri atas atap biasa (genteng, asbes, seng) separonya lagi berupa cor beton yg bisa dipakai buat jemuran dan tandon air
3KT 2KM 1DP 1KP = 3 kamar tidur, 2 kamar mandi, 1 dapur, 1 kamar pembantu
7,5x21 = lebar tanah (yg menghadap jalan) 7,5m dan panjang (ke belakangnya) 21m

http://forum.purdiechandra.net/showthread.php?t=175